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服務(wù)式辦公室

現(xiàn)如今，隨著商業(yè)時代的迅速發(fā)展，企業(yè)對辦公空間的需求在不斷改變，而傳統(tǒng)的毛坯或簡裝辦公室已經(jīng)很難滿足多樣化的市場需求。在這樣的背景下，以體驗(yàn)式、便捷式為主的智能化服務(wù)式辦公室開始逐漸興起。

這種新興的辦公室在顛覆傳統(tǒng)辦公模式的同時，對現(xiàn)代商務(wù)的意義不言而喻。那什么樣的辦公室才能稱之為服務(wù)式辦公室呢？他的特點(diǎn)是什么？跟傳統(tǒng)的辦公室有什么區(qū)別，目前上海哪里有這樣的辦公室？小編通過對市場的走訪和大量的數(shù)據(jù)研究，跟大家一起聊聊這個寫字樓市場的新潮流趨勢。

一、服務(wù)式辦公室的概念

首先，我們一起來了解一下什么樣的辦公室可以稱為“服務(wù)式辦公室”，度娘告訴我們：“服務(wù)式辦公室”是指全裝全配的一個辦公室、辦公樓層，或者整棟大樓，由專業(yè)的管理公司管理，并將單獨(dú)的辦公室或者樓層出租給其他公司使用，即租即用，靈活的面積與租期，無需花費(fèi)時間裝修和布置。通常以商務(wù)中心、管理辦公室、高級服務(wù)辦公中心、柔性辦公基地等形式存在。按小辦的理解就是：先把那些毛坯的寫字樓整棟或整層租下來，再分割成一小間一小間的，然后好好裝修一下，配上辦公家具和空調(diào)，接上網(wǎng)絡(luò)和電話線，再群租給那些公司企業(yè)，按座位收費(fèi)，租期長短隨意，最后找個人坐在前臺，管理復(fù)印機(jī)和打印機(jī)等設(shè)備，順便管著會議室大門鑰匙，當(dāng)然了，這些設(shè)備統(tǒng)統(tǒng)可以有償使用。如果小辦理解有誤，您盡管用棉花糖來砸我：-）

二、服務(wù)式辦公室的特點(diǎn)

了解服務(wù)式辦公室是怎么一回事之后，我們再來看看它有哪些特點(diǎn)，能在現(xiàn)在的寫字樓市場引發(fā)一股新的潮流趨勢。

1.配套設(shè)施齊全高檔

服務(wù)完備周到，齊備物業(yè)、水、電、空調(diào)、寬帶等等，辦公方式靈活，可減少企業(yè)非核心業(yè)務(wù)方面的資金消耗，增加了企業(yè)資產(chǎn)的流動性，降低了企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)。（當(dāng)然，這一切設(shè)備費(fèi)用早算在你的租金里了）

2.辦公空間靈活變動

服務(wù)式辦公室獨(dú)立分隔的辦公單元區(qū)最小可提供1人起用的面積空間。服務(wù)式辦公室的租賃空間一般按人數(shù)計(jì)算，內(nèi)側(cè)的辦公單元基本為1人～5人，外側(cè)稍大，但大部分也在10人以下。（還好對寫字樓沒有群租認(rèn)定和新規(guī)出臺）

3.租賃期限伸縮自如

服務(wù)式辦公室的租期可以是1個月至24個月，也可以是幾個月起的不斷續(xù)租，租約的長短完全取決于公司和企業(yè)不同的商業(yè)計(jì)劃與目的，且無需承擔(dān)任何的賠償責(zé)任和損失。（就像住酒店，隨時可以checkin，也可以隨時checkout）

4.所在寫字樓品質(zhì)出色

服務(wù)式辦公室大多身處CBD商圈的高級寫字樓，裝修檔次高雅，周邊環(huán)境繁華，生活商務(wù)配套設(shè)施齊全，交通便捷。（圖的就是那個CBD的份，5A甲級有逼格）

總結(jié)以上四點(diǎn)，就是說服務(wù)式辦公室可以讓那些手頭不怎么寬?；蛘卟惶牖ㄊ裁创箦X的企業(yè)可以在短期內(nèi)迅速開展業(yè)務(wù)，同時形象又顯得高大上，往外遞名片的時候倍有面子，聲音也能響亮點(diǎn)，辦公的時候也可以多YY下成功者的感覺。好像不錯哦，小辦忽然也有點(diǎn)沖動，想去體驗(yàn)一把呢。

三、服務(wù)式辦公室與傳統(tǒng)辦公室的比較

冷靜，冷靜，小辦努力壓下那么一點(diǎn)點(diǎn)莫名的沖動，繼續(xù)來和大家一起探討下服務(wù)式辦公室和傳統(tǒng)的辦公室有什么本質(zhì)上的區(qū)別。

先列個表，我們來看一下兩者在使用成本、辦公空間、租賃期限、主要客戶和自身品質(zhì)這幾個要點(diǎn)上的對比：

以上就是服務(wù)式辦公室和傳統(tǒng)辦公室的大致區(qū)別了，至于孰優(yōu)孰劣，小辦也不好妄下判斷，主要還是看租客自己的需求了，青菜蘿卜，各有所愛。

四、服務(wù)式辦公室的市場情況

上海服務(wù)式辦公室市場大致從2000年開始發(fā)展，到如今已經(jīng)有超過90處寫字樓內(nèi)有服務(wù)式辦公室運(yùn)營，市場規(guī)模在國內(nèi)獨(dú)占鰲頭。目前，有超過10個來自不同國家和地區(qū)的辦公室運(yùn)營商在上海開設(shè)服務(wù)式辦公室網(wǎng)點(diǎn)，如知名的Regus（雷格斯）、Servcorp、TEC、Asian Biz等等，這些運(yùn)營商主要走高端路線，運(yùn)營網(wǎng)點(diǎn)在上海占據(jù)較大比例。同時，也有越來越多的本地大軍加入到這個行業(yè)中來，以較親民的價(jià)格占據(jù)了一部分市場份額。

1.先來看看走高端路線的代表—雷格斯

雷格斯是全球最大的靈活辦公空間提供商，采取“合適地點(diǎn)、合適時間”的經(jīng)營策略，在交通優(yōu)勢明顯的城市中心、中央商務(wù)區(qū)或企業(yè)園區(qū)選擇黃金地段的建筑物作為商務(wù)中心地點(diǎn)。目前雷格斯在中國的25個城市有辦公中心，其中在上海的31棟高級寫字樓擁有自己的服務(wù)式辦公室，涉及黃浦、靜安、徐匯、虹口、楊浦、閘北、浦東、普陀、長寧9個區(qū)域。

雷格斯的運(yùn)營模式：

1.按企業(yè)人數(shù)計(jì)算租金，租賃期限多以月計(jì)算，租金費(fèi)用包括各項(xiàng)服務(wù)，比普通寫字樓高一大截。

2.大多數(shù)時候，雷格斯采用與業(yè)主合作的方式，讓業(yè)主也參與分紅，既讓業(yè)主得到比普通出租高的收益，又相應(yīng)減少了一次性的大筆租金投入。

3.在辦公區(qū)域內(nèi)有專人負(fù)責(zé)管理打印、復(fù)印、傳真、公共會議室等設(shè)備，按次按時收費(fèi)，方便靈活，減少企業(yè)的設(shè)備支出費(fèi)用。

4.客戶群體大多是跨國企業(yè)集團(tuán)，尤其是投資規(guī)模和企業(yè)規(guī)模都剛處于起步階段的企業(yè)，同時也是雷格斯集團(tuán)的全球客戶，到了中國后，順理成章地沿用后者的服務(wù)。

5.出租率達(dá)到80%對雷格斯的產(chǎn)品來說就意味著百分之百，因?yàn)樗麄冃枰欢ǖ目杖甭蕘肀ＷC其產(chǎn)品的靈活性。

小辦心里話：以雷格斯在恒隆廣場一期的服務(wù)式辦公室租金為例，面積為4平方米的工作位每月租金為4500元，而恒隆廣場一期的傳統(tǒng)型辦公室租金在10元/平方米/天，物業(yè)費(fèi)為38元/平方米/月，4平方米一個月的租金加物業(yè)也就在1352元，國際老牌供應(yīng)商的運(yùn)營路線果然“高端”，配套設(shè)施和增值服務(wù)的確一（ang）流（gui）。

2. 再來看看主打親民牌的代表—UC18 Office

UC18是北圣商務(wù)咨詢有限公司在全球系列注冊的品牌， UC18 OFFICE作為UC18品牌項(xiàng)目， 第一階段開發(fā)的6+1中心已相繼登陸大中華地區(qū)的上海、北京、天津、重慶四大直轄市及成都、廣州兩大省會和澳大利亞悉尼等城市。第一個UC18 Office位于上海浦東新區(qū)碧云國際社區(qū)。

UC18的運(yùn)營模式：

1.按企業(yè)人數(shù)計(jì)算租金，租賃期限靈活多樣，企業(yè)只為自身定制的服務(wù)付費(fèi)。

2.UC18專業(yè)團(tuán)隊(duì)不僅幫入駐企業(yè)申辦注冊、年檢，還可提供虛擬辦公、商務(wù)秘書、外語翻譯、商務(wù)咨詢、展會策劃等一站式服務(wù)，客戶只需要專注于自己的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，而不用為租賃寫字樓、購買辦公設(shè)備、雇傭職員而操心。

3.UC18在商務(wù)中心旁邊同時配備酒店式移動公寓，除了提供全方位的商務(wù)辦公方案，還滿足寓所需求，讓身處異鄉(xiāng)的外籍客戶完全沒有后顧之憂。。

4.客戶群體大多以那些難以承受大面積辦公樓租金，又需要提升形象的中小企業(yè)為主。

5.大力發(fā)展特許經(jīng)營加盟商，擴(kuò)大品牌網(wǎng)點(diǎn)及服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

與UC18相同類型的還有喜悅商務(wù)中心和泛舟商務(wù)中心等一些定位于中低端的品牌，他們的服務(wù)式辦公室租金一般都在1500-3000元每月每人，相對來說有較好的性價(jià)比，非常適合創(chuàng)業(yè)者、個人工作室以及其他中小型公司。

兩種定位端運(yùn)營商的區(qū)別

	以雷格斯為代表的高端服務(wù)式辦公運(yùn)營商	以UC18為代表的中低端服務(wù)式辦公運(yùn)營商
品牌	國際第一品牌，歷史悠久，形象較高	剛剛起步，進(jìn)入城市較少，品牌價(jià)值一般
服務(wù)	有統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，允許客戶在標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)按照自身需求定制，同時利用其自身強(qiáng)大的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)提供移動辦公服務(wù)和提供更廣闊的商務(wù)平臺和市場機(jī)會	由于公司處于成長期，客戶也以小型企業(yè)為主，公司難以提供系統(tǒng)，專業(yè)的服務(wù)，往往根據(jù)客戶需求形成了較多門類的定制需求
客戶定位	多以成長型企業(yè)為主，也有其他有特定需求的企業(yè)	多以那些難以承受大面積辦公樓租金，又需要提升形象的中小企業(yè)為主

綜上所述，其實(shí)兩個陣營的運(yùn)營模式大同小異，都是選好樓盤來裝修配套再按需進(jìn)行分割出租，以單人工位來計(jì)算租金，都可以短期租賃，并提供各項(xiàng)增值服務(wù)，只是市場定位不同。以雷格斯為代表的高端服務(wù)式辦公運(yùn)營商往往進(jìn)入高檔寫字樓，客戶定位較高，對租金承受能力也較強(qiáng)；而UC18等本身處于業(yè)務(wù)拓展期的辦公空間服務(wù)提供商由于其自身的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)及后臺資源支撐較少，難以在公司客戶業(yè)務(wù)發(fā)展方面提供更多實(shí)質(zhì)性支持。因此客戶多以較低端客戶為主，同時對于租金承受能力較弱，難以承受頂級寫字樓的高額租金。

前些日子有消息稱：SOHO掌門人潘石屹準(zhǔn)備從今年2月起在北京、上海兩地推出1500多個用于短租的辦公座位，并把這一項(xiàng)目推廣到SOHO中國以外的辦公物業(yè)中去，甚至在全球范圍內(nèi)擴(kuò)張。這個名叫SOHO 3Q的短租產(chǎn)品會以O(shè)2O模式來完成交易，選房、簽訂租約、支付租金、結(jié)束租約，一切線上流程結(jié)束后，就可以直接帶著電腦去辦公了。在那里還可以享受免費(fèi)的咖啡和茶點(diǎn)以及一定范圍內(nèi)辦公設(shè)施的使用，包括打印傳真等等。

看來國內(nèi)的地產(chǎn)大佬也準(zhǔn)備向這一領(lǐng)域進(jìn)軍了，不知道他的市場如何定位，雖然對于SOHO短租的價(jià)格，潘石屹三緘其口，不過小辦查了下目前想要開放短租的兩個樓盤，望京SOHO現(xiàn)在的租金均價(jià)大約是6元/平方米/天，上海復(fù)興SOHO廣場均價(jià)大約是7元/平方米/天。以這個行情來推算，應(yīng)該會走中高端路線，看來服務(wù)式辦公樓這個市場又要熱鬧了。

五、展望服務(wù)式辦公室的前景

其實(shí)服務(wù)式辦公室在國外已經(jīng)廣為大眾所接受，由于科技的發(fā)展，尤其是IT技術(shù)的發(fā)展，對辦公本身的意義也發(fā)生了改變。辦公模式不再是一成不變地像以前那樣在一幢樓大家一起朝九晚五，而是可以通過網(wǎng)絡(luò)、電話隨時隨地實(shí)現(xiàn)合作式辦公。從企業(yè)成本考慮，分散辦公能使企業(yè)更好地控制成本；從對員工的激勵機(jī)制來講，靈活分散地辦公模式可以幫助員工很好地保持工作和生活的平衡?，F(xiàn)代化服務(wù)式辦公空間能使辦公地點(diǎn)更接近員工居住的地方；而工作地點(diǎn)往往也是吸引員工留下來的一個重要因素。隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，無論是初到中國的國際化企業(yè)，還是國內(nèi)本土化的小企業(yè)主，在業(yè)務(wù)初期為其提供超附加值的商務(wù)支持服務(wù)將有一個相當(dāng)誘人的市場空間。