隨著5月初國務(wù)院提出“允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房”，市場已開始蠢蠢欲動。

畢竟這次政府下了決心，連土地用途都能調(diào)整為居住用地，水電氣按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，直降3倍。雖然土地使用年限和容積率還是不能變，但也相當(dāng)于變相為過去明令禁止的商改住項(xiàng)目正名。珠海、福建、杭州等地也表示將配合國家隨后的細(xì)則制定具體操作辦法。

但在中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利看來，這種頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳的做法并不能為商業(yè)地產(chǎn)去庫存帶來實(shí)際改善。

“政策過于短期化，在一二線城市有可能讓過去各種以租代售等不合理不規(guī)范情況增多，甚至未來可能造成新的投機(jī)取巧的市場行為。而在三四線城市原本住宅庫存壓力就很大，商業(yè)住宅化會讓庫存壓力惡性疊加?！惫隼J(rèn)為，這個(gè)政策不是長效機(jī)制。

資深零售專家丁利國也表達(dá)了同樣的擔(dān)憂，“對所有開發(fā)商來說最大的問題是變現(xiàn)，而不是收租。怎么防止政策變樣，應(yīng)盡快出臺變更的具體執(zhí)行細(xì)則?！?

地方“商改租”先行

實(shí)際上，在國家層面提出政策之前，一些地方政府已經(jīng)迫于壓力開始思變，實(shí)行“商業(yè)改性”，這些執(zhí)行措施也為“商改租”實(shí)施細(xì)則提供了思路。

3月25日，四川省政府常務(wù)會議通過“已全部繳清土地出讓金的待開發(fā)商業(yè)用地，可經(jīng)審批轉(zhuǎn)型為商品住宅用地”，并迅速成為關(guān)注焦點(diǎn)。

四川并非首個(gè)試水“商改住”的省份，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，遼寧、昆明、重慶、福建等地區(qū)和城市就已發(fā)布了類似政策。其中，遼寧省出臺措施規(guī)定，已供應(yīng)、未開發(fā)的房地產(chǎn)用地，可申請轉(zhuǎn)換用途或調(diào)整商住比例;重慶指出“項(xiàng)目未預(yù)售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請調(diào)整商住比例，經(jīng)批準(zhǔn)適當(dāng)調(diào)減商業(yè)規(guī)?！?昆明在規(guī)劃新規(guī)中亦明確了“商改住”標(biāo)準(zhǔn)。其要求商業(yè)用地調(diào)整成為居住用地，應(yīng)適當(dāng)降低開發(fā)強(qiáng)度。福建省允許未開發(fā)的非住宅商業(yè)項(xiàng)目，申請用途、規(guī)劃條件變更，商業(yè)辦公用地轉(zhuǎn)為商業(yè)住宅用地。

促使地方政府行動的是日益凸顯的高庫存壓力。當(dāng)初正是在一些地方政府大筆一揮下，無數(shù)新城拔地而起。再加上電商沖擊及大勢不佳，商業(yè)地產(chǎn)瓶頸期，庫存風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步惡化。地方政府不得不再次調(diào)動政策指引。

“總的來說對行業(yè)是個(gè)正向的激勵(lì)，國務(wù)院文件肯定了商業(yè)用房可住人，使今后公寓住人合法化，有助于消化一部分商業(yè)物業(yè)，另一個(gè)層面講，長租公寓市場可以獲得更好資源，有助于市場層面快速擴(kuò)大?！鳖Ｒ獾赂呒壎峦跤耒姹硎?。

開發(fā)商不買賬

從此前嘗試的地方項(xiàng)目反饋來看，由于從居住條件而言，以商業(yè)、辦公立項(xiàng)的樓盤用于住宅而言也具有一定先天缺陷。

接受記者采訪的多位商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)：商業(yè)地產(chǎn)變成居住功能從舒適、安全、配套上都比不上住宅的先天優(yōu)勢。

“商業(yè)和住宅差別很大，使用對象不同，規(guī)劃、空間設(shè)計(jì)都不一樣，比如住宅一般是一梯兩戶或三戶，商業(yè)改住宅可能在功能上會有一個(gè)痛苦的調(diào)整期，改造成本增加、價(jià)格又要調(diào)低，對開發(fā)商來說并沒有吸引力?！鄙綎|一位不愿透露姓名的商業(yè)開發(fā)商表示。

同時(shí)，“商改租”還要考慮政策對城市規(guī)劃與公共服務(wù)產(chǎn)生的后續(xù)影響。由于醫(yī)院、學(xué)校等生活配套是按住宅規(guī)劃成比例配置，商用房改租賃住房后，這部分新增租住人口的相關(guān)生活需求如何解決，是未來政策落實(shí)的一個(gè)挑戰(zhàn)。

“核心城區(qū)相關(guān)配套本來就緊張，庫存的商業(yè)大都位于郊區(qū)、新區(qū)，往往冷冷清清缺乏配套，即便商改住也沒有居住需求，只有用戶需求才能擴(kuò)大投資需求，最終消化庫存，如果用戶需求沒有，根本談不上消化庫存?！蓖跤耒嫜a(bǔ)充道。

另一個(gè)基本的判斷是，更多的開發(fā)商首選的去庫存方式還出售，只有一部分閑置寫字樓、或者去化不暢的公寓才會選擇出租。

“口子放開，投機(jī)取巧和糾紛會更多”

據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士分析，商業(yè)物業(yè)改公寓在已經(jīng)建好的商業(yè)物業(yè)上存在很大局限性，估計(jì)不會出現(xiàn)大量改售為租，可能從批地環(huán)節(jié)開始將商業(yè)用途改成租賃住房用途可行性更強(qiáng)一些。

按當(dāng)前房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等，累計(jì)超過租金收入20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右?！吧谈淖狻闭呖赡茏儤映蔀椤耙宰獯邸?。比如開發(fā)商用40年長租合同，或“20+20年”租賃合同的這類手法，把租賃變相成為出售。

“把房子改為租賃運(yùn)營，企業(yè)收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上將房屋一次性出售，而且目前很多持有運(yùn)營的商業(yè)、公租房等項(xiàng)目都是虧損的，放開‘商改租’的口子客觀上會促使市場不規(guī)范行為更多，未來除了‘以租代售’可能還會出現(xiàn)新的沒有聽說過的投機(jī)取巧行為?！惫隼硎?。

“只有賣不出去的商鋪，沒有賣不出去的住宅?！狈康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳寶存對商業(yè)改住宅持更大質(zhì)疑。“我從來不會建議購房者購買商用住宅，除非有特別優(yōu)惠的政策。”

商業(yè)地產(chǎn)改性另一瓶頸是商業(yè)物業(yè)本身就面臨盤根錯(cuò)節(jié)的產(chǎn)權(quán)糾紛。大部分存量物業(yè)都存在分割出售小產(chǎn)權(quán)的問題，加上項(xiàng)目大都從銀行貸款，這些存量商業(yè)往往在銀行凍結(jié)、法律官司、小產(chǎn)權(quán)業(yè)主之間形成錯(cuò)綜復(fù)雜的糾紛。在丁利國看來，消化商業(yè)物業(yè)庫存根本出路是激活商業(yè)增加需求，“比如和新型的業(yè)態(tài)結(jié)合等?！?

“其實(shí)可以嘗試把庫存商業(yè)物業(yè)改為圖書館、藝術(shù)中心、展覽館、醫(yī)院等公共功能性配套，實(shí)用性更強(qiáng)。更多是依靠政府、企業(yè)的力量，去改造和社會需求強(qiáng)烈匹配的設(shè)施，而不是依靠老百姓、買房人的力量。”郭增利建議。