10月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心與高和資本再次聯(lián)合發(fā)布了民間資本調(diào)查——《2016年民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)。該報(bào)告每年發(fā)布一次，今年已是第六次。從2011年以來(lái)，該報(bào)告就每年熱點(diǎn)話題進(jìn)行了探討，而今年它將目光投向了城市有機(jī)更新。

高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫表示：“我國(guó)一線城市二手房銷量超過(guò)新房，率先進(jìn)入存量房時(shí)代，其中蘊(yùn)含的商機(jī)必達(dá)數(shù)萬(wàn)億。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，而傳統(tǒng)大型開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型非常困難，未來(lái)將更加關(guān)注輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司?！?

本次《報(bào)告》認(rèn)為，未來(lái)城市有機(jī)更新的前景廣闊，必將成為房地產(chǎn)投資的永續(xù)產(chǎn)業(yè)，是民間資本投資房地產(chǎn)的新熱點(diǎn)。

存量房時(shí)代城市更新勢(shì)在必行

各地房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不同程度地步入了存量房時(shí)代，而存量時(shí)代的房地產(chǎn)往往隨著城市功能的改變而不斷變化著承載的形式，實(shí)現(xiàn)著資產(chǎn)的升值。作為城市的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)與城市功能緊密相關(guān)。

目前，一二線城市內(nèi)新房市場(chǎng)空間已越來(lái)越小，核心區(qū)域的高飽和度決定城市發(fā)展只能外溢，滿足核心區(qū)域的市場(chǎng)需求只能依靠存量市場(chǎng)。核心區(qū)域的絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力在商業(yè)方面尤其明顯，而一線城市核心區(qū)域已不再準(zhǔn)許興建新的商辦項(xiàng)目，使得舊樓改造更是成為必然。從各個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)的論壇以及政府研討會(huì)議中，也不難發(fā)現(xiàn)城市更新逐漸成為行業(yè)下一個(gè)風(fēng)口，因?yàn)樗w量足夠大，市場(chǎng)縱深的空間大。從市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的角度而言，基于位置的核心，投資風(fēng)險(xiǎn)也相抵可控。從政府稅收以及城市規(guī)劃的角度而言，隨著樓宇硬件以及租客軟件的優(yōu)化，不僅能優(yōu)化城市面貌，而且可獲得持續(xù)性稅源。

如果類比互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的演變路徑，房地產(chǎn)行業(yè)從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，相當(dāng)于互聯(lián)網(wǎng)從PC時(shí)代進(jìn)入移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代。就像小米在移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代的當(dāng)下快速?gòu)囊患倚」景l(fā)展成為獨(dú)角獸，存量房時(shí)代的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司也擁有著類似的賽道。房地產(chǎn)從制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)，對(duì)于大型房企轉(zhuǎn)型或許很難，但對(duì)于上下游的輕資產(chǎn)公司而言，恰恰是戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)遇期。因此，無(wú)論是從市場(chǎng)還是政府來(lái)看，在新時(shí)代背景下，對(duì)辦公、消費(fèi)、生存環(huán)境都有了新的需求，城市更新將成為房地產(chǎn)投資的又一個(gè)熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。

城市更新詮釋輕資產(chǎn)模式

此次《報(bào)告》將我國(guó)城市有機(jī)更新的輕資產(chǎn)模式按照辦公和公寓兩個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行了細(xì)分。

辦公類細(xì)分市場(chǎng)又包含兩類：重資產(chǎn)重投入改造類模式，如新街高和中心、上海K11等;輕資產(chǎn)的聯(lián)合辦公模式如優(yōu)客工場(chǎng)和氪空間。公寓類細(xì)分市場(chǎng)也包含兩類，相對(duì)重投入的如新派公寓，基金直接收購(gòu)資產(chǎn);輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類如鏈家自如、上海新起點(diǎn)公寓等。

其中，自如友家便是城市更新輕資產(chǎn)模式租房市場(chǎng)的典型代表。自如友家從市場(chǎng)上租賃普通住房，進(jìn)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)裝修后出租，收取租金差價(jià)和房租10% 的服務(wù)費(fèi)，提供包括保潔、維修、寬帶等生活服務(wù)。目前客戶群體已累計(jì)達(dá)50 萬(wàn)人。

另外一個(gè)案例就是新街高和中心。2015年1月，高和資本收購(gòu)北二環(huán)原星街坊購(gòu)物中心，通過(guò)提升和改造，租金從3.5元/平方米/天一躍提升至9.2元/平方米/天，被譽(yù)為北京城市更新寫(xiě)字樓價(jià)值提升最為明顯的標(biāo)桿項(xiàng)目。這種城市更新基金的商業(yè)模式，同時(shí)孵化了很多地產(chǎn)金融類創(chuàng)新產(chǎn)品。以高和資本為例，如今已有CMBS、私募REITs等。為了有效地鏈接城市更新與輕資產(chǎn)模式的商業(yè)閉環(huán)，高和資本還成立了國(guó)內(nèi)第一支專注于房地產(chǎn)輕資產(chǎn)領(lǐng)域的股權(quán)投資基金——高和翰同基金。

輕資產(chǎn)模式成大勢(shì)所趨

住建部政策研究中心主任秦主任認(rèn)為，自如友家、高和資本、氪空間等項(xiàng)目的成功并不是偶然的，“以輕資產(chǎn)模式進(jìn)行城市有機(jī)更新優(yōu)勢(shì)明顯，不僅能解決品牌企業(yè)擴(kuò)張的資金問(wèn)題，還能降低資金門檻，減少資金占用、解決城市更新中的復(fù)雜產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，為開(kāi)展城市有機(jī)更新的品牌企業(yè)提供快速發(fā)展的可能?！?

同時(shí)，不同時(shí)期、不同市場(chǎng)條件下產(chǎn)業(yè)變化特征和物業(yè)需求狀況，各種用途物業(yè)都存在有機(jī)更新的需求。例如，住宅短缺時(shí)出現(xiàn)“商改住”，住宅過(guò)剩積壓時(shí)出現(xiàn)“住改商”;或者用途不變，通過(guò)更新升級(jí)為新的業(yè)態(tài)，如傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)改造轉(zhuǎn)型為眾創(chuàng)空間或聯(lián)合辦公空間等。在當(dāng)前的行業(yè)背景下，城市更新與輕資產(chǎn)被大家關(guān)注，一定程度上也反應(yīng)出隨著消費(fèi)的升級(jí)，人們對(duì)物理空間的需求也隨之升級(jí)。

蘇鑫表示：“重資產(chǎn)或輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，是企業(yè)根據(jù)發(fā)展環(huán)境以及企業(yè)戰(zhàn)略需要進(jìn)行的理性選擇，不存在孰優(yōu)孰劣的問(wèn)題。伴隨資產(chǎn)升值趨穩(wěn)，輕資產(chǎn)模式優(yōu)勢(shì)逐步顯現(xiàn)。特別是對(duì)于品牌企業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)城市有機(jī)更新與輕資產(chǎn)模式結(jié)合將有更廣闊的發(fā)展空間?！?