何為符合“交樓標(biāo)準(zhǔn)”？法庭判例點(diǎn)醒你
發(fā)現(xiàn)合同約定的文件不全，買家有權(quán)拒絕收樓。
在各種因購房產(chǎn)生的糾紛中，遲交樓一直是比例較高的一種。隨著樓盤價值越來越高，因遲交樓違約而產(chǎn)生的違約金數(shù)額動輒幾十萬元，而在計算違約天數(shù)和金額時，則時常因標(biāo)準(zhǔn)不清晰而發(fā)生矛盾。日前，市民馮小姐就因追討遲交樓違約金與發(fā)展商鬧上法庭，對“房屋交付使用的標(biāo)準(zhǔn)如何確定”和“計算延遲交樓違約金的截止日期如何確定”等問題，經(jīng)過幾次爭議之后，法院終審判決終于明確了相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，該案例對有類似問題的業(yè)主具有參考作用，有利于保護(hù)自己的權(quán)益。
馮小姐購買了大學(xué)城一套350萬元左右的單位，首付148萬元，剩余房款以按揭方式付款。
在購房合同中約定，2015年4月30日前將房屋交付馮小姐使用，并詳細(xì)約定了交房條件以及須出具的相關(guān)報告和文件。買賣雙方還約定了延期交房的違約責(zé)任。而合同附件《補(bǔ)充協(xié)議》中約定：“違約賠償責(zé)任總金額最高不超過已付房價款的5%?！?
2015年4月23日馮小姐收到發(fā)展商發(fā)出的《收樓通知書》，收樓時馮小姐發(fā)現(xiàn)房屋并沒有取得《竣工驗收備案表》拒絕收樓。7月，再次進(jìn)行交樓驗收時發(fā)現(xiàn)部分裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)收樓標(biāo)準(zhǔn)而再次拒絕收樓。8月，發(fā)展商向馮小姐發(fā)出《關(guān)于再次通知辦理收樓的函》，通知她于8月19日前辦理收樓，否則將由其自行承擔(dān)逾期收樓的責(zé)任。由于對遲交樓的賠償問題爭議不下，最終馮小姐將發(fā)展商告上法庭。
終審：“驗收合格”可交樓
一審意見：一審法院認(rèn)為，發(fā)展商4月通知馮小姐收樓時并沒有取得《竣工驗收備案表》，不符合合同約定的交房條件。8月23日發(fā)展商才取得《竣工驗收備案表》，即該房屋于2015年8月23日才具備交付條件。從2015年5月1日至8月23日，按萬分之五計算的違約金為20多萬元，超過雙方約定的房價的5%，因此遲延交房違約金按照已付房款的5%計算為17萬多元。發(fā)展商對此表示不服，提起上訴。
二審意見：二審法院認(rèn)為，購房合同中以列舉的方式載明交付房屋時應(yīng)出示的文件資料，條款中并沒有要求提供《竣工驗收備案表》，只要已經(jīng)辦理了合同所約定的資料，應(yīng)視為符合合同所約定的交房條件，以此計算的違約金應(yīng)為11萬多元。
終審意見：究竟符合什么條件才是交樓的標(biāo)準(zhǔn)？終審法院給出了明確答案：《中華人民共和國建筑法》規(guī)定，建筑工程交付使用的法定標(biāo)準(zhǔn)為“經(jīng)驗收合格”?！斗课萁ㄖ褪姓A(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理辦法》規(guī)定：“備案機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)在收訖竣工驗收備案文件15日內(nèi)，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗收?！敝挥羞`反相關(guān)規(guī)定才會責(zé)令停止使用并重新組織竣工驗收。因此，馮小姐主張取得《建設(shè)工程竣工備案表》是商品房交付使用的法定標(biāo)準(zhǔn)，沒有法律依據(jù)。
事實(shí)上，《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》明確約定：“甲乙雙方進(jìn)行房屋驗收交接時，甲方應(yīng)向乙方提供有關(guān)該商品房的下列資料：（1）規(guī)劃部門出具的《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》；（2）建設(shè)單位出具的《建設(shè)工程竣工驗收報告》；（3）消防部門出具的《建設(shè)工程消防驗收合格意見書》或備案憑證；（4）供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料；（5）人防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件……上述文件不全的，視為不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，乙方有權(quán)拒絕收樓，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由甲方承擔(dān)。”交樓條件約定已非常清楚。
如何計算違約日期？
關(guān)于計算延期交樓違約金截止日期的約定也非常明確，即計算至“實(shí)際交付之日”或“視為從書面通知的收樓日期起該商品房符合交房條件并已實(shí)際交付乙方”。發(fā)展商雖然于7月5日具備約定的交樓條件，但是8月向馮小姐發(fā)出《關(guān)于再次通知辦理收樓的函》，要求馮小姐8月19日前辦理收樓手續(xù)。馮小姐也是在8月19日之后辦理了收樓手續(xù)，因此8月19日為實(shí)際交付日。違約金應(yīng)從5月1日計至8月19日，為19萬多元，超過雙方約定的房價的5%，因此違約金為已付房款的5%即17萬多元。
