劉小軍：房地產(chǎn)長期溫和上漲止于城鎮(zhèn)化進(jìn)程結(jié)束
為什么一線城市房價(jià)總是在往上漲，很簡單，因?yàn)樗瞬粩嗟挠窟M(jìn)，產(chǎn)業(yè)也不斷的涌進(jìn)?！苯罩行判磐懈笨偨?jīng)理劉小軍在中信財(cái)富論壇上表示，房地產(chǎn)既然是一種商品，首先就要受供求關(guān)系的影響。
供求關(guān)系其實(shí)就是人口，買的人多了，住宅房價(jià)就上漲，少了，房價(jià)就會(huì)下降。人口又跟什么有關(guān)呢？其實(shí)跟產(chǎn)業(yè)引入商業(yè)的配套有關(guān)。產(chǎn)業(yè)引入商業(yè)的配套是資本，所以，土地、人、資本這三者是很有意思的關(guān)系。往往資本引能增加房價(jià)的上漲。
而隨著一線城市的人口外溢，距離上海、廣州、深圳很近的蘇州、佛山、東莞幾個(gè)城市上漲跟人口外溢有著很大關(guān)系。而那些不了一線城市的人就選擇在省會(huì)，如南京、合肥、武漢，鄭州等這些城市上漲也跟人口外溢有關(guān)。
其次，房地產(chǎn)又是一種投資品。既是投資品，它就是一種貨幣現(xiàn)象，會(huì)反映貨幣政策的變化。劉小軍稱，有統(tǒng)計(jì)顯示房價(jià)跟一個(gè)城市的存款呈正相關(guān)，城市的存款數(shù)增加的話房價(jià)就增加，說明它是一種貨幣現(xiàn)象。
目前產(chǎn)能過剩，實(shí)業(yè)投資低迷，貨幣政策相對寬松的情況下，資產(chǎn)的配置方顯現(xiàn)出來。中央又提出去庫存的政策。因此，房地產(chǎn)就成為居民手上實(shí)業(yè)資本的一個(gè)出口，它跟股市是一個(gè)翹翹板，股市有一個(gè)往下，房市開了一個(gè)口，資本就往這邊走。
劉小軍認(rèn)為，今年上半年一線城市，以及一些熱點(diǎn)的二線城市房價(jià)上漲其實(shí)是資本的避險(xiǎn)偏好選擇。一線城市的商業(yè)地產(chǎn)相對來說是比較安全的，即使經(jīng)濟(jì)下行，特別是核心商業(yè)城市還是有上漲的空間。資本出于避險(xiǎn)的考慮會(huì)選擇人口跟資本比較聰明的地方。因此房產(chǎn)其實(shí)是一種投資品，是一種貨幣現(xiàn)象。
第三，房地產(chǎn)雖然是投資品，又不是簡單的投資品，跟股票、債券不一樣，它還跟中國地方政府的財(cái)政收入密切相關(guān)，這一點(diǎn)非常重要。劉小軍認(rèn)為，從房地產(chǎn)市場拿走資金最多的是中國的地方政府，而地方政府又承擔(dān)了中國地方建設(shè)的主要責(zé)任，通過國有土地招拍掛的方式他能立竿見影的有效的獲取建設(shè)資金。
所以，雖然2006年開始中央政府不斷的下發(fā)文件限制，但是地方政府一直有這個(gè)沖動(dòng)維持房地產(chǎn)市場。劉小軍認(rèn)為，國慶期間限購城市最溫和的往往是城市負(fù)債最重的，城市的負(fù)債越重對房地產(chǎn)下手就較輕。
中國房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，其實(shí)是中國地方政府變相向城市居民收取城市現(xiàn)代化進(jìn)程中的一種稅收。因此從中長期來講，房價(jià)上漲過快對地方政府損害很大，所以，每次的調(diào)控都是控制上漲，而不是為了把這個(gè)打下去。
在這樣的背景下，房地產(chǎn)從長期來講會(huì)有一個(gè)溫和上漲，特別是在一線和二線城市。劉小軍認(rèn)為，一線城市周邊和二線城市的房地產(chǎn)投資依然是保值和穩(wěn)健增值的重要手段。
然而樹不能漲到天上去，房價(jià)會(huì)止于于什么？劉小軍認(rèn)為，會(huì)止于中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的結(jié)束。他提醒大家要重視人口結(jié)構(gòu)的變化。
