李宇嘉：樓市的“長(zhǎng)效機(jī)制” 應(yīng)如何跟進(jìn)？
新一輪樓市調(diào)控推出一個(gè)月，效果顯著。
本輪房?jī)r(jià)上漲，加杠桿購房和“資產(chǎn)荒”預(yù)期下的資產(chǎn)配置是兩大推手。各地調(diào)控密集發(fā)布，加上近期圍堵資金違規(guī)入樓市，收緊開發(fā)商發(fā)債等調(diào)控“第二波”，對(duì)市場(chǎng)和政策非常敏感的加杠桿和投資需求，其市場(chǎng)預(yù)期會(huì)變化。而且，此輪調(diào)控直指狂熱的投資需求，真可謂擊中要害。
由于今年前9個(gè)月樓市火熱，多數(shù)開發(fā)商已完成全年銷售目標(biāo)的90%。前三季度，開發(fā)商到位資金同比增長(zhǎng)15%，多渠道融資開閘，發(fā)債比去年同期增長(zhǎng)近3倍。錢多了但并沒有“補(bǔ)庫存”，2014年3月以來的土地購置面積一直負(fù)增長(zhǎng)，今年前三季度新開工僅增長(zhǎng)6.8%。至少在明年全國兩會(huì)前，已實(shí)現(xiàn)目標(biāo)且“不差錢”的開發(fā)商推盤積極性不足。10月，CRIC統(tǒng)計(jì)的28個(gè)城市推盤下降24%，京穗深蘇下降了50%，供應(yīng)收縮更快。
由此看來，中期內(nèi)供求緊張局面難改。特別熱點(diǎn)城市調(diào)控前庫存消化周期普遍在6至8個(gè)月，加上供地彈性不足，開發(fā)商緊縮新推盤，中期內(nèi)的供求局面更不樂觀。同時(shí)，去年以來開發(fā)商回歸重點(diǎn)城市，土地溢價(jià)率攀升。因而，從“量跌價(jià)滯”到“量?jī)r(jià)齊跌”的轉(zhuǎn)換比較艱難。
10月以來，央行、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)等關(guān)于打擊資金違規(guī)進(jìn)入樓市、控制杠桿和炒作的相關(guān)會(huì)議和“窗口指導(dǎo)”不下10次。近期有三個(gè)特別重要的信號(hào)：一是交易所10月28日發(fā)文，全面收緊開發(fā)商發(fā)行公司債，這意味著低成本外源資金關(guān)閘；二是10月28日的政治局會(huì)議首次在貨幣政策基調(diào)中提出了抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)；三是11月4日保監(jiān)會(huì)發(fā)文要求自查和規(guī)范保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)投資。筆者對(duì)這三個(gè)信號(hào)的解讀是，無論整體貨幣環(huán)境或樓市結(jié)構(gòu)性資金環(huán)境如何，政策都會(huì)偏緊。這或許會(huì)倒逼開發(fā)商“以價(jià)換量”，房?jī)r(jià)會(huì)松動(dòng)。
問題是，盡管貨幣政策打上“抑制資產(chǎn)泡沫”的烙印，但新舊動(dòng)力轉(zhuǎn)換和供給側(cè)改革的環(huán)境下，既不能放水，但也不能緊縮，穩(wěn)健仍是主基調(diào)。因此，相機(jī)抉擇下的貨幣環(huán)境，難以避免資金“接濟(jì)”熱點(diǎn)樓市。未來開發(fā)商推盤將繼續(xù)降低，當(dāng)前暫時(shí)緩解的供求矛盾或繼續(xù)繃緊，這就要防范投資資金重回樓市。
2012年以來，政府強(qiáng)調(diào)樓市要建立長(zhǎng)效機(jī)制。此輪熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控政策，有應(yīng)急的意味，但應(yīng)急過后，長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)及時(shí)跟上。當(dāng)然，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策也有長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容，但規(guī)定籠統(tǒng)，后續(xù)操作細(xì)則和“落地”配套未跟上?；谥衅趦?nèi)的供求關(guān)系，不排除熱點(diǎn)樓市繼續(xù)火爆。眼下尤其需要從加大投資炒作成本，圍堵違規(guī)資金，增加有效和長(zhǎng)期供應(yīng)等需求端和供給端的制度建設(shè)入手，比如熱點(diǎn)城市盡快開始試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅，在源頭上圍堵違規(guī)資金，加快盤活存量土地，加快以軌道交通建設(shè)為導(dǎo)向的都市圈公共服務(wù)均等化布局，讓長(zhǎng)效機(jī)制及時(shí)跟進(jìn)并成為中期樓市管理主旨。
早在1985年，全國人大就授權(quán)國務(wù)院研究征收房產(chǎn)稅。2011年，上海和重慶率先試點(diǎn)，邁出了重要的一步?；谶z產(chǎn)稅、資本利得稅調(diào)節(jié)缺失，短期內(nèi)個(gè)人所得稅調(diào)節(jié)收入差距難當(dāng)大任，從經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和構(gòu)建內(nèi)需社會(huì)的高度出發(fā)，筆者建議擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的城市范圍，在2015年來房?jī)r(jià)快速上漲的城市啟動(dòng)新一輪房產(chǎn)稅試點(diǎn)。在征收方案上，可采取家庭一套房免征，對(duì)兩套及以上住房累進(jìn)征收。
無論去年的股市異常波動(dòng)，還是今年上半年的樓市火爆，或當(dāng)前價(jià)格翻番的“蒜你狠”再次襲來，資金繞道和加杠桿入市是主因。由于交易周期長(zhǎng)、成本高、非標(biāo)準(zhǔn)化，無做空機(jī)制，樓市資金監(jiān)管相對(duì)容易。為此，調(diào)控主管部門與金融管理部門要加強(qiáng)協(xié)同，監(jiān)管各方都應(yīng)站在保衛(wèi)金融經(jīng)濟(jì)安全的高度，拿出專業(yè)精神來，不應(yīng)還停留在供應(yīng)關(guān)閘，甚至價(jià)格管制的老套路上。
為適應(yīng)大城市服務(wù)業(yè)興起的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更替現(xiàn)狀，除了向集約式的服務(wù)業(yè)增加供地外，還需加快推進(jìn)工業(yè)用地向居住用地轉(zhuǎn)變，增加土地出讓金，涵養(yǎng)未來政府稅源。去年京穗深三個(gè)城市工業(yè)用地占比分別達(dá)22%、32%和36%，遠(yuǎn)高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。而京穗深住宅用地占比分別僅為28%、29%和26%，遠(yuǎn)低于紐約（44%）和東京（73%）。因此，要加快配套成熟、供應(yīng)效率高的存量用地盤活力度。
都市圈公共服務(wù)均等化布局，包括教育醫(yī)療、市政管網(wǎng)等配套服務(wù)，也包括產(chǎn)業(yè)鏈上下游（例如研發(fā)-制造-物流）。為此，要有提高通勤效率的多種交通工具無縫對(duì)接的規(guī)劃，在軌道站點(diǎn)大規(guī)模蓋住房和大型停車場(chǎng)；要有提高公共服務(wù)供應(yīng)效率的教育集團(tuán)化（強(qiáng)校幫弱校）、強(qiáng)化劃片入學(xué)和學(xué)區(qū)政策；夯實(shí)有效需求的非戶籍人口市民化，比如非超大城市對(duì)常住人口取消入戶門檻，將用地審批“雙掛鉤”（財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和新增供地規(guī)模、新增戶籍人口規(guī)模掛鉤）等政策的細(xì)則落地。
