葉檀：房?jī)r(jià)跟油價(jià)有點(diǎn)像 上漲如火箭 下跌如滴水
房?jī)r(jià)下跌了，但房地產(chǎn)價(jià)格跟油價(jià)一樣，下跌如滴水，上漲如火箭。
22日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，兩大目標(biāo)貌似已經(jīng)達(dá)成：
一是熱門(mén)城市房?jī)r(jià)下降，三四線城市略有上漲
二是分化形成，去庫(kù)存持續(xù)進(jìn)行中
15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市中，11個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降；3個(gè)城市持平，分別為北京、杭州和成都；僅廣州一城出現(xiàn)環(huán)比上漲。一二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比基本止?jié)q。據(jù)易居研究院對(duì)一二三線70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，1月份，一二三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅分別為0.0%、0.1%和0.4%。這是房地產(chǎn)歷史上罕見(jiàn)的穩(wěn)定的數(shù)據(jù)。
被政策抑制的房?jī)r(jià)，并不能代表未來(lái)的趨勢(shì)。房地產(chǎn)價(jià)格歷史告訴我們，上漲快、下跌慢。
去年房?jī)r(jià)大漲，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市價(jià)格指數(shù)，1月北京新建住宅價(jià)格指數(shù)上升1％，深圳上升4％，合肥上升1.5％; 2月北京上升2.1％，深圳上升3.5％，合肥上升2.3％，而近幾個(gè)月雖然“降降降”，跌幅通常不到1%，有的僅僅0.1%。
北京“睡城”燕郊土地落宗事件傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，這就是燕郊房?jī)r(jià)如火箭一樣上竄后突顯的問(wèn)題。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道，以燕京航城為例，該項(xiàng)目2008年曾賣(mài)過(guò)每平米3800元，目前在二手房網(wǎng)站的報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平米28000元。
燕郊房?jī)r(jià)分水嶺一是2008年，二是2010年，三是2014年。這三個(gè)分水嶺顯示了三大原因，2008年是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)貨幣增長(zhǎng)，2010年是“新國(guó)十條”限購(gòu)令使北京房地產(chǎn)迅速溢出到燕郊等地，2014年以后是樓市回暖加上京津冀一體化。連燕郊如此，如果北京不限制，會(huì)到什么地步？
即使現(xiàn)在燕郊房?jī)r(jià)下跌到3萬(wàn)元以下，也不可能回到2萬(wàn)5以下，更不可能回到萬(wàn)元以下，這意味著中國(guó)債務(wù)的崩盤(pán)，也意味著中國(guó)中產(chǎn)收入階層的貧困化。別忘記，根據(jù)西南財(cái)大中國(guó)家庭金融研究中心的數(shù)據(jù)，北京、上海等城市居民財(cái)富的主要呈現(xiàn)方式就是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)崩盤(pán)，除了現(xiàn)在買(mǎi)不起房的，對(duì)各方都沒(méi)好處。但現(xiàn)在買(mǎi)不起房的不必開(kāi)心，到那個(gè)時(shí)候，買(mǎi)不起的也就失去了工作。
現(xiàn)在一切政策都是測(cè)試，不是讓房?jī)r(jià)大幅下跌。通過(guò)測(cè)試，找到房?jī)r(jià)增速穩(wěn)定還不影響經(jīng)濟(jì)的臨界點(diǎn)，讓民間資金實(shí)實(shí)在在地進(jìn)入市場(chǎng)，填平杠桿洼地，未來(lái)房地產(chǎn)大幅下跌的可能性幾乎為零。
最重要的是貨幣的原因。我們昨天寫(xiě)了關(guān)于60萬(wàn)億固定資產(chǎn)投資文章，答案很清楚，60萬(wàn)億并不算是非常激進(jìn)的增速，但由于基數(shù)極高，這樣的數(shù)額會(huì)讓債務(wù)繼續(xù)上升，換句話說(shuō)，未來(lái)通脹壓力不會(huì)縮小，吃個(gè)普通蘋(píng)果可能就要8塊錢(qián)。這不是央行有沒(méi)有道德的問(wèn)題，而是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)能不能承受壓力的問(wèn)題，壓力必然傳導(dǎo)到居民頭上，除非我們能夠找到其他的蓄水池。
貨幣購(gòu)買(mǎi)力下降，我昨晚買(mǎi)芒果，同比去年價(jià)格上漲了30％以上，讓人心驚，投資是保持生活水準(zhǔn)不下降的必然路徑，一方面是找專(zhuān)業(yè)、誠(chéng)信的證券投資機(jī)構(gòu)，另一方面是找到具有安全邊際的城市的房地產(chǎn)。
舉個(gè)例子，上海、深圳等城市的房?jī)r(jià)是硬被壓制的。
這兩個(gè)城市土地供給不足、去化率很高，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》披露，從上海商品住宅存量面積來(lái)看，截至2月20日，上海存量面積雖然僅僅有733萬(wàn)平方米，但是市場(chǎng)去化速度由去年9月份之前的月均120萬(wàn)平方米，降低到目前的不到60萬(wàn)平方米。從歷史上看，這樣的數(shù)據(jù)意味著上海的房?jī)r(jià)再壓也不可能跌。上海成為亞太地區(qū)最具吸引力的房地產(chǎn)投資目的地，日本東京降至第二位，這是22日下午CNBC報(bào)道引用的仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)。
深圳土地同樣緊張。到2020 年，深圳建設(shè)用地上限是976 平方公里，截至2015 年已使用940平方公里。這意味著，2016 年起，深圳只有30 平方公里的新增建設(shè)用地指標(biāo)，平均每年僅6平方公里新增建設(shè)用地配額。舊房改造、遠(yuǎn)郊土地?zé)崤牡脑颍驮从诠┙o量不足。
有人拿著深圳那位二胎爸爸買(mǎi)房失業(yè)的例子，印證深圳房?jī)r(jià)大跌，完全榫不對(duì)卯，這不是深圳房?jī)r(jià)沒(méi)戲造成的悲劇，而是不懂得控制現(xiàn)金流造成的悲劇。沒(méi)有生活與投資的常識(shí)，不是倒在這個(gè)坑里，就是倒在下一個(gè)坑里。
