開發(fā)商想放棄商場？ “商改寫”成北京樓市新趨勢
相較于寫字樓市場租金迅猛增長，北京樓市普通商業(yè)租金卻一直比較平穩(wěn)。
近日，戴德梁行發(fā)布的最新報告顯示，寫字樓市場受互聯(lián)網(wǎng)沖擊微弱，需求增長穩(wěn)定，考慮到其租金穩(wěn)定、管理及運營成本較低，將商場改為寫字樓成為開發(fā)商提高收益的新選擇。
網(wǎng)絡(luò)購物市場的迅速發(fā)展，給傳統(tǒng)商業(yè)帶來了巨大的競爭和壓力。數(shù)據(jù)顯示，中國網(wǎng)購市場交易規(guī)模正逐年增長,截止2015年，網(wǎng)絡(luò)交易額為3.8萬億元，增長率為36.2%。預(yù)計到2018年，中國網(wǎng)絡(luò)購物市場在社會消費品零售總額中的滲透率增長到19.2%，增長率正逐年遞增，且增長迅速。
截止到2016年第二季度，北京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量至1129多萬平方米，其中，購物中心約913萬平方米，占到80%左右，百貨約216萬平米，僅占20%;地標(biāo)性優(yōu)質(zhì)商業(yè)租金保持增長，普通商業(yè)租金增長緩慢，趨于穩(wěn)定。
寫字樓空置率保持低位，租金卻在高位保持穩(wěn)定。自2011年開始，北京寫字樓租金開始迅猛增長(兩年內(nèi)增長約80%)(2012年4季度對比2010年4季度);自2013年開始，北京寫字樓租金一直保持穩(wěn)定。2016年第二季度，北京全市甲級(含頂級)寫字樓市場平均租金繼續(xù)保持堅挺，為每月每平方米人民幣378.1元。由于第二季度五大核心商圈暫無新增供應(yīng)入市，核心區(qū)空置率下降0.8個百分點達4.4%。
從商圈層面來看，除近期有新增供應(yīng)入市的燕莎、亞奧、望京和亦莊商圈外，其他商圈空置率均低于5%，金融街商圈更是一席難求，空置率僅為0.8%。
戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東表示：“目前，北京核心商圈已經(jīng)飽和且?guī)缀鯖]有新供應(yīng)，近年來北京推出的土地也多為具備商業(yè)、住宅等功能的綜合性用地。隨著北京城市軌道交通的不斷發(fā)展，相信未來在中心城區(qū)以外將形成越來越多的小型新興商圈，北京商業(yè)市場多中心化特征逐漸顯現(xiàn)?！?
寫字樓市場受互聯(lián)網(wǎng)沖擊微弱，需求增長穩(wěn)定，考慮到其租金穩(wěn)定、管理及運營成本較低，將商場改為寫字樓成為開發(fā)商提高收益的新選擇。受營改增政策特點的影響，開發(fā)商可以通過裝修或者“商改寫”裝修進行進項抵扣，開發(fā)商不僅改變或提升了自身資產(chǎn)價值，同時避免了因重復(fù)納稅帶來的多余支出。直觀來看，在租金收益及資產(chǎn)溢價方面，開發(fā)商也獲得明顯收益增長，其中租金收益增加可達10%-20%。
不過，戴德梁行認為，“商改寫” 面臨著四大挑戰(zhàn)。從政策層面看，二者雖均為商業(yè)用地，40年產(chǎn)權(quán)，但是，如果當(dāng)初拿地性質(zhì)不含辦公用途，則商場不可改為寫字樓;商業(yè)的平面設(shè)計絕大部分不適合寫字樓使用，因此在“商改寫”時需要優(yōu)化平面設(shè)計以滿足寫字樓用戶的使用要求;寫字樓對于自然采光有較高要求，因此“商改寫”需要提供一整套全新的自然采光方案，改造商業(yè)工程的施工非常復(fù)雜;大樓內(nèi)原有租戶的退租，續(xù)租工作復(fù)雜繁瑣。
