房企戰(zhàn)略重新部署商業(yè)地產(chǎn) 是機(jī)遇還是挑戰(zhàn)？
2016年“雙十一”塵埃落定，各大電商巨頭以千億級交易額橫掃財(cái)經(jīng)頭條。伴隨著線上的狂歡，線下零售業(yè)卻被稱為“寒冬”，關(guān)店潮再現(xiàn)。但是就在“雙十一”紅紅火火的當(dāng)天，新華社刊發(fā)國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于推動(dòng)實(shí)體零售創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的意見》，鼓勵(lì)線上線下融合。那么在現(xiàn)實(shí)和政策夾縫下，商業(yè)地產(chǎn)是迎來“寒冬”還是“風(fēng)口”？回答這個(gè)問題前，現(xiàn)實(shí)情況是越來越多的房企布局商業(yè)地產(chǎn)。
新動(dòng)態(tài) 多家房企布局商業(yè)地產(chǎn)
房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代后，面對越來越低的利潤率，房企謀求轉(zhuǎn)型以獲得較高的利潤率。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)不可忽略的一部分高利潤率的局面依舊沒有改變，因此，更多的房企開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。
房天下整理發(fā)現(xiàn)，今年以來，已經(jīng)有近10家房企選擇布局或者重倉商業(yè)地產(chǎn)。
首先是萬科購買黑石旗下商業(yè)地產(chǎn)公司——印力集團(tuán)。
萬科作為中國地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者在房地產(chǎn)的黃金時(shí)代取得了不小的成績。截至10月31日，萬科銷售額達(dá)到3119億，公司市值超過2500億。
萬科自從2010年3月拿下東莞（樓盤）的商業(yè)地塊正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)以來漸成系統(tǒng)。2016年8月21日，萬科與招商銀行(600036,股吧)簽訂協(xié)議聯(lián)手收購印力集團(tuán)。11月3日這筆交易完成交割，印力集團(tuán)正式成為萬科布局商業(yè)地產(chǎn)的一枚棋子。
除了印力集團(tuán)，萬科還繼續(xù)在一線收購優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)。11月28日，萬科拿下凱雷投資旗下上海（樓盤）世紀(jì)匯廣場。
除了萬科，綠地收購協(xié)信40%股份也值得注意。2012年起，協(xié)信提出了商業(yè)＋住宅＋產(chǎn)業(yè)模式，著力在重慶（樓盤）等城市打造總部城項(xiàng)目，涵蓋企業(yè)總部園、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)園、電子商務(wù)園、創(chuàng)想生活園等，將商業(yè)和住宅項(xiàng)目開發(fā)在了傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)內(nèi)，對產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行改造升級。其2015年于清華控股旗下啟迪控股股份成立的啟迪協(xié)信科技集團(tuán)重點(diǎn)打造科技城、科技園和科技谷項(xiàng)目，將重心投放到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。此外，協(xié)信地產(chǎn)多地持有的多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——協(xié)信中心和協(xié)信天地等，處于熱銷狀態(tài)。其中虹橋協(xié)信中心和中環(huán)協(xié)信天地，銷售額均為上海前十。
綠地入股協(xié)信，根據(jù)綠地總裁張玉良的說法，“將有力推動(dòng)綠地商業(yè)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營能力的進(jìn)一步提升，符合公司房地產(chǎn)板塊中長期發(fā)展戰(zhàn)略?！?
還有就是云南城投(600239,股吧)收購北京（樓盤）銀泰8個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目分布在寧波（樓盤）、杭州（樓盤）、溫州（樓盤）等地。根據(jù)云南的說法，通過收購這些項(xiàng)目，完成了在成都、杭州、寧波和溫州等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的布局，符合公司區(qū)域戰(zhàn)略定位和主營業(yè)務(wù)需求，優(yōu)化了公司項(xiàng)目地域布局。
事實(shí)上，除了以上三家還有旭輝、泰禾、正榮、世茂、龍湖和魯能也在近年來不斷推進(jìn)旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
2016年6月正榮高層披露公司將在上海、南京（樓盤）、福州（樓盤）、西安（樓盤）等10個(gè)城市投資16個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，爭取用三至五年左右的時(shí)間，使商業(yè)成為正榮重要的業(yè)績支撐。
而根據(jù)龍湖的計(jì)劃，2016年年底龍湖商業(yè)面積接近200萬平方米，明年擬增至近250萬平方米，2020年商業(yè)收入目標(biāo)為50億元。
旭輝控股副總裁蔣達(dá)強(qiáng)此前在接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者采訪時(shí)透露，目前旭輝正轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，未來5年，旭輝商業(yè)項(xiàng)目會(huì)增加到25~30個(gè)，屆時(shí)會(huì)啟動(dòng)商業(yè)板塊的獨(dú)立上市運(yùn)作。
可以預(yù)見，在未來還有更多的房企將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。
高庫存 商業(yè)地產(chǎn)危險(xiǎn)？
房企集體布局或者重倉商業(yè)地產(chǎn)，那么商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀如何呢？
據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年全國住宅、辦公樓和商業(yè)用地這三類物業(yè)的待售面積分別為45248萬平方米、3276萬平方米、14664萬平方米，根據(jù)過去5年的銷售測算，這三類物業(yè)的去化周期分別為21個(gè)月、46.5個(gè)月、54.3個(gè)月。也就是說，辦公、商業(yè)用地去化周期分別是住宅的2.2倍和2.6倍，兩者的去化壓力遠(yuǎn)大于住宅。
國家統(tǒng)計(jì)局11月14日最新公布的數(shù)據(jù)也同樣顯示了這一現(xiàn)象。2016年1至10月全國辦公樓待售面積同比增長了10.5%，商業(yè)營業(yè)用房待售面積同比增長12.1%，而住宅的待售面積則同比下降了6%。
再轉(zhuǎn)型 REITs時(shí)代來了嗎？
既然商業(yè)地產(chǎn)高庫存，去化周期長，房企集體布局或者重倉商業(yè)地產(chǎn)是因?yàn)槭裁茨?？早?016年的兩會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長張招興和步步高(002251,股吧)董事長王填的提案也許能夠說明一些問題。這兩位人大代表的提案提到的正是在國內(nèi)傳了很久卻沒有真正落地的商業(yè)地產(chǎn)REITs。
REITs，即房地產(chǎn)投資信托基金是以發(fā)行收益憑證的方式匯集投資者資金后，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs設(shè)計(jì)既可以基于公租房的租金收益，也可以基于寫字樓等大宗商用物業(yè)租金收益。由于兼具房地產(chǎn)投資和金融工具兩種屬性，REITs能夠有效提高房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性，加大化解房地產(chǎn)庫存力度，有利于完善房地產(chǎn)市場定價(jià)機(jī)制，抑制房價(jià)泡沫。
REITs模式的時(shí)代真的來了嗎？可以這么說。在經(jīng)歷了2015年股災(zāi)和即將經(jīng)歷深港通開通等金融界大事件之后，中國大陸的金融市場越來越成熟，這就具備了大規(guī)模REITs的土壤。而房企在利潤率低的現(xiàn)實(shí)壓力下，“物業(yè)+金融”模式將是轉(zhuǎn)型方向。
早在3月11日，綠地控股(600606,股吧)與榮耀基金旗下Amare投資管理集團(tuán)在新加坡簽署協(xié)議，設(shè)立酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托并擬在新加坡證交所主板上市。該酒店業(yè)投資信托計(jì)劃向綠地收購19家位于中國境內(nèi)的酒店物業(yè)，總計(jì)價(jià)值約為人民幣210億元。這將是迄今為止中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的最大規(guī)模REITs，標(biāo)志著中國房企資產(chǎn)證券化、輕資產(chǎn)化邁出重要一大步，此舉亦有利于綠地充分利用及放大其在大型商辦開發(fā)運(yùn)營領(lǐng)域的優(yōu)勢，通過房地產(chǎn)金融化，加強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性，加快資金周轉(zhuǎn)率，提升可持續(xù)發(fā)展能力。
除了綠地，華潤，萬達(dá)還有越秀地產(chǎn)都曾嘗試在新加坡或者香港發(fā)行過REITs?？梢钥隙ǖ氖窃谶M(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)REITs的道路上還將有很多房企躍躍欲試。
