投資寫字樓該如何選擇？
首先,我們需要想明白自己需要什么樣的寫字樓。對于有些國際名牌企業(yè)來講,他們需要的第一是地標(biāo),第二還是地標(biāo),第三還是地標(biāo)。最好的地段最顯眼的建筑是這些品牌的不二選擇,對這些來講永遠(yuǎn)是房在在第二位甚至第三位考慮的問題。而我們大量的投資者,則選擇寫字樓就復(fù)雜的多,既要考慮地段,又有考慮,還要考慮內(nèi)部結(jié)構(gòu),車位配比,電梯配置,得房率高低,物管費(fèi)用,租金收入水平,區(qū)域升值潛力等等。簡單來說,這些因素構(gòu)成了寫字樓的性價(jià)比。這些投資者需要思考的就是如何選擇性價(jià)比適合自己的寫字樓。那么,如何確定寫字樓的性價(jià)比呢(對數(shù)學(xué)頭疼的可以直接省去下一段)
我們可以把決定寫字樓品質(zhì)的各種因數(shù)做一個(gè)量化分析。首先,我們將搜集到的某個(gè)區(qū)域的寫字樓均價(jià)按100分處理,高于這個(gè)均價(jià)我們就按比例加分,低于這個(gè)均價(jià)的就按比例減分。比如成都高新區(qū)的寫字樓均價(jià)為12000元/平米,而某高新區(qū)的寫字樓A的均價(jià)為13000元/平米,那么這個(gè)寫字樓的分?jǐn)?shù)就是(13000-12000)/12000x100+100=108.3分。又比如某高新區(qū)寫字樓B的均價(jià)為11000元,則這個(gè)寫字樓的分?jǐn)?shù)就是100-(12000-11000)/12000x100=91.7分。其次。我們將決定寫字樓品質(zhì)的各種因素也做一個(gè)分?jǐn)?shù)量化處理。各種因素的最高總分為100分。地段因素20分,內(nèi)部結(jié)構(gòu)10分,車位配比10分,電梯配置10分,得房率10分,物管水平及費(fèi)用10分(物管好而物管費(fèi)低則算10分,依次逐減),租金收入20分,升值潛力10分。根據(jù)寫字樓的這些因素打分,最好的得滿分,最差的可以給零分。比如高新區(qū)某寫字樓A的地段分?jǐn)?shù)為15分,內(nèi)部結(jié)構(gòu)8分,車位配比3分,電梯配置5分,得房率5分,物業(yè)水平及費(fèi)用5分,租金收益10分,升值潛力5分,那么寫字樓A的品質(zhì)得分就是56分。我們將這個(gè)寫字樓A的品質(zhì)得分56分作為分子,去除以寫字樓A的分?jǐn)?shù)108.3分,則這個(gè)寫字樓A的性價(jià)比為56/108.3=51.7%。又比如寫字樓B的品質(zhì)分?jǐn)?shù)為82分,則其性價(jià)比82/91.7=89.42。從量化的數(shù)據(jù)對比兩個(gè)例子分析中可以看出,高樓價(jià)并不是代表高品質(zhì),低樓價(jià)也并不代表低品質(zhì)。只有性價(jià)比高的樓盤才是我們需要投資的。
現(xiàn)在有許多寫字樓的開發(fā)商為了賣掉房子,經(jīng)常是把自己的樓盤說的天花亂墜,什么超5A級啦,層高超高啦,地鐵上蓋物業(yè)啦等等,其實(shí)在我們專業(yè)人士看來,一切都得靠數(shù)據(jù)說話,數(shù)據(jù)不會(huì)騙人。比如有些開發(fā)商說自己的電梯配比某某區(qū)域第一,其實(shí)我們只需要把他們提供的電梯服務(wù)的建筑面積除以電梯數(shù)量就可以明白開發(fā)商是否撒謊。對寫字樓來講,一臺(tái)高速電梯一般承載服務(wù)的建筑面積在5000-平米附近。如果超過這個(gè)面積,則上下班高峰擁堵是必然會(huì)產(chǎn)生的,這樣就必然影響寫字樓的租賃和租金的提升。電梯承載服務(wù)的建筑面積越低,則上下班高峰擁堵的可能性越小。又比如有些開發(fā)商說什么全國最好的物業(yè)管理入駐,其實(shí)真實(shí)的情況是全國最貴的屋業(yè)管理費(fèi)入駐。在成都的大多數(shù)投資者都知道,南沿線高新區(qū)的寫字樓物業(yè)管理費(fèi)大部分在15元以上,17元,18元的一大把。我曾經(jīng)參加過某寫字樓屋業(yè)管理費(fèi)的確定。報(bào)價(jià)的物業(yè)管理也是全國排名前5位以內(nèi)的,名氣很大。當(dāng)時(shí)寫字樓物業(yè)管理費(fèi)的報(bào)價(jià)是19元,我認(rèn)真研究了他們呈報(bào)的屋業(yè)管理費(fèi)的成本分析報(bào)告,發(fā)現(xiàn)有很多地方存在問題,比如說保安人員,保潔人員虛報(bào)多達(dá)數(shù)十名,每月用電費(fèi)用比實(shí)際多幾十萬元,維修及設(shè)備維護(hù)人員配備重疊,費(fèi)用重復(fù)計(jì)算等等。經(jīng)過我的分析和堅(jiān)持,這家將寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)下降到了12元以下。物業(yè)管理費(fèi)的大幅度降低對寫字樓的投資者來講,無疑是既降低了物業(yè)持有成本,又為良好的租賃率提供了保障。
車位配比也是投資者普遍關(guān)心的問題,例如提督街的蜀都大廈,綿陽商廈,建設(shè)銀行大廈,這些老的寫字樓,雖然地段很好,但是由于地下車位配比很低,即使租金不高,也很難成為投資者的首選和租賃者的首選。一般來講,寫字樓的車位配比應(yīng)該達(dá)到成都市規(guī)劃局規(guī)定每100平米配0.8個(gè)車位,低于這個(gè)配比,對后續(xù)使用和租賃都將產(chǎn)生很不利的影響。
寫字樓是否人性化設(shè)計(jì)也是投資者必須關(guān)注的。比如是否配置有職工餐廳是否配置了衛(wèi)生間冬季的熱水供應(yīng)是否配置了無障礙救援電梯是否預(yù)留了老總衛(wèi)生間上下水管是否配置了屋頂樓宇廣告牌每部電梯是否在地下室都能涂上下人是否配備了足夠的備用電源這些問題看似細(xì)小,其實(shí)都是在考驗(yàn)開發(fā)商是否愿意在細(xì)節(jié)上加大投入的表現(xiàn)。比如電梯能否可以在地下室涂上下人的問題,很多寫字樓就沒有能夠做到。他們往往是將一棟樓里的電梯的一半設(shè)有地下室涂,然后客人通過地層大堂的電梯進(jìn)行周轉(zhuǎn),對外還美其名曰先進(jìn)的大堂管理系統(tǒng),其實(shí)質(zhì)就是在電梯上配置上少花錢,其后果就是造成上下班高峰期地層大堂電梯口人滿為患,上下班非常困難。這一點(diǎn),在某些所謂這樣的樓里上班的白領(lǐng)們應(yīng)該體會(huì)深刻。再比如備用電源,很多樓盤配備的備用電源其實(shí)只能滿足消防應(yīng)急照明和消防電梯,其他用電根本無法滿足。有實(shí)力而又愿意投錢的開發(fā)商至少讓備用電源要滿足所有電梯的使用要求和應(yīng)急照明要求。試想一下,如果沒有這樣的配置,遇到城市線路停電的時(shí)候,從一樓爬到29樓去上班是一種什么樣的痛苦,什么樣的心情!
寫字樓的空調(diào)是投資者比較關(guān)心的,但是很多投資者僅僅關(guān)注是否設(shè)有中央空調(diào),卻沒有細(xì)心去研究什么樣的空調(diào)才適合寫字樓。對于寫字樓的開發(fā)商來講,現(xiàn)在普遍采用的水環(huán)熱泵新風(fēng)集中系統(tǒng)中央空調(diào),這個(gè)系統(tǒng)的建設(shè)成本大約在180-220元每平米。這個(gè)系統(tǒng)由于造價(jià)低,很受開發(fā)商歡迎。但是,中央空調(diào)其實(shí)適合大型的商場,而不適合寫字樓。大型商場采用中央空調(diào),在于開業(yè)時(shí)間和關(guān)門時(shí)間相對固定,不用頻繁啟動(dòng)中央空調(diào),定時(shí)開啟,定時(shí)關(guān)閉,管理上很省心。而寫字樓則不然,有些業(yè)務(wù)較多,頻繁需要加班,而同一層摟的其他又比較松閑。這樣,加班的就必須承擔(dān)加班時(shí)間高額的空調(diào)費(fèi)用。成都所謂5A級的寫字樓,加班開空調(diào)一次的物管費(fèi)用一般是1500元,這樣老板的負(fù)擔(dān)就大大增加了。這個(gè)系統(tǒng)還有一個(gè)問題就是新風(fēng)的供應(yīng),我們在設(shè)計(jì)上一般每小時(shí)至少開啟新風(fēng)機(jī)組6次以上,每次開啟時(shí)間60-90秒。但是物管由于利益的原因或者是管理欠缺的原因,往往很難達(dá)到應(yīng)有的新風(fēng)機(jī)組開啟次數(shù)。這樣以來,在寫字樓上班的白領(lǐng)們經(jīng)常處再缺氧狀態(tài),頭暈眼花就一點(diǎn)不奇怪了。從我們專業(yè)人士的研究來看,區(qū)域集中的VRV中央空調(diào)是最適合寫字樓的雖然這個(gè)系統(tǒng)的造價(jià)高于前面提到的系統(tǒng),大約在320元-410元每平米,但是由投資者自行管理,沒有加班時(shí)間向物管申請開機(jī)的問題,使運(yùn)行成本大大降低。而新風(fēng)系統(tǒng)也由使用者自行控制,隨時(shí)方便開啟,完全解決了白領(lǐng)們?nèi)毖醯膯栴}。
寫字樓的體量也是投資者必須關(guān)心的問題。體量過大的寫字樓,由于入駐企業(yè)較多,商業(yè)人員過密,各類人流過于繁雜,內(nèi)部交通組織復(fù)雜,使很多租賃者望而卻步,雖然可以號稱地標(biāo)性建筑,但是其品質(zhì)反而因此而大大下降。所以,十萬平米左右的寫字樓是比較合適的。
我們從上面的分析和比較可以看出,品質(zhì)的完美和細(xì)節(jié)的人性化是開發(fā)商用錢堆出來的。冷靜聰明的投資者千萬不要被開發(fā)商的廣告宣傳所迷惑,要認(rèn)真去比較,去分析,這樣我們的投資者才能購置到性價(jià)比最高的寫字樓,只有這樣,投資者才能獲得豐厚的投資回報(bào)。
