社科院：這些城市房價(jià)有望成為下一個(gè)風(fēng)口(名單)
由中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社主辦的2017年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會(huì)于5月9日召開。
房地產(chǎn)藍(lán)皮書執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)稱,對(duì)于2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì),總體的判斷是進(jìn)入了一個(gè)量化調(diào)整的階段,一線城市正在步入存量房時(shí)代,房屋租賃市場(chǎng)有望成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新機(jī)遇。
對(duì)于二線過熱城市,由于房價(jià)上漲空間被透支,量價(jià)回調(diào)應(yīng)該是一個(gè)大的事件。但是對(duì)于那些具有產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市,有可能成為下一個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的風(fēng)口。比如天津、鄭州、武漢等城市,受益于這些城市群的發(fā)展,城市的潛力將逐步顯現(xiàn),量價(jià)將進(jìn)入平穩(wěn)增長的周期。對(duì)于西部節(jié)點(diǎn)城市,比如重慶、成都、西安房價(jià)相對(duì)較低,市場(chǎng)發(fā)展有望進(jìn)入一個(gè)新階段。
此外,位于大城市周邊的小城市或者是自身具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的三、四線城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍具備潛力。
中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞表示,由于樓市基本面還沒有發(fā)生根本性的變化,估計(jì)今年下半年樓市總體上將強(qiáng)烈觀望,量制價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。但是不同區(qū)域表現(xiàn)會(huì)有很大的不同,我們的一線城市和熱點(diǎn)地區(qū)由于強(qiáng)力調(diào)控樓市將量跌價(jià)穩(wěn),以二線城市為代表的區(qū)域性重點(diǎn)城市,樓市的量價(jià)穩(wěn)中有升,將是大概率的事件,庫存較大的三、四線城市去庫存壓力依然山大,但是價(jià)格大幅度下降的概率極小。
以下為發(fā)言全文:
今天我們是第14本房地產(chǎn)藍(lán)皮書發(fā)布會(huì),我代表房地產(chǎn)藍(lán)皮書課題組做一個(gè)匯報(bào),題目是2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的分析以及2017年形勢(shì)展望。我匯報(bào)的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面:第一,2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn);第二,主要城市房地產(chǎn)指標(biāo)的比較;第三,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問題;第四,政策建議;第五,房地產(chǎn)運(yùn)行趨勢(shì)分析和判斷;第六,2017年一些區(qū)域性的市場(chǎng)分析的情況。首先我們來看2016房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行特點(diǎn),總結(jié)了六個(gè)方面。
第一,房地產(chǎn)投資增速逐步回暖。2016全國房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)達(dá)到10萬億,總投資規(guī)模首次超過10萬億元的門檻,同比增長6.9%,也比2015年提高了5.9個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資同比增長6.4個(gè)百分點(diǎn),也比去年提高6.0個(gè)百分點(diǎn),從圖上面可以看到。
第二,土地購置面積降幅逐漸縮小,去年土地購置面積增速是負(fù)31.7%,今年是-31.4%,降幅是縮小了,我們從土地購置面積總量上看到,2016年是2.2億平方米,2010年以來的一個(gè)新低。從月度也可以看到這個(gè)趨勢(shì),土地購置面積呈現(xiàn)逐步縮小的態(tài)勢(shì),基本上是在負(fù)3到負(fù)9之間的水平。
第三,房屋新開工面積增速和竣工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。2015年明顯是負(fù)值。2015年是-14,2016年上升到8.1%,扭轉(zhuǎn)連續(xù)兩年負(fù)增長的態(tài)勢(shì)?？⒐し康禺a(chǎn)開發(fā)面積是10.6億平米,同比增長6.1%。
第四,商品房銷售面積又創(chuàng)新高。2016年商品房的銷售面積達(dá)到了15.7億平方米,同比增長22.5%。比2015年提高16個(gè)百分點(diǎn)。2016年商品房待售面積6.95億平米,在去庫存的政策指引下,我們比2015年有明顯下降,下降3.4%。其中住宅的待售面積為4億平米,同比下降11%,辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房待售面積同比增長10.8%和8.0%。商業(yè)辦公樓和商業(yè)營用房的待售面積是上漲。
第五,商品房增速回到兩位數(shù)增長?？梢钥吹?016年在全國商品房銷售面積大幅增長的情況下,商品房銷售增加達(dá)到7475每平方米,增速也出現(xiàn)了2010年以來2位數(shù)增長,同比增長10.1%,比2015年提高2.7個(gè)百分點(diǎn)。住宅均價(jià)7203元每平米,同比增長達(dá)到11.3%,也比2017年有明顯的提高。其他的辦公樓、商業(yè)經(jīng)營用房都有一個(gè)明顯的增幅,11%和2.3%,均比2015年有明顯的提高。
第六,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金,增速上漲很快。我們可以看到2016房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總體是達(dá)到14.4萬億,同比增長15.2%,比2015年提高12.6個(gè)百分點(diǎn)。但是我們從結(jié)構(gòu)上來看,其他資金有一個(gè)明顯的增幅。在其他資金當(dāng)中,我們可以看到定金以及預(yù)付款以及個(gè)人按揭貸款有同比大幅度增長,分別為29%和14.5%,比2015年提高21.5個(gè)百分點(diǎn)和24.6個(gè)百分點(diǎn),這是我們對(duì)2016年房地產(chǎn)運(yùn)行的狀況有一個(gè)描述。
從主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)的比較來看,歸結(jié)為幾個(gè)方面。從17個(gè)大中城市和70個(gè)大中城市和35個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)指標(biāo)進(jìn)行比較。70個(gè)大中城市當(dāng)中新建商品住宅漲幅前三位分別是深圳、上海、廈門。二手房住宅漲幅前三位分別是深圳、合肥、北京。在70個(gè)大中城市當(dāng)中一線城市明顯領(lǐng)漲,熱點(diǎn)二線城市出現(xiàn)補(bǔ)漲,其他城市表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。我們作了這樣的分類描述。
從35個(gè)大中城市的指標(biāo)來看,新建商品住宅成交量前三位分別是重慶、成都、武漢,成交增幅前三位是鄭州、天津、杭州。在部分一線的城市和熱點(diǎn)城市的成交量較低,反映了這些城市新建住宅供應(yīng)量較少,導(dǎo)致新房供應(yīng)量明顯減少。而新房供應(yīng)量較大城市集中在土地供應(yīng)相對(duì)充足二線城市。
同時(shí)在35個(gè)大中城市當(dāng)中,從房地產(chǎn)開發(fā)投資額指標(biāo)來看,居于前三位分別是北京、重慶、上海,投資額增幅前三位是南昌、鄭州、深圳,也就是說房地產(chǎn)開發(fā)投資依然是青睞于人口相對(duì)集中,人口規(guī)模較大的城市。從土地購置面積來看,前三位分別是重慶、成都、合肥,土地購置面積增速超過100%的有天津、南京和鄭州。從施工竣工的面積來看,重慶指標(biāo)相對(duì)比較高,西寧相對(duì)較少,濟(jì)南的施工竣工面積增長速度也非?？?而貴陽出現(xiàn)明顯降速。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問題:
第一,市場(chǎng)分化加深加強(qiáng),三四線城市去庫存任務(wù)艱巨。一方面一、二線城市住房市場(chǎng)供不應(yīng)求,價(jià)格爆漲,面臨著及時(shí)補(bǔ)庫存的窘境。另一方面大多數(shù)三線城市住房仍然是供不應(yīng)求,房價(jià)平緩。庫存依然比較大。從非住房市場(chǎng)的發(fā)展來看,我們辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房庫存壓力更大,待售總量有所增長。對(duì)于三四線城市來看去庫存的形勢(shì)依然比較嚴(yán)峻,我們認(rèn)為存在以下三個(gè)方面的難點(diǎn):一是地方政府短期依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的思路沒有變;二是城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平仍然較低,短期內(nèi)難以做到對(duì)進(jìn)城務(wù)工人員以及提供均等化的服務(wù),以及對(duì)周邊農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口吸引力有限;三是受制于本身經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平,三、四線城市家庭收入普遍不高,市場(chǎng)需求難以擴(kuò)大。
第二,長效機(jī)制尚未形成,政府的主體責(zé)任有待加強(qiáng)。從供給側(cè)的調(diào)控,我們認(rèn)為供給側(cè)的調(diào)控并不是很理想,構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制還需時(shí)日。從土地市場(chǎng)表現(xiàn)來看,開發(fā)商對(duì)一、二線城市房價(jià)開漲預(yù)期和補(bǔ)庫存的需求,不惜代價(jià)爭奪有限的土地資源,從而導(dǎo)致“地王”頻出,成交樓面均價(jià)高位。從商品房市場(chǎng)表現(xiàn)來看,高速上漲的房價(jià)嚴(yán)重透支城市居民未來消費(fèi)能力和最終影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α?
與短期需求側(cè)的調(diào)控相比,房地產(chǎn)市場(chǎng)長期穩(wěn)健發(fā)展需要積極的供給側(cè)調(diào)控,在供給側(cè)調(diào)控當(dāng)中政府的主體責(zé)任有待加強(qiáng)。一是在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下地方經(jīng)濟(jì)增速放緩,地方政府有動(dòng)機(jī)通過維持土地供給的需求性來獲得更多的土地財(cái)政收入。當(dāng)?shù)貎r(jià)上漲以后,也給市場(chǎng)傳遞房價(jià)上漲的預(yù)期,容易造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。二是住房均有投資和住房的屬性,都屬于商品基本屬性,政府有責(zé)任維持適度平衡。如果兩者功能失衡必然導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展。
第三,租賃市場(chǎng)任重道遠(yuǎn),住房租賃制度急需完善。住房租賃市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后是我們房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)缺陷。租賃市場(chǎng)被關(guān)注的少,被邊緣化。從現(xiàn)有的政策大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)情況來看,我們認(rèn)為主要存在三個(gè)方面的難點(diǎn):一是現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房租賃供給主要是以個(gè)人出租自有住房為主,缺乏專業(yè)性的機(jī)構(gòu)參與,也不利于提高整個(gè)社會(huì)住房租賃服務(wù)水平和形成完善的住房供應(yīng)體系,需要進(jìn)一步培育市場(chǎng)多元主體,多渠道的增加租賃住房供應(yīng)。二是租賃雙方主要是通過房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易,但也有一些中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的虛假信息,從而誘導(dǎo)消費(fèi)者,存在黑中介現(xiàn)象,侵犯承租人的合法權(quán)益,擾亂住房租賃市場(chǎng)次序。三是缺乏保障租賃雙方當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)的相對(duì)法律制度規(guī)范,同時(shí)也沒有建立起住房租賃企業(yè)中介機(jī)構(gòu)承運(yùn)人員信用的管理制度,從而導(dǎo)致住房租賃糾紛頻出,容易造成租賃市場(chǎng)管理無序,嚴(yán)重阻礙租賃市場(chǎng)發(fā)展。
第四,棚改建設(shè)仍存不足,住房保障效率有待提升。棚戶區(qū)改造作為改善困難家庭居住條件,優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu),擴(kuò)大內(nèi)需重要舉措。但在地方的實(shí)踐當(dāng)中存在一系列問題。由于土地規(guī)劃等問題,棚戶區(qū)改造普遍存在空間選址偏僻、遠(yuǎn)離市中心或者城鎮(zhèn)中心、規(guī)劃布局不合理。二是棚戶區(qū)改造的土地征收政策不完善,部分征收對(duì)象期望值過高,部分地區(qū)的征收安置補(bǔ)償費(fèi)不能客觀兌現(xiàn),客觀加大了征收難度。三是棚戶區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)常采取大規(guī)模集中建設(shè)方式,前期資金投入巨大,而棚戶區(qū)改造資金來源相對(duì)有限,導(dǎo)致棚戶區(qū)配套設(shè)施和社區(qū)公共服務(wù)建設(shè)相對(duì)滯后。
對(duì)以上這些問題,我們從四個(gè)方面提出建議:
第一,分類調(diào)控,因城施策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展。解決當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡的關(guān)鍵舉措,仍然是分類調(diào)控,因城施策。對(duì)一線和熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)調(diào)控首先從單一需求調(diào)控轉(zhuǎn)向供需并重的調(diào)控。一是我們需要盤活城市的土地存量,鼓勵(lì)和支持存量土地挖掘,最大限度發(fā)揮土地的效益。二是調(diào)整和優(yōu)化城市內(nèi)部的用地結(jié)構(gòu),合理提高住宅用地比例。三是改善商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加中小戶型的住宅供應(yīng)數(shù)量,提高建筑容積率。嚴(yán)防和打擊房地產(chǎn)開發(fā)商的行為,解決土地閑置問題,控制土地溢價(jià),加強(qiáng)土地供應(yīng)的調(diào)控。四是要從單一調(diào)房價(jià)轉(zhuǎn)向綜合的調(diào)結(jié)構(gòu),一方面需要加強(qiáng)分層次的住房市場(chǎng)供應(yīng),穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,避免房價(jià)上漲過快。另一方面我們需要加強(qiáng)住房保障,建設(shè)增強(qiáng)保障性住房供應(yīng),提高貨幣化的補(bǔ)貼,以滿足低收入者和住房困難家庭的住房需求。
對(duì)三四線城市市場(chǎng)調(diào)控,面對(duì)于供過于求和當(dāng)?shù)鼐用裰Ц赌芰Σ蛔銌栴},短期內(nèi)需要堅(jiān)持“三個(gè)結(jié)合”。第一,將去庫存和棚戶區(qū)進(jìn)行結(jié)合,推進(jìn)棚改的貨幣化安置,提高安置比,減少重復(fù)建設(shè),鼓勵(lì)引導(dǎo)市民購買庫存商品房。第二,將去庫存與支持農(nóng)民進(jìn)城相結(jié)合,加快戶籍制度改革和居住證制度,提高城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平,促進(jìn)公共服務(wù)均等化,吸引農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口。第三,將去庫存與發(fā)展城市住房租賃市場(chǎng)相結(jié)合,鼓勵(lì)將現(xiàn)有存量房改為租賃性住房,通過優(yōu)惠政策鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi),培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。
從長期來看,我們應(yīng)該遵循“三個(gè)注重”。一是注重城市規(guī)劃的科學(xué)性?？茖W(xué)預(yù)測(cè)城市的人口規(guī)模和居民的實(shí)際需求,合理規(guī)劃商品房供應(yīng)比例和供應(yīng)結(jié)構(gòu)。二是注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展的可行性,通過合理引入產(chǎn)業(yè),配置優(yōu)勢(shì)公共資源,在產(chǎn)業(yè)搬遷過程中實(shí)現(xiàn)人口的遷移,逐步盤活庫存。三是培養(yǎng)城市的競爭能力,加快城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)的建設(shè),營造良好的居住環(huán)境。
第二,規(guī)范發(fā)展,購租并舉,完善住房供應(yīng)體系新格局。住房租賃市場(chǎng)是住房供應(yīng)體系的重要組成部分,也是解決城鎮(zhèn)居民住房問題的一個(gè)重要渠道,建立住房購租并舉需要四個(gè)方面的工作。一是加強(qiáng)培育市場(chǎng)供應(yīng)主體,增加中小戶型房源有效供給,制定優(yōu)惠的土地供給稅費(fèi)優(yōu)惠等政策,以吸引和鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行租賃性住房的開發(fā)和經(jīng)營。二是保障租賃雙方特別是承租人合法權(quán)益,推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)立法,建立健全住房租賃監(jiān)管機(jī)制,規(guī)范租賃中介機(jī)構(gòu)的行為。三是提高居民住房貨幣支付能力,特別是低收入家庭以及進(jìn)城務(wù)工人員的支付能力。比如放寬住房公積金的使用條件,允許按照合理比率抵扣個(gè)人所得稅,推進(jìn)公共租賃住房貨幣化補(bǔ)貼等等。四是充分利用大數(shù)據(jù)高科技手段,提高信息化管理與服務(wù)水平。通過建立專業(yè)化的房源信息共享服務(wù)平臺(tái),建立健全信息監(jiān)管平臺(tái),加強(qiáng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)租賃的房源信息的全過程方面的監(jiān)管。注重特色,轉(zhuǎn)型發(fā)展,開辟房地產(chǎn)市場(chǎng)的新天地。特色小鎮(zhèn)是我們當(dāng)前新興城鎮(zhèn)化建設(shè)重要載體,也是國家大戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該緊抓特色小鎮(zhèn)的開發(fā)機(jī)遇,及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略,由開發(fā)商轉(zhuǎn)為運(yùn)營商。但是同時(shí)我們要注意防止特色小鎮(zhèn)的開發(fā)房地產(chǎn)化,避免一哄而起,真正實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)化”和“特色化”。地方政府積極改變自身的決策,從決策者轉(zhuǎn)變成服務(wù)者,處理好與企業(yè)的關(guān)系,科學(xué)規(guī)劃小鎮(zhèn)發(fā)展,引導(dǎo)社會(huì)資本的投入。
推動(dòng)創(chuàng)新,防范風(fēng)險(xiǎn),豐富房地產(chǎn)金融支持手段。積極推進(jìn)商品住房抵押貸款證券化。積極開展房地產(chǎn)開展投資信托基金。完善政策性的住房金融體系。在短期內(nèi)我們可以考慮繼續(xù)完善住房公積金制度,更方便用戶使用住房公積金,同時(shí)降低住房公積金貸款利率。長期來看我們應(yīng)該積極探索建立政策性的金融機(jī)構(gòu),比如籌建公共住房銀行,授權(quán)其城市與城市基礎(chǔ)設(shè)施以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)相關(guān)的融資的業(yè)務(wù)。
加強(qiáng)改革,立法優(yōu)先,加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅法落地實(shí)施?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系,具有一個(gè)明顯的重交易、輕保有的特點(diǎn),我們需要理清中國房地產(chǎn)稅收體系,稅制安排上應(yīng)該統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開發(fā)、保有、轉(zhuǎn)讓、出租等環(huán)節(jié)的稅收。在增加保有房地產(chǎn)稅負(fù)的同時(shí),應(yīng)該考慮降低開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi),有利于鼓勵(lì)房屋流轉(zhuǎn)、經(jīng)營和出租,促進(jìn)資源節(jié)約利用,同時(shí)在總結(jié)房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)稅的功能定位、路徑的選擇和制度設(shè)計(jì)方面進(jìn)行研究和系統(tǒng)設(shè)計(jì)。
2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)分析:
第一,2017年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響。
首先來看國際市場(chǎng)環(huán)境的影響。2017年世界經(jīng)濟(jì)增長的形勢(shì)依然不容樂觀,全球潛在增長率下降,金融市場(chǎng)更加脆弱,貿(mào)易投資增長乏力,反全球化趨勢(shì)也比較明顯。同時(shí),在全球貨幣寬松不斷蔓延,資產(chǎn)荒、資產(chǎn)泡沫與負(fù)利率在全球市場(chǎng)普遍共存。同時(shí)2017年國際政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境也錯(cuò)綜復(fù)雜,一方面對(duì)中國外貿(mào)產(chǎn)生直接影響,影響中國經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。另一方面資本市場(chǎng)的輪動(dòng)也將會(huì)進(jìn)一步增加國內(nèi)資本市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),因此從這個(gè)角度來看,控風(fēng)險(xiǎn)無疑是2017年國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主題。
國內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)的影響,2017我國經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)。2016年12月份中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定了2017經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中求進(jìn)的基調(diào),從財(cái)政政策上來看,采取更加積極有效,深化供給側(cè)改革,著力振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)。這有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,營造一個(gè)良好的環(huán)境。貨幣政策穩(wěn)健則決定了2017年貨幣環(huán)境的全面寬松不在,同時(shí)我們要考慮到美元加息預(yù)期的影響,央行或?qū)⑦m度收縮國內(nèi)人民幣流動(dòng)性,以平衡人民幣幣值穩(wěn)定。
同時(shí)2017信貸政策將會(huì)實(shí)現(xiàn)更加均衡分配,也就是說要加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)信貸支持力度,適當(dāng)加大對(duì)三、四線城市房地產(chǎn)信貸資源的傾斜,以降低一、二線熱點(diǎn)城市居民的杠桿比例。從房地產(chǎn)政策來看,強(qiáng)化房屋回歸居住屬性的同時(shí),通過因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控和中長期長效政策,推動(dòng)房地產(chǎn)住房體制建設(shè)。
第二,2016年房地產(chǎn)政策回顧以及2017年的展望。
在這里回顧一下2016年房地產(chǎn)政策的過程。2016年房地產(chǎn)政策一句話概括是從寬松到熱點(diǎn)城市不斷收緊過程。先是經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)下行壓力和庫存水平高企的背景,兩會(huì)提出因城施策、去庫存,房地產(chǎn)政策相對(duì)寬松,降準(zhǔn)、降息、降稅、降首付頻繁出臺(tái),隨著熱點(diǎn)城市房價(jià)去庫存的刺激下,部分熱點(diǎn)城市的樓市過熱現(xiàn)象開始出現(xiàn),從第四季度我們房地產(chǎn)政策進(jìn)一步分化,一方面熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策不斷加碼,限購限貸限地限價(jià)政策不斷出臺(tái),以控制房價(jià)、地價(jià)過快增長,遏制投資需求,防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面三四線城市堅(jiān)持去庫存策略,從供給和需求兩側(cè)發(fā)力,改善市場(chǎng)環(huán)境。同時(shí)中央繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)長效機(jī)制的建設(shè),從區(qū)域一體化、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、住房租賃市場(chǎng)的頂級(jí)設(shè)計(jì)、住房制度建設(shè)等方面逐步完善,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展構(gòu)建一個(gè)良好的環(huán)境。
對(duì)于2017年房地產(chǎn)政策的展望。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議堅(jiān)持“房子是用來住,不是用來炒的”定位的背景下,2017年房地產(chǎn)政策的基調(diào)我們認(rèn)為是抑制房地產(chǎn)投資,防止金融風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)也要保持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。在市場(chǎng)分化的大格局下,短期的政策則是促進(jìn)于通過各類措施穩(wěn)定市場(chǎng)環(huán)境,中長期是注重房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立和完善,短期熱點(diǎn)城市防泡沫、控風(fēng)險(xiǎn)無疑是房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)。長期我們需要加快推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的立法,推進(jìn)機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展,大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。
第三,2017中國房地產(chǎn)走勢(shì)分析。
首先我們對(duì)2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的總體的判斷,我們總體的判斷是進(jìn)入了一個(gè)量化調(diào)整的階段,房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化現(xiàn)象將會(huì)進(jìn)一步深化和強(qiáng)化。一線城市正在步入存量房時(shí)代,新房的開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)空間不斷壓縮,城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)帶來的存量土地和存量物業(yè)的盤活,應(yīng)該是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)主題。房屋租賃市場(chǎng)也有望成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新機(jī)遇。對(duì)于二線過熱城市,由于房價(jià)上漲空間被透支,量價(jià)回調(diào)應(yīng)該是一個(gè)大的事件。但是對(duì)于那些具有產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市,有可能成為下一個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的風(fēng)口。比如天津、鄭州、武漢等城市,受益于這些城市群的發(fā)展,城市的潛力將逐步顯現(xiàn),量價(jià)將進(jìn)入平穩(wěn)增長的周期。對(duì)于西部節(jié)點(diǎn)城市,比如重慶、成都、西安房價(jià)相對(duì)較低,市場(chǎng)發(fā)展有望進(jìn)入一個(gè)新階段。此外,位于大城市周邊的小城市或者是自身具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的三、四線城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍具備潛力。
同時(shí)我們對(duì)2017房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些主要指標(biāo)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。首先,我們可以看到2017年房地產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)地位繼續(xù)回升,但是可比增速將明顯下降,我們對(duì)2017年房地產(chǎn)業(yè)占服務(wù)業(yè)的比重進(jìn)行了預(yù)測(cè),2016年第四季度是12.5%,2017年第四季度我們預(yù)測(cè)值是12.9%,地位有穩(wěn)步回升。同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)增加值被動(dòng)性非常大,也就是說對(duì)于宏觀政策的啟示是在2017年在穩(wěn)定房價(jià)市場(chǎng)預(yù)期的條件下,避免房地產(chǎn)領(lǐng)域的大起大落。2017年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速繼續(xù)下降,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速小幅回升,住宅投資將基本持平。
2017年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重有一個(gè)小幅的提高,是17.2%,基本上是持平的。但是住宅投資是有所回落,從2016年的67%下降65.2%。也就是說2017年房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重基本上與2016年持平,住宅投資比重可能略有下降,住宅投資受抑制的程度更大。
2017年房地產(chǎn)土地購置面積繼續(xù)下降,土地成交價(jià)款增速減緩,2017年土地購置面積有可能在2016年小幅下降3.4%的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降,下降為-4.5%,2017年土地成交價(jià)款增速也將顯著下降,由19.8%降至12%。土地成交中價(jià)將從2016年4145上升到4800。
從商品房市場(chǎng)銷售情況來看,2017年增速回落,價(jià)格走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。2017年商品房銷售面積與銷售額增速比2016年雙雙回落,降幅分別為10個(gè)百分點(diǎn)和20個(gè)百分點(diǎn),預(yù)計(jì)商品房均價(jià)由2016年增長10%會(huì)下降到2017年上升不過1%。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的平穩(wěn)也將有利于宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。
第四,城市地價(jià)走勢(shì)分析。一是地價(jià)增速整體平穩(wěn)運(yùn)行。二是住宅地價(jià)增速將有所回落,商服地價(jià)將繼續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行。三是工業(yè)地價(jià)將發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。
第五,個(gè)人住房信貸市場(chǎng)走勢(shì)分析。2017年國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控思路由去庫存轉(zhuǎn)向抑制泡沫與去庫存并存,預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市調(diào)控政策將繼續(xù)收緊?？傮w來看,盲目性市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期,個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)發(fā)展也面臨需求下滑,增長放緩的壓力。同時(shí)貸款利率將出現(xiàn)回升。區(qū)域限貸政策仍有收緊空間,按揭貸款增量將有所下滑,同時(shí)按揭貸款利率也將觸底回升。
從投融資市場(chǎng)來看,行業(yè)分化繼續(xù)、整合加速,也就是說隨著融資環(huán)境的趨緊,銀行的開發(fā)貸、公司債券等低成本融資手段將會(huì)受限,房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)被迫尋求融資成本更高的手段。房企整合會(huì)進(jìn)一步加劇。從投資來看進(jìn)入下行通道,將溫和下行,房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居住屬性,投機(jī)性的需求將受到壓制。從融資上看,抑制泡沫防范金融風(fēng)險(xiǎn)成為房地產(chǎn)調(diào)控而貨幣政策的基調(diào),融資環(huán)境整體趨緊。同時(shí)由于近兩年房企銀行貸款發(fā)現(xiàn)短期票據(jù)、債券以及中長期債券將在2017年陸續(xù)迎來償還高峰,房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一定償還風(fēng)險(xiǎn)。
從存量房市場(chǎng)來看。二手房成交量將不及2016年,2017年二手房成交量整體下降。一線城市二手房價(jià)格基本穩(wěn)定,由于限購限貸政策,部分依靠貸款導(dǎo)致依靠貸款的需求大幅減少。同時(shí)抑制需求也減少了供給,市場(chǎng)供需的矛盾并沒有根本的緩和,甚至是加劇。中介的集中度進(jìn)一步提高?；ヂ?lián)網(wǎng)和存量房相結(jié)合會(huì)更加緊密,互聯(lián)網(wǎng)會(huì)改變消費(fèi)者行為,重塑交易的流程。
從住宅市場(chǎng)的走勢(shì)來看。住宅銷售面積減少,2016年全年商品住宅銷售的面積接近14億平米,創(chuàng)造歷史新高,2017年銷售規(guī)模是難以持續(xù)的。預(yù)計(jì)2017年商品住宅銷售面積有可能出現(xiàn)5%到10%的負(fù)增長。住宅開發(fā)投資增速將明顯放緩,隨著商品住宅銷售面積增幅減小,甚至出現(xiàn)負(fù)增長,住宅開發(fā)投資的增速也將放緩,住宅價(jià)格漲幅也將回落,預(yù)計(jì)2017年70個(gè)大中城市的新建住宅價(jià)格漲幅將回落,熱點(diǎn)城市由于受政策收緊的影響,回落幅度也將較大。
從商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)來看,零售市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)該說關(guān)注消費(fèi)者以及市場(chǎng)新動(dòng)向成為未來商業(yè)地產(chǎn)和零售企業(yè)重點(diǎn)。從辦公樓地產(chǎn)來看,共享辦公將預(yù)計(jì)成為2017年租賃市場(chǎng)一個(gè)新亮點(diǎn)。
區(qū)域性市場(chǎng)分析。北京是存量房市場(chǎng),北京市土地郊區(qū)化、稀缺化,未來這種趨勢(shì)不會(huì)改變。同時(shí)北京新房豪宅化,二手房成為交易主戰(zhàn)場(chǎng)。北京市2016年新房和二手房的成交比0.46:1,二手房成為交易主力的趨勢(shì)將愈演愈烈。對(duì)于2017年來講市場(chǎng)交易基本面不會(huì)改變,房價(jià)仍然面臨上漲的壓力。伴隨著房價(jià)上漲調(diào)控政策仍然繼續(xù),以達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的作用。從北京市土地市場(chǎng)環(huán)境來看,政策環(huán)境,嚴(yán)控建設(shè)規(guī)模,資金監(jiān)管趨嚴(yán)。資金驅(qū)動(dòng)性的投機(jī)土地市場(chǎng)的高熱局面有望逐步趨于理性,從供應(yīng)上看,供應(yīng)新增的有限,土地增量郊區(qū)化明顯,預(yù)計(jì)未來北京市場(chǎng)供應(yīng)以郊區(qū)為主,住宅市場(chǎng)外延將成為現(xiàn)實(shí)。
從成交上來看,成交量有所上升,地價(jià)受抑制。調(diào)控仍然會(huì)貫徹2017年,嚴(yán)格限制土地成交價(jià)格。從結(jié)構(gòu)上來看,供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革將繼續(xù)保剛需,去豪宅,屆時(shí),自居性的商品房、保障房、棚戶區(qū)改造將符合供給側(cè)改革的項(xiàng)目會(huì)逐步增多。
對(duì)于廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)政策注定是以穩(wěn)定市場(chǎng)為主旨,住宅用地供應(yīng)有望增加。信貸寬松局面結(jié)束,去杠桿思路比較明確。廣州外圍發(fā)展進(jìn)入一個(gè)快車道,中心供應(yīng)緊張將有所舒緩。商品住宅交易市場(chǎng)將趨于理性,樓市整體保持穩(wěn)定,進(jìn)入周期性調(diào)整。商改住的實(shí)施或?qū)⒈P活待售的商業(yè)物業(yè),商業(yè)市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)迎來一個(gè)春天。
