亞洲房地產(chǎn)投資信托基金研究報(bào)告
北京，2016年11月23日——全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商戴德梁行與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專(zhuān)業(yè)委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報(bào)告》，該報(bào)告針對(duì)亞洲主要REITs市場(chǎng)進(jìn)行研究，并聚焦于成熟的新加坡和香港REITs市場(chǎng)，希望能為中國(guó)企業(yè)及投資者提供更多的借鑒意義。
戴德梁行與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專(zhuān)業(yè)委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布報(bào)告預(yù)覽
REITs誕生于20世紀(jì)60年代的美國(guó)。90年代后，REITs進(jìn)入高速發(fā)展期，幾乎每年都有新的國(guó)家立法開(kāi)展REITs市場(chǎng)。目前全球上市的REITs共計(jì)約800支，幾十個(gè)國(guó)家均引入了REITs架構(gòu)，覆蓋美洲、歐洲、亞洲、大洋洲，既有發(fā)達(dá)國(guó)家也有發(fā)展中國(guó)家。其中，亞洲市場(chǎng)上活躍的REITs共計(jì)141支，總市值近2,096億美元。雖然中國(guó)大陸尚未形成嚴(yán)格意義上的REITs市場(chǎng)，但新加坡和香港已經(jīng)走在了前面，新加坡已經(jīng)發(fā)行了36支REITs，香港也上市了10支REITs，兩個(gè)資本市場(chǎng)各有優(yōu)勢(shì)。
世界各國(guó)REITs法規(guī)的頒布年份
盡管中國(guó)完整意義上的公募REITs產(chǎn)品還沒(méi)有完全設(shè)計(jì)出來(lái)，但這是一個(gè)趨勢(shì)：中國(guó)市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了數(shù)起具備REITs特征的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化的案例，例如蘇寧云創(chuàng)、中信啟航、北京銀泰中心等一系列“類(lèi)REITs”產(chǎn)品。國(guó)務(wù)院近期也出臺(tái)了相關(guān)文件，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，鼓勵(lì)和支持REITs的發(fā)展，有力地推動(dòng)了中國(guó)開(kāi)辟真正的REITs市場(chǎng)。
與此同時(shí)，中國(guó)的企業(yè)也積極地參與著全球REITs市場(chǎng)。一方面，許多在新加坡和香港上市的REITs都擁有位于中國(guó)大陸的物業(yè)。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，目前已有69個(gè)中國(guó)大陸地區(qū)的物業(yè)注入到香港和新加坡的合計(jì)15支REITs當(dāng)中。舉例而言，香港的領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金買(mǎi)下了北京的歐美匯購(gòu)物中心和上海的企業(yè)天地1、2期，而來(lái)自新加坡的凱德商用中國(guó)信托在中國(guó)大陸擁有11座大型購(gòu)物中心。另一方面，中國(guó)企業(yè)也在積極將自己擁有的物業(yè)打包成REITs產(chǎn)品，并在香港和新加坡上市——北京華聯(lián)商業(yè)信托與中國(guó)運(yùn)通網(wǎng)城房地產(chǎn)投資信托就是最新的例子。
部分境外標(biāo)準(zhǔn)化REITs持有的中國(guó)大陸物業(yè)
因此，與中國(guó)相關(guān)度較高的新加坡和香港REITs市場(chǎng)成為了中國(guó)企業(yè)及投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。戴德梁行與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專(zhuān)業(yè)委員會(huì)針對(duì)這一焦點(diǎn)，聯(lián)合發(fā)布了《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報(bào)告》。該報(bào)告歸納整理了新加坡和香港上市的共計(jì)46支REIT的主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，同時(shí)對(duì)越秀房地產(chǎn)投資信托基金與凱德商用中國(guó)信托基金兩支REIT進(jìn)行了較為深入的案例分析。研究數(shù)據(jù)表明，截至2016年第三季度新加坡和香港市場(chǎng)上的REITs品質(zhì)良好，其負(fù)債均不超過(guò)資產(chǎn)總值的45%。新加坡市場(chǎng)上的REITs分派收益率略高于香港市場(chǎng)，達(dá)到了6.8%，比香港REITs高出0.6個(gè)百分點(diǎn)，與歷史一貫表現(xiàn)相符。香港與新加坡REITs整體均呈現(xiàn)折價(jià)狀態(tài)，每基金單位市價(jià)較每基金單位資產(chǎn)凈值水平折價(jià)率分別為33.2%及3.5%。對(duì)關(guān)注中國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)展前景的企業(yè)及投資者，成熟市場(chǎng)上REITs產(chǎn)品的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)特征對(duì)中國(guó)未來(lái)發(fā)行真正的REITs產(chǎn)品有一定的啟示意義。對(duì)那些想要“走出去”的企業(yè)及投資者，持有中國(guó)大陸物業(yè)的海外REITs的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)表現(xiàn)則更具有參考意義。
對(duì)于中國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展前景，戴德梁行北中國(guó)區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管胡峰先生表示：“我們從2007年開(kāi)始探索REITs領(lǐng)域近十余載，通過(guò)參與眾多國(guó)際REITs、國(guó)內(nèi)類(lèi)REITs產(chǎn)品的估值、市場(chǎng)分析等工作，一直在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)保持行業(yè)領(lǐng)先地位。一旦中國(guó)的REITs市場(chǎng)正式啟幕，隨之也將帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目向更高的專(zhuān)業(yè)服務(wù)水平邁進(jìn)，戴德梁行作為一家全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，將一貫保持行業(yè)的靈敏度，繼續(xù)致力于房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的研究，不斷為更多金融機(jī)構(gòu)及優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供專(zhuān)業(yè)化的咨詢(xún)服務(wù)工作?！?
