人民幣貶值 波及全球樓市
近期以來，離岸美元兌人民幣匯率勢如破竹，相繼突破6.8、6.85、6.90等多個重要關(guān)口。不過，國內(nèi)股市、樓市面對人民幣貶值波瀾不驚。而在年初，人民幣的貶值曾掀起滔天巨浪，彼時股市、期市、匯市空頭肆虐，資本市場風(fēng)雨飄搖，空氣中彌漫著金融危機的氣息。
同樣是人民幣貶值，貶值的幅度相似，市場反應(yīng)大相徑庭，這反映著國內(nèi)市場對匯率的認(rèn)知正走向成熟。
通常而言，本幣貶值通常伴隨著資本外逃，股市之后首當(dāng)其沖影響的是房地產(chǎn)市場。不過，由于外匯管制的原因，大陸市場尚未實現(xiàn)貨幣自由兌換，因此房地產(chǎn)影響更多在于心理預(yù)期；另一方面，由于外資在整個房地產(chǎn)市場占比極小，房地產(chǎn)市場即使出現(xiàn)外資拋售，對全市場的影響也極其微小。同時，由于境內(nèi)市場本幣流動性充裕，外資的拋售很容易找到批量接盤俠， 因此很難撼動既有的境內(nèi)市場格局。
人民幣貶值，更大影響的來自于和境內(nèi)資本密切相關(guān)的國際市場。從影響程度來看，美國不動產(chǎn)因美元強勁將受到追捧，香港、澳大利亞、新西蘭等市場則可能分化。這其中，對于近期備受關(guān)注的香港樓市，實是重中之重。 盡管由于聯(lián)系匯率制度的原因，港幣盯住美元窄幅波動，嚴(yán)格說并不存在大幅貶值因素，但港幣的背后，是對香港經(jīng)濟影響甚深的大陸及重要性日益顯現(xiàn)的人民幣；另一方面，伴隨中國經(jīng)濟增長放緩，內(nèi)需替代外貿(mào)逐步成為經(jīng)濟增長動力；同時隨著境內(nèi)一線城市開放力度加大，北京（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）等城市在亞太的地位逐步上升，此消彼長之中，香港作為內(nèi)地企業(yè)對外窗口的重要性同步下降。因此，近期李嘉誠為代表的香港富豪大手筆甩賣香港不動產(chǎn)的事件，本質(zhì)上可視為是應(yīng)對匯率為代表的宏觀形勢戰(zhàn)略調(diào)整。
香港并非利空影響個案。如果人民幣貶值預(yù)期強化，澳大利亞和新西蘭可能短期利多長期看空。這兩個經(jīng)濟體與華人資本關(guān)系密切，早期仍將受惠于人民幣貶值預(yù)期下的投資移民潮，但如果匯率出現(xiàn)了實質(zhì)性貶值，人民幣國際購買力下降，作為最大外國投資者群體的大陸移民潮后繼乏力，樓市將失去支撐。另一方面，如果澳元也進(jìn)一步貶值，雖然獲得了對人民幣的相對優(yōu)勢，但潛在資本外逃下，同樣前景不妙。
此外，受到匯率影響的還包括中資開發(fā)商入駐的東南亞國家，由于受此前美元低息因素刺激，國內(nèi)開發(fā)商在近兩年大舉在香港發(fā)債，這些國內(nèi)開發(fā)商持有的美元負(fù)債，未來將因本幣貶值而受到?jīng)_擊，其財務(wù)安全值得關(guān)注。不過，在境外有項目的開發(fā)商，則喜憂參半。一方面是美元計價項目帶來的升值，但另一方面是人民幣購買力下降帶來的長期潛在客源減少。
至于國內(nèi)樓市，盡管本幣貶值背景下，人民幣資產(chǎn)價格承壓，但流動性仍然充裕，城市分化繼續(xù)成為主旋律。持有一線城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)仍是較優(yōu)選項，而急需去庫存缺少外來人口流入的城市，風(fēng)險暗藏。
