綠色寫(xiě)字樓成熱門(mén) 或?qū)⒊晌磥?lái)市場(chǎng)主流
機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，2016年第三季度，深圳寫(xiě)字樓存量推高到570.5萬(wàn)平方米的歷史高位，租金水平出現(xiàn)一定程度回落。未來(lái)三年內(nèi)深圳市可見(jiàn)供應(yīng)高達(dá)445萬(wàn)平方米，巨大的供應(yīng)量將使租金持續(xù)承壓。
在此大背景下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。除了地段、交通、規(guī)模等基本要素外，通過(guò)綠色認(rèn)證的寫(xiě)字樓因在環(huán)保節(jié)能、辦公環(huán)境、經(jīng)濟(jì)利益等方面具有較高的綜合優(yōu)勢(shì)，因此具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，在近年來(lái)受到更多企業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的青睞。
1、“綠色”寫(xiě)字樓需要具備哪些指標(biāo)？擁有綠色建筑認(rèn)證，能否成為寫(xiě)字樓的一個(gè)顯著差異化標(biāo)志？
陳惠榮：對(duì)于寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，綠色指標(biāo)主要體現(xiàn)在建材方面是否可再生，是否有害環(huán)境、設(shè)備是否節(jié)能、在使用后是否會(huì)造成環(huán)境的二次污染、污水是否可回收再使用等方面。
對(duì)于舊的建筑物(繼承建筑物)來(lái)講，除設(shè)備節(jié)能外，還要通過(guò)設(shè)備控制的方式讓能源消耗可以再減少；另外要考慮到使用者的衛(wèi)生耗材，是否環(huán)?？稍偕?，是否符合FSC認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)人是否搭乘公交工具，資源回收分類(lèi)是否做得更好，資源回收和產(chǎn)生垃圾量的比率，像LEED最新標(biāo)準(zhǔn)，資源回收量要占總體垃圾產(chǎn)生量的70%。
很多國(guó)際企業(yè)非常重視企業(yè)社會(huì)責(zé)任和企業(yè)社會(huì)形象，就往往會(huì)考慮到環(huán)保對(duì)于地球、環(huán)境以及人的影響，這樣的企業(yè)一般會(huì)選擇取得環(huán)保認(rèn)證的寫(xiě)字樓。因此，取得認(rèn)證的寫(xiě)字樓會(huì)因其在環(huán)保方面的出色表現(xiàn)而更有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能夠吸引優(yōu)秀企業(yè)的入駐。
譚健雄：綠色建筑并不僅僅是節(jié)能建筑，除了采用高效的暖通設(shè)備，使用可再生能源代替化石燃料以及采用合理的大樓運(yùn)營(yíng)時(shí)間表等措施節(jié)約一次能源需求外，還涵蓋了其他指標(biāo)：可持續(xù)場(chǎng)地、節(jié)水效率、能源與大氣、材料與資源、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)運(yùn)以及地域優(yōu)勢(shì)。LEED與這7個(gè)指標(biāo)都是離不開(kāi)的。
綠色更多是體現(xiàn)在寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)管理當(dāng)中，比如一般的中央空調(diào)系統(tǒng)，平均壽命都在20年以上。但按照現(xiàn)在的發(fā)展速度，一般兩三年之后就會(huì)出現(xiàn)更加環(huán)保節(jié)能的新系統(tǒng)，這個(gè)時(shí)候如果更換系統(tǒng)，雖然實(shí)現(xiàn)節(jié)能但并不環(huán)保。而LEED，并非通過(guò)整改來(lái)解決問(wèn)題，而是通過(guò)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的方向提供運(yùn)營(yíng)方案，從而讓寫(xiě)字樓在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中更加環(huán)保。
2、“綠色”寫(xiě)字樓的標(biāo)簽下，前期開(kāi)發(fā)成本是否會(huì)大幅增加？如何有效控制這種“綠色”寫(xiě)字樓的成本？
陳惠榮：前期開(kāi)發(fā)成本會(huì)有一定的提高，不過(guò)如果將使用周期拉長(zhǎng)到三年到五年來(lái)看，由于能源消耗低，所以實(shí)際上使用成本較為低廉。之前臺(tái)北101大樓因?yàn)橐〉肔E E D認(rèn)證，投入了1200萬(wàn)元人民幣對(duì)大樓進(jìn)行各項(xiàng)節(jié)能環(huán)保改造，預(yù)計(jì)回收期大約五年，實(shí)際上只用了兩年就通過(guò)節(jié)能等方式回收了成本。即后三年省下的成本已經(jīng)超過(guò)了前兩年投入的成本。此后，我們又投入過(guò)近200萬(wàn)人民幣進(jìn)行改造，結(jié)果一年不到就已經(jīng)回收了成本。所以，環(huán)保節(jié)能在建立或改善時(shí)的確需要投入較高的成本，但是長(zhǎng)期來(lái)看是省錢(qián)的，因?yàn)楣?jié)省電力、建材、水等費(fèi)用，且對(duì)使用者是健康無(wú)害的，在回收方面，對(duì)環(huán)境又好。舉個(gè)例子，在除四害時(shí)，就不能利用噴藥等化學(xué)方式，而改用物理方式進(jìn)行，例如捕鼠器等，既減少了誤食的風(fēng)險(xiǎn)，又不會(huì)帶來(lái)對(duì)土壤、水質(zhì)等的二次污染。
關(guān)于成本控制，綠色寫(xiě)字樓會(huì)考慮設(shè)備能耗水平以及耗材的費(fèi)用。譬如照明，如果將照明回路改成感應(yīng)控制，有人時(shí)運(yùn)行，無(wú)人時(shí)自動(dòng)關(guān)閉，便可以有效控制成本。雖然初期改造需要一些費(fèi)用，但長(zhǎng)期下來(lái)，節(jié)省的費(fèi)用更多，并能有效降低耗材損耗，延長(zhǎng)設(shè)備使用周期，減少維修費(fèi)用等，從而實(shí)現(xiàn)總成本的降低。
范進(jìn)佳：開(kāi)發(fā)成本不會(huì)大幅增加，根據(jù)我的了解，綠色寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)成本大約增幅為3%-5%。我們現(xiàn)在代理的一座寫(xiě)字樓正在申請(qǐng)LEED認(rèn)證，開(kāi)發(fā)商透露為此成本增加5%。成本控制主要體現(xiàn)在前期設(shè)計(jì)和建材使用方面。既要結(jié)合當(dāng)?shù)刭Y源環(huán)境，又要利用本土化材料，可以適當(dāng)降低建筑成本。
譚健雄：實(shí)際上，LEED有不同的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，比如美國(guó)綠色建筑評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)或者國(guó)家綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，都是綜合評(píng)分系統(tǒng)。在中國(guó)，LEED基本是開(kāi)發(fā)商自愿開(kāi)發(fā)的。從2001年至今，在沒(méi)有政府推動(dòng)的背景下，中國(guó)的LEED項(xiàng)目總數(shù)量已經(jīng)達(dá)到3200多個(gè)，一些城市在達(dá)到LEED認(rèn)證等級(jí)的項(xiàng)目上也會(huì)給予一定程度的補(bǔ)貼。
LEED推崇的環(huán)保節(jié)能不是依賴(lài)通過(guò)硬件設(shè)施的替換與更新，更多是鼓勵(lì)如設(shè)立管理目標(biāo)、運(yùn)營(yíng)控制、與租戶(hù)進(jìn)行有效的溝通等軟性因素也同樣可以達(dá)到事半功倍的效果。因此成本并非我們想象的那么高。
3、相比普通寫(xiě)字樓，“綠色”寫(xiě)字樓對(duì)入駐企業(yè)的吸引力有多大？在租金增長(zhǎng)與投資回報(bào)率上是否擁有更多的競(jìng)爭(zhēng)力？
陳惠榮：綠色寫(xiě)字樓會(huì)對(duì)企業(yè)有一定的吸引力。其實(shí)大樓的能耗成本會(huì)部分轉(zhuǎn)嫁到入駐企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本上，另外，綠色寫(xiě)字樓更吸引那些對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任及社會(huì)形象較為注重的公司，這些公司的承租能力往往較強(qiáng)，因此，該寫(xiě)字樓往往會(huì)匯聚一批形象和實(shí)力好的公司，成為該區(qū)域的租金佼佼者，對(duì)于項(xiàng)目的收益會(huì)有較大的提升。反過(guò)來(lái)，由于大樓注重環(huán)保，對(duì)于使用者來(lái)說(shuō)不僅具有良好的形象和辦公環(huán)境，而且對(duì)于健康也有一定助益，便于企業(yè)長(zhǎng)期入駐，穩(wěn)定客源。
綠色寫(xiě)字樓租金相對(duì)較高，不過(guò)一個(gè)較長(zhǎng)的周期來(lái)看，在租金增長(zhǎng)以及投資回報(bào)方面，還是擁有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。以拿到LEED金級(jí)認(rèn)證的深圳嘉里建設(shè)廣場(chǎng)為例，其租金和管理費(fèi)收入豐厚。該寫(xiě)字樓基本保持滿(mǎn)租狀態(tài)，擁有租戶(hù)選擇權(quán)，總是有優(yōu)質(zhì)企業(yè)在等待入駐。做到這樣的水準(zhǔn)，其實(shí)已經(jīng)自然淘汰了一批潛在的承租能力差、形象差、規(guī)模不夠的企業(yè)，所以獲利能夠穩(wěn)定增長(zhǎng)。
范進(jìn)佳：擁有綠色認(rèn)證的寫(xiě)字樓實(shí)際上更受?chē)?guó)際企業(yè)和高端客戶(hù)的青睞。這些企業(yè)對(duì)于寫(xiě)字樓本身具有嚴(yán)格要求，LE E D認(rèn)證是其必選項(xiàng)。隨著大家環(huán)保意識(shí)的提升，取得認(rèn)證的綠色寫(xiě)字樓在租金與投資回報(bào)率方面會(huì)與普通寫(xiě)字樓拉開(kāi)較大的差距。像嘉里建設(shè)廣場(chǎng)剛建成，當(dāng)時(shí)的月租金就已高出其他寫(xiě)字樓100元/平方米左右，進(jìn)駐企業(yè)以世界500強(qiáng)為主，現(xiàn)在租金水平仍處于全市高位。從福田中心區(qū)的情況來(lái)看，綠色寫(xiě)字樓的租金水平已經(jīng)高出普通寫(xiě)字樓15%- 20%左右，且租金穩(wěn)定，空置率低。隨著大家對(duì)綠色認(rèn)證的認(rèn)可、對(duì)于綠色寫(xiě)字樓的偏向程度提高，有相關(guān)需求的客戶(hù)群也隨之增多，也反過(guò)來(lái)促使開(kāi)發(fā)商和業(yè)主在這方面有所作為。
4、類(lèi)似于LEED認(rèn)證這類(lèi)綠色環(huán)保認(rèn)證，會(huì)給寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)哪些變革？
陳惠榮：可以預(yù)見(jiàn)的是，隨著社會(huì)環(huán)保意識(shí)的調(diào)高，綠色認(rèn)證將會(huì)成為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)趨勢(shì)，無(wú)論是寫(xiě)字樓還是住宅，都會(huì)以此作為標(biāo)準(zhǔn)。未來(lái)寫(xiě)字樓在建材、設(shè)備的選擇上，也會(huì)更多地使用節(jié)能環(huán)保的設(shè)備和管理方式，長(zhǎng)期來(lái)看，可以有效提高運(yùn)營(yíng)效率，降低運(yùn)營(yíng)成本。
范進(jìn)佳：由于通過(guò)認(rèn)證的綠色寫(xiě)字樓在企業(yè)辦公成本、入駐企業(yè)品質(zhì)、員工健康、節(jié)能環(huán)保等方面具有顯著優(yōu)勢(shì)，因此將愈發(fā)受到市場(chǎng)的重視和歡迎，如今，后海片區(qū)很多新的寫(xiě)字樓已經(jīng)通過(guò)了相關(guān)的綠色認(rèn)證，因此也可預(yù)見(jiàn)，沒(méi)有認(rèn)證的非綠色寫(xiě)字樓今后的處境將較為困難，邊緣化或?qū)⒉豢杀苊狻?
譚健雄：在今年世邦魏理仕聯(lián)合U SG BC發(fā)布的《邁向卓越-大中華區(qū)綠色商業(yè)建筑市場(chǎng)表現(xiàn)》白皮書(shū)中，從租金溢價(jià)來(lái)看，同個(gè)城市同個(gè)區(qū)域的同種甲級(jí)寫(xiě)字樓，經(jīng)過(guò)LEED認(rèn)證的較非LEED認(rèn)證樣本的租金溢價(jià)大多達(dá)到10%-30%。比如，香港LEED認(rèn)證甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金溢價(jià)達(dá)到55%，成都是大陸地區(qū)租金溢價(jià)很高的城市之一，可達(dá)30%。LE E D認(rèn)證甲級(jí)寫(xiě)字樓占比在快速攀升，由2011年占比僅8%快速上升至2016年1季度的21%。
北京租金溢價(jià)率僅2%，并不高，這與近年來(lái)北京寫(xiě)字樓租金長(zhǎng)期處于高位盤(pán)整態(tài)勢(shì)，租戶(hù)承租能力的制約令LEED樓宇不具備大幅提升租金的動(dòng)力不無(wú)關(guān)系。但LEED除了帶來(lái)租金溢價(jià)之外，還可以提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力、降低運(yùn)營(yíng)成本、對(duì)于使用者來(lái)說(shuō)，也能提升辦公環(huán)境，因此很多開(kāi)發(fā)商也紛紛涉足LEED認(rèn)證。
在均衡市場(chǎng)和強(qiáng)租戶(hù)市場(chǎng)中，由于租戶(hù)擁有更多的選擇方案，LEED認(rèn)證更容易成為同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中的一個(gè)差異化因素，因而LEED項(xiàng)目往往在出租率和出租率改善方面具備優(yōu)勢(shì)。
