泡沫過(guò)后 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之路如何走？
在中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)里，任何的“風(fēng)吹草動(dòng)”對(duì)社會(huì)各層面造成的影響無(wú)疑都是重大的。自9.30政策發(fā)布后，房地產(chǎn)市場(chǎng)突變，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)加速布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，除此之外，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)公司對(duì)接資本加速布局、第三產(chǎn)業(yè)中的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員也在加速轉(zhuǎn)型或者被迫離開(kāi)產(chǎn)業(yè)圈。今天，中聯(lián)智創(chuàng)創(chuàng)始人、京津冀產(chǎn)業(yè)一體化實(shí)踐者曹志國(guó)先生繼續(xù)和大家探討，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何在變革中尋求發(fā)展？
變革與發(fā)展
首先我們?cè)摿私庠谶@場(chǎng)政策變革過(guò)后產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)所普遍面臨的問(wèn)題，大致概括可以分為四大類(lèi)問(wèn)題：即“招商落地難”、“產(chǎn)業(yè)構(gòu)建難”、“創(chuàng)新難”、“融資難”。不難發(fā)現(xiàn)，這些困惑的發(fā)生均經(jīng)歷著一個(gè)單項(xiàng)性的、循環(huán)性的次序演進(jìn)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園甚至目前市場(chǎng)上所謂的“新型”產(chǎn)業(yè)園往往習(xí)慣于作“深入”的前期定位后，憑借盡可能多的數(shù)據(jù)去判斷這個(gè)產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)適合哪些企業(yè)，哪些企業(yè)未來(lái)應(yīng)該會(huì)進(jìn)駐這個(gè)園區(qū)，我們只能盡最大的努力去對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位，以確保能最大化保持產(chǎn)品與企業(yè)需求的匹配。為什么說(shuō)“只能”？是因?yàn)槲覀兙狈?duì)產(chǎn)業(yè)企業(yè)的大數(shù)據(jù)對(duì)我們的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)全過(guò)程進(jìn)行支持。其中很多的不可預(yù)見(jiàn)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生以及隨開(kāi)發(fā)過(guò)程時(shí)間的推演而發(fā)生的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)都是客觀存在的。
地產(chǎn)行業(yè)作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“載體”，在全球不景氣、國(guó)內(nèi)產(chǎn)能過(guò)剩、投資拉動(dòng)、出口問(wèn)題目前還沒(méi)有完全解決的大環(huán)境下，靠房地產(chǎn)用時(shí)間換空間是個(gè)不錯(cuò)的選擇。所以誰(shuí)也不敢說(shuō)房?jī)r(jià)的調(diào)控是否是為了下一步更好的沖刺。但是從政策和開(kāi)發(fā)商加速拿產(chǎn)業(yè)地塊來(lái)看，大家都開(kāi)始向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)落地而不是概念了。以京津冀舉例來(lái)說(shuō)，住宅用地原則零增加，拿地風(fēng)險(xiǎn)也正在增加！金融扶持力度不但沒(méi)有，感覺(jué)有點(diǎn)像打壓。
產(chǎn)業(yè)升級(jí)，市場(chǎng)擴(kuò)張
逆境中謀發(fā)展，一個(gè)行業(yè)甚至是整個(gè)社會(huì)都離不開(kāi)變革。 如果一個(gè)產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期不能升級(jí)，對(duì)國(guó)家其實(shí)是災(zāi)難；就如中國(guó)幾千年都是農(nóng)業(yè)立國(guó)，越到后面，越落后。經(jīng)濟(jì)有變革就意味著有創(chuàng)新，有機(jī)會(huì)。其中隨之而來(lái)的就是產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，借產(chǎn)業(yè)升級(jí)由二產(chǎn)直接到三產(chǎn)，出現(xiàn)了好的區(qū)位、政策、也就是產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)生了變化！工廠標(biāo)準(zhǔn)化研發(fā)、辦公標(biāo)準(zhǔn)化。尤其是工廠標(biāo)準(zhǔn)化的變革或者政策倒逼使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)生著很大的變化。產(chǎn)業(yè)升級(jí)的本質(zhì)是提高生產(chǎn)力，而影響生產(chǎn)力的因素又很多，生產(chǎn)關(guān)系，科學(xué)技術(shù)，資本與勞動(dòng)力，上層建筑，自然資源與生產(chǎn)工具。對(duì)于產(chǎn)業(yè)升級(jí)的過(guò)程無(wú)疑就是對(duì)影響生產(chǎn)力因素的不斷優(yōu)化過(guò)程。
互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，新模式變革
房地產(chǎn)市場(chǎng)的變革出來(lái)使地產(chǎn)人都感受到了前所未有的壓力，也推動(dòng)了地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)變革?？梢哉f(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)從拼拿地，拼關(guān)系，拼廣告費(fèi)，拼價(jià)格的舊時(shí)代進(jìn)入到拼營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)，拼渠道，拼互聯(lián)網(wǎng)化，拼管理，拼商業(yè)模式創(chuàng)新能力的新時(shí)代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是如此。在當(dāng)下，如何找到客戶(hù)，才是房地產(chǎn)企業(yè)的真命題、真需求。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，誰(shuí)擁有了用戶(hù)的入口，誰(shuí)就擁有了天下。房地產(chǎn)銷(xiāo)售交易行業(yè)，因其交易流程的復(fù)雜性，必然需要線下的專(zhuān)業(yè)人才進(jìn)行撮合。在這樣的行業(yè)特征下，任何一種單一產(chǎn)品都無(wú)法解決開(kāi)發(fā)商的整體性營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題。而是誰(shuí)擁有強(qiáng)大的線下資源，并能有效與線上資源打通，誰(shuí)就能獲得天下。
未來(lái)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)該是聚合了包括開(kāi)發(fā)商、代理公司、廣告公司、傳統(tǒng)媒體等與房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)的所有相關(guān)資源。通過(guò)整合線下售樓處銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，經(jīng)紀(jì)人資源，購(gòu)房者流量，分別從案場(chǎng)客戶(hù)發(fā)酵、經(jīng)紀(jì)人推薦、購(gòu)房者引流等幾方面，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者流量的最大化。
市場(chǎng)是多變的，不論是房地產(chǎn)行業(yè)還是其他任何行業(yè)在一個(gè)時(shí)代過(guò)去了就會(huì)有另一個(gè)時(shí)代來(lái)到。只有與時(shí)俱進(jìn)、與科技力量結(jié)合、懂得市場(chǎng)是“剛性需求”和“韌性”與之結(jié)合發(fā)展才能以新的形式繼續(xù)發(fā)展。
