法院提示：買房別買查封房 預告登記是屏障
央廣網北京11月25日消息（記者孫瑩）據中國之聲《新聞晚高峰》報道，花巨資購買的房屋，甚至已經居住多年，辦理產權過戶登記的時候，突然得知，這房子被法院查封了！在當前房價高居不下，又有限購政策的情況下，這種事發(fā)生在誰身上，都可以說是個晴天霹靂?！拔覜]欠債，我買的房子為什么被查封了呢？”為了保住房產，肯定得向法院提出執(zhí)行異議，莫名其妙地就卷入到了官司中。
這絕非個案，近年來有愈來愈多的態(tài)勢。北京二中院今天（11月25日）公布的數(shù)據顯示，2014年至2016年10月底，在執(zhí)行程序中共受理涉及房屋、機動車、銀行存款、股權及其他財產權利的案外人異議的案件642件，其中涉買房人異議的占91.6%。2014年73件，2015年上升到199件，今年前10個月就已受理316件，在不到兩年時間，案件數(shù)量漲幅相當可觀。什么情況下，買房人會“錢房兩空”？如何避免買到被查封的房子？什么是對抗法院執(zhí)行的屏障？
2006年買房的殷女士表示，十年來一直為一套房奔波，在各級法院跑來跑去。當時，殷女士交了首付款辦理了入住，并向銀行申請了貸款。辦貸款時得知，房產商恒遠基業(yè)與自己的員工簽訂房屋買賣合同，并以員工的名義向銀行貸款，由于欠銀行幾千萬貸款不能償還，銀行已經申請法院查封了他們所購買的房屋。
殷女士說：“當時最危險的境況是什么？我們的房子隨時都可能被拍賣，所有業(yè)主們天天去法院，問他們我們怎么辦，房價這么高，當時我們已經買不起別的房子了，而且我們是善意的購買人，開發(fā)商欠錢憑什么拍賣我們的房??？你知道我們當時有多難！”
北京二中院執(zhí)行二庭副庭長詹同說，這幾乎是所有提出執(zhí)行異議的買房人想不通的，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)、出售的房屋被查封，引發(fā)買房人提出執(zhí)行異議的案件占買房人異議案的80%。詹同表示，其中最少的一批14人，最多的一批高達127人。在這些群體性異議中，被執(zhí)行人全部是房地產開發(fā)企業(yè)，異議申請人全部是向房地產開發(fā)企業(yè)購買一手房的業(yè)主（其中絕大多數(shù)是自然人），近五成的債權人（申請執(zhí)行人）是各大國有銀行。
什么情況下，買房人提出異議會被法院駁回呢？從時間點上看，房屋被查封后才與出賣方簽正式買賣合同的，或交付時房屋已被查封，不能證明已經支付了購房款的，都會被法院駁回。
此外，詹同還表示，在司法實踐中，為了杜絕被執(zhí)行人與第三人惡意串通阻礙執(zhí)行的情況發(fā)生，法院對于一手買房人，原則上要以房地產開發(fā)企業(yè)開具的正式購房款發(fā)票等作為判斷依據。對于二手買房人，原則上要以銀行轉款記錄或憑證等作為判斷依據，不能僅憑收據、收條就認定付款事實。
典型案例顯示，劉先生出于投資目的向某房地產公司購買房屋，支付了首付，辦理了按揭貸款。房屋具備辦證條件后，他為了避免辦證及將來出售房屋產生的稅費等費用，沒有按合同約定委托房產商代為辦理房屋產權證，此后房產商因經濟糾紛被法院執(zhí)行，法院查封了包括劉先生購房的多套房屋，劉先生知道后提出異議，要求法院解除查封，被法院駁回。
對此詹同指出，買受人未辦理過戶登記是由于不以其意志為轉移的客觀障礙造成的，如開發(fā)商手續(xù)不全不具備辦證條件、出賣方故意拖延等，說明買房人對此沒有主觀過錯，理應支持其請求。但如果過戶不存在障礙，買受人卻怠于行使權利，遲遲不去辦理過戶登記，即使付清了全款，也會使自己承擔非常大的風險。
怎么避免買到被法院查封的房子？法院提示搞清狀況是前提、留存證據是關鍵、資金監(jiān)管是手段、及時過戶是法則，預告登記是屏障。尤其是“預告登記”，簡直是保護自己房屋產權的法寶，可惜，沒有多少人知道。
法官侯成成分析，預告登記”是具有“準物權”的法律效力，只有做了這個才能對抗法院的執(zhí)行，查封，因為之前接觸的案子大部分都做了“預售備案登記”，是行政管理，它不具有準物權的效力，所以希望買房人能跟開發(fā)商在簽訂合同之后，去房屋管理部門做“預告登記”。
法官曾小華強調，一旦簽訂合同并辦理了預告登記，出賣方就無法再設定抵押并辦理抵押權登記，也不能再另行處分房屋，大大降低了出賣方惡意損害買受人利益的風險，而且預告登記請求權具有排除包括強制執(zhí)行在內的處分。
他表示，預告登記是《物權法》明文規(guī)定的一項保全制度，是防止開發(fā)商再一房二賣，這樣對于買房人有保證，購房人去督促開發(fā)商，因為預告登記要雙方共同去辦理，不是強制行為，是法律賦予買房人的一項權利，希望大家充分地去行使。
