不要忽視“小土地證”
隨著房屋購(gòu)買、交易數(shù)量的增多，購(gòu)房者的利益保護(hù)意識(shí)也在逐漸增強(qiáng)。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)基本都會(huì)注意樓盤開發(fā)商的“五證”問(wèn)題(《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售(預(yù)售)許可證》)，但多數(shù)購(gòu)房者仍忽略了一個(gè)問(wèn)題，就是自己房屋的“小土地證”。購(gòu)房者在買房時(shí)，最關(guān)注的是能否拿到房產(chǎn)證，而對(duì)可使自己享有土地使用權(quán)的“小土地證”，多數(shù)人卻從未領(lǐng)過(guò)。
“小土地證”
往往被忽視
《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，所購(gòu)商品房應(yīng)具備國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。
房屋所有權(quán)證通常意義上就是百姓比較熟悉的房產(chǎn)證，房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證。土地權(quán)利證書是土地權(quán)利人享有土地權(quán)利的證明。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)和國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)在國(guó)有土地使用證上載明。集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)在集體土地使用證上載明。人們通常說(shuō)的“小土地證”，是指居民每套樓房在一宗地內(nèi)，相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e領(lǐng)取的國(guó)有土地使用證。
近日，記者走訪了幾個(gè)新建小區(qū)，隨機(jī)詢問(wèn)了十幾位業(yè)主，關(guān)注“小土地證”的業(yè)主很少，“不是很清楚，有房產(chǎn)證了，也就沒(méi)再想還要辦土地證”這是得到的最多的回答。其中只有兩位在購(gòu)房時(shí)向開發(fā)商咨詢過(guò)“小土地證”的相關(guān)問(wèn)題。家住上海大都會(huì)的張先生說(shuō)：“買房時(shí)詢問(wèn)了購(gòu)買后土地證是否到戶，當(dāng)時(shí)回答是可以的，但至今我還沒(méi)拿到?！?br /> 在房產(chǎn)交易大廳，王先生一家剛剛辦理完二手房過(guò)戶手續(xù)，“之前房屋主人沒(méi)有‘小土地證’,我們辦理手續(xù)也不需要提供這項(xiàng)材料，所以也沒(méi)在意?！?
沒(méi)有“小土地證”
購(gòu)房者空談權(quán)益
記者從濟(jì)南的一位律師那里了解到，如果大土地證保留在開發(fā)商那里，購(gòu)房人就會(huì)承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)為：一、開發(fā)商在房屋銷售中已經(jīng)將辦理大土地證時(shí)交納的土地出讓金分?jǐn)傇诟鲉卧恐校瑯I(yè)主在購(gòu)房后，如果只能辦理產(chǎn)權(quán)證，而不能辦理土地證，這種現(xiàn)象本身就是不合法的，甚至業(yè)主可以認(rèn)定開發(fā)商違約而追究其違約責(zé)任。二、開發(fā)商開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目需要的資金較多，許多開發(fā)商都要把土地證抵押給銀行進(jìn)行貸款，而一旦開發(fā)商在還貸上出現(xiàn)問(wèn)題，銀行就會(huì)將抵押的土地使用權(quán)投放進(jìn)市場(chǎng)，最終利益受損的將是業(yè)主。三、無(wú)“小土地證”的房屋在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓存在較大法律隱患?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。”也就是說(shuō)，如果嚴(yán)格按照法律規(guī)定，僅有房屋所有權(quán)證而沒(méi)有“小土地證”的房屋是不能買賣的。如果已經(jīng)簽訂買賣合同了，根據(jù)《合同法》第五十二條第五款的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。那么可以認(rèn)定該合同無(wú)效，據(jù)此可以想像，如果沒(méi)有“小土地證”的話，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的正常交易將是無(wú)法合法進(jìn)行的。
居民由于沒(méi)有“小土地證”而利益受損的事件也曾發(fā)生過(guò)不少。有一宗發(fā)生在河南的案例：年近60的趙先生，10年前花20萬(wàn)元在鄭州市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)買了一套三室一廳的住房，辦理了房產(chǎn)證。時(shí)隔幾年，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司由于經(jīng)營(yíng)不善，將趙先生所居住的商品樓土地轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司，雙方到有關(guān)部門依法辦理相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，乙房地產(chǎn)開發(fā)公司取得了該商品樓的國(guó)有土地使用權(quán)證。后乙房地產(chǎn)開發(fā)公司決定拆除該棟商品樓開發(fā)其他項(xiàng)目。這意味著，趙先生所住的整座樓房將被拆掉。趙先生雖然也得到了拆遷住房補(bǔ)償款，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)彌補(bǔ)不了其實(shí)際的損失。
明日星城
入住6年還沒(méi)辦土地證
記者從國(guó)土資源局了解到，為了方便，辦理“小土地證”時(shí)，樓盤開發(fā)商會(huì)收集業(yè)主材料集體辦理。但前來(lái)辦理的開發(fā)商并不多。主要原因首先是前文所述的利益驅(qū)動(dòng)，能不辦就不辦。其次是開發(fā)商嫌麻煩。辦理“小土地證”時(shí)，首先需要對(duì)大土地證進(jìn)行“分割”，開發(fā)商需要提交大土地證、大房產(chǎn)證、商品房預(yù)售許可證復(fù)印件、質(zhì)檢站竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、共用土地使用權(quán)明細(xì)表、申請(qǐng)書、法人代表身份證明及委托書等。辦理完“分割”后，再為業(yè)主辦理個(gè)人土地證，此時(shí)需要提交的資料有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、戶主身份證明、個(gè)人土地登記申請(qǐng)表等。
近日，有市民打來(lái)熱線，稱明日星城不給業(yè)主辦理土地證。明日星城6號(hào)樓的張先生2007年入住，“6年了，土地證還沒(méi)辦下來(lái)，當(dāng)時(shí)問(wèn)的時(shí)候，他們說(shuō)是集體辦理50年使用權(quán)的土地證?！倍鶕?jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限分別為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；商業(yè)用地40年；綜合用地50年。10號(hào)樓的邴先生也在此住了4年，“前段時(shí)間問(wèn)物業(yè)關(guān)于土地證的問(wèn)題，還沒(méi)得到清楚回復(fù)?！彪S后，記者跟隨邴先生來(lái)到物業(yè)辦公室，問(wèn)及土地證問(wèn)題，對(duì)方態(tài)度很堅(jiān)決地回答：“現(xiàn)在辦不了！”而再問(wèn)什么時(shí)候能辦理時(shí)，對(duì)方稱“要等所有項(xiàng)目工程完工后”。
針對(duì)這些狀況，專業(yè)人士提醒廣大購(gòu)房者，購(gòu)房時(shí)應(yīng)申請(qǐng)辦理“小土地證”，如果開發(fā)商無(wú)法辦理“小土地證”，說(shuō)明該開發(fā)商對(duì)此土地不擁有權(quán)益，包括可能沒(méi)有足額交納土地出讓金，沒(méi)有從相關(guān)部門手中取得土地使用權(quán)等。遇此情況時(shí)，業(yè)主應(yīng)該及時(shí)要求開發(fā)商辦理大土地使用權(quán)證，并配合到有關(guān)政府部門將土地使用權(quán)證分割過(guò)戶到業(yè)主，并要求支付違約金和賠償損失，否則可向法院提起訴訟。如果開發(fā)商根本就沒(méi)有對(duì)土地的使用權(quán)益，則可能構(gòu)成合同欺詐，業(yè)主也可依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》要求賠償。
