樓市解凍進(jìn)行時(shí)
二季度伊始，備受關(guān)注的樓市和房價(jià)，正在發(fā)生饒有意味的微妙變化。
過去三周，從深圳、上海、杭州到南京等一二線城市，“樓盤暢銷”“千萬豪宅日光”等消息不斷傳出。
戴著口罩的看房客與買房客，絡(luò)繹不絕地出現(xiàn)在不少售樓處，打破疫情帶來樓市冰封的僵局。
3月的樓市數(shù)據(jù)終于印證了市場的變化。
4月16日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布3月單月數(shù)據(jù)顯示，監(jiān)測的70個(gè)城市新房價(jià)格出現(xiàn)了小幅反彈。其中，38城新房價(jià)格環(huán)比上漲，較2月的21城有明顯提升。作為樓市調(diào)控的重鎮(zhèn)，上海、深圳、杭州等均在其列。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房企土地購置面積、新開工面積、商品房銷售面積等樓市核心指標(biāo)同比降幅均較前兩月大幅收窄。
一時(shí)間，關(guān)于樓市回暖的論調(diào)甚囂塵上。
只是，樓市真的回暖了嗎？
時(shí)間撥回至2015年，同樣也是在深圳率先出現(xiàn)了樓市火爆的場面。彼時(shí)，其他的一二線城市緊隨其后，并在棚改貨幣化安置紅利下，帶動(dòng)了三四線城市的樓盤熱銷。
這一次，歷史會(huì)再次上演嗎？
一線城市冷熱不均
即便從成交開始活躍的一線城市情況看，判斷樓市回暖言之尚早。
深圳市住建局的數(shù)據(jù)正對(duì)庫存量上升作出提醒：3月末新房住宅可售房源27804套，去化周期8.8個(gè)月，較2月延長0.3個(gè)月；非住宅可售房源為37422套，去化周期延長至21個(gè)月。換而言之，深圳市場整體去化出現(xiàn)壓力。
“深圳樓市熱點(diǎn)區(qū)域還是在西邊，東部、羅湖等區(qū)域相對(duì)平靜。個(gè)別項(xiàng)目的火熱并不能代表全局?！?月19日，一家前30強(qiáng)房企的首席戰(zhàn)略官王雅(化名)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“房地產(chǎn)市場早已經(jīng)分化，且不論不同城市不同區(qū)域，甚至同一個(gè)城市的不同區(qū)域都存在冷熱不均。”
上海便是如此。
時(shí)代周報(bào)記者了解到，位于奉賢區(qū)的綠城上海誠園認(rèn)籌率146.7%，均價(jià)2.8萬元/平方米。而同區(qū)的東原璞閱和酩悅都會(huì)均價(jià)3萬元/平方米以上，認(rèn)籌率僅為30%左右。
上海市場整體也未出現(xiàn)全面回暖。4月的新盤入市數(shù)量與去年同期持平；從3月至4月20日有認(rèn)籌數(shù)據(jù)的上海16個(gè)樓盤看來，認(rèn)籌率從23.7%―559.8%不等。
認(rèn)籌率低于60%的樓盤有7個(gè)，占近一半，包括有東原璞閱、銘德傳奇、同濟(jì)晶萃、酩悅都會(huì)、貝尚灣、綠洲康城親水灣和徐匯梧桐公館。
市場的“不買單”正在去年底推出的樓盤上體現(xiàn)，例如四季都會(huì)、和欣國際花園和錦繡里目前認(rèn)籌率還僅在37%、48%和65%。
?“近期上海樓盤熱度是由中內(nèi)環(huán)項(xiàng)目帶來，不少都是春節(jié)前拿的預(yù)售證，價(jià)格優(yōu)勢是熱銷的硬道理。”4月20日，一前十強(qiáng)房企營銷總李峰(化名)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
?認(rèn)籌率最高的東方惠禮是典型。項(xiàng)目地處內(nèi)中環(huán)，9.2萬元/平方米的均價(jià)遠(yuǎn)低于周邊近期二手房至少12萬元/平方米的成交均價(jià)。
?而在李峰看來，隨著首批中內(nèi)環(huán)項(xiàng)目的入市，上海樓市價(jià)格戰(zhàn)正在開打?！氨热缯J(rèn)籌前3位的中海匯德里項(xiàng)目，它將普陀中心區(qū)三房的總價(jià)門檻拉低至800萬元左右，后續(xù)肯定會(huì)對(duì)周邊的真如板塊和長風(fēng)板塊新樓盤帶來壓力?！逼浔硎尽?
另據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，上海樓盤近期熱銷原因還在于價(jià)格下調(diào)。例如處在認(rèn)籌率第4位的華潤華發(fā)靜安府項(xiàng)目，新一批推出的西區(qū)樓盤已經(jīng)較去年推出的東區(qū)樓盤均價(jià)下降近1000元/平方米。
“窗口期其實(shí)很短?！?月20日，一前20強(qiáng)房企上海區(qū)域總裁楊一(化名)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者判斷，“現(xiàn)階段主要是跑量，接下來拿預(yù)售證的項(xiàng)目未必還會(huì)給出讓利?！?
樓市蠢蠢欲動(dòng)？
遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒達(dá)到開啟新牛市的程度，是時(shí)代周報(bào)記者采訪中，業(yè)內(nèi)一致的判斷。
就一季度整體而言，開發(fā)商補(bǔ)庫存的意愿和投資熱情并不高漲。
統(tǒng)計(jì)局4月17日的數(shù)據(jù)顯示，一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額21963億元，同比下降7.7%；新開工面積28203萬平方米，下降27.2%；地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積1969萬平方米，同比下降22.6%；土地成交價(jià)款977億元，下降18.1%；房屋竣工面積15557萬平方米，下降15.8%。
“盡管土地購置面積和房屋竣工面積屬于房地產(chǎn)市場滯后指標(biāo)，但兩者出現(xiàn)同比下降正在反映出沒有大量資金涌入房地產(chǎn)市場，無法支撐市場復(fù)蘇的結(jié)論?！睏钜粚?duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
同樣在銷售端，一季度商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%。盡管比1-2月的下降幅度皆有所收窄，但可見市場依舊低迷。
?緊張的資金鏈抑制著開發(fā)商們的投資熱情。
統(tǒng)計(jì)局一季度的數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)企業(yè)到位資金33566億元，同比下降13.8%。其中，在國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收和個(gè)人按揭貸款五大維度，都有不同程度的下降，最高達(dá)42.5%。
?“活下去”成為一些房企所面臨的首要問題。
不少龍頭房企如碧桂園、萬科、恒 大、融創(chuàng)等啟動(dòng)人員的優(yōu)化和區(qū)域合并整合。大房企如此，中小房企生存壓力可見一斑。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，百強(qiáng)房企一季度的銷售業(yè)績規(guī)模較去年同比下降近20.8%。
但這些并不妨礙大多數(shù)開發(fā)商們把樂觀的預(yù)期放在二季度乃至下半年。
從不久前結(jié)束的業(yè)績會(huì)釋放的信息看，一二線和強(qiáng)三線城市，再一次成為房企業(yè)績支撐地和避風(fēng)港。
不過，從土地端來看，不管是二線還是三四線，房企的投資熱情已經(jīng)下降。
克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測，今年一季度全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積38443萬平方米，同比、環(huán)比分別下降了22%和55%。
按城市能級(jí)來看，二線和三四線城市土地成交量同比均呈下跌態(tài)勢，降幅分別為 32%和20%，成交金額則分別下降30%和8%。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英認(rèn)為，“三四線城市的市場信心比較弱，恢復(fù)情況明顯慢于一二線城市。”
同樣，李峰也進(jìn)一步指出，“隨著棚改的紅利散去，房企接下來在三四線城市拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎?！?
警惕杠桿市
“量價(jià)起漲是市場回暖的有力證明，且不論這一條件有沒有達(dá)到，即便達(dá)到，基本面又是否能夠支撐市場持續(xù)回暖？”王雅對(duì)時(shí)代周報(bào)記者反詰道。
事實(shí)上，盡管一季度中國國內(nèi)生產(chǎn)總值出現(xiàn)罕見負(fù)增長，但中央對(duì)房地產(chǎn)政策依舊保持相當(dāng)強(qiáng)的定力。
4月17日，中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“房住不炒”是政策底線，目前各地調(diào)控并沒有在需求端出現(xiàn)明顯的松動(dòng)。
在一些嚴(yán)控的城市，漲跌的底線已經(jīng)被嚴(yán)格設(shè)定在5%。
以上海為例，經(jīng)時(shí)代周報(bào)記者了解，近期推出的高認(rèn)籌率項(xiàng)目東方惠禮、濱江凱旋門等都設(shè)定了不超過預(yù)售證價(jià)格5%的優(yōu)惠底線。
“這就是業(yè)界常說的‘箱體震蕩’?！崩罘鍖?duì)時(shí)代周報(bào)記者解釋，“價(jià)格和利潤在正負(fù)5%的兩條線之間波動(dòng)，不會(huì)暴漲不會(huì)暴跌，為的就是響應(yīng)房住不炒?！?
在李峰看來，近期的一二線的城市樓市放量只是受到貨幣政策溢出效應(yīng)的影響，“同時(shí)受疫情影響，不少城市出臺(tái)為中小企業(yè)紓困的政策，比如中小微企業(yè)貸款貼息等，這些明面上跟地產(chǎn)貸款沒有變化，但容易讓一些炒房客理解為是加杠桿的空間?！?
在此情況下，優(yōu)質(zhì)的一二線城市房產(chǎn)，更能被看做是保值產(chǎn)品。一部分避險(xiǎn)資金的流入，個(gè)別城市樓市出現(xiàn)火熱。
“和上海一樣，杭州近期最熱的就是有價(jià)格優(yōu)勢的剛需房和頂級(jí)豪宅?！睏钜粚?duì)時(shí)代周報(bào)記者解釋，“但杭州一手房市場供應(yīng)大，限價(jià)嚴(yán)格，所以體現(xiàn)在跑量的火熱上。而深圳一手房供應(yīng)少，因此二手房漲價(jià)明顯?！?
?前期被壓抑的購買力以及投資需求又是否會(huì)持續(xù)到今年下半場？
華安基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜認(rèn)為，后疫情時(shí)代，收入增速放緩與負(fù)債比率上升抑制了城鎮(zhèn)居民的購房支付能力。
同樣，在王雅看來，盡管3月金融數(shù)據(jù)里的M2同比增長10.1%為2017年3月以來最高增速，以及新增社融5.16萬億元，創(chuàng)歷史單月最高。但放到一季度整體對(duì)比，居民貸款只增加1.2萬億元，比去年同期少增加6000億元。
“這就說明，M2的增加并非來自居民信用擴(kuò)張。”王雅表示。
他分析認(rèn)為，是企業(yè)融資支撐了新增社融。一季度數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)部門債務(wù)融資增速比年初回升1.5%，“這種短期化的融資，說明企業(yè)需要資金來緩解流動(dòng)性壓力，并不是新的資本開支。而企業(yè)融資增速的上升，難以與未來投資需求和經(jīng)濟(jì)增速的反彈畫等號(hào)。”
