律師教你練就購房精明眼
面對令人眼花繚亂的廣告宣傳和售樓小姐的巧舌如簧，許多購房者在選購房產(chǎn)、簽訂合同的過程中都會迷失和彷徨，在重重的購房陷阱和誤區(qū)中犯下錯誤。有的購房者簽完合同才發(fā)現(xiàn)買到的是只有40年使用權(quán)限的商業(yè)住宅，和自己預(yù)想的70年住宅相差巨大。有的準(zhǔn)業(yè)主前往銀行貸款時才發(fā)現(xiàn)信用記錄有“污點”無法辦理按揭……
房屋土地使用年限究竟怎么看？購房時簽訂補充協(xié)議有什么值得留意的地方？按揭買樓有何細(xì)節(jié)需要留意？以下是《投資快報》聯(lián)手財經(jīng)廣播《樓行前線》節(jié)目、新華房產(chǎn)網(wǎng)推出的房產(chǎn)熱點互動節(jié)目邀請專業(yè)地產(chǎn)律師作出的解答。
土地使用年限有陷阱 商業(yè)40年忽悠成住宅70年
廣東君信律師事務(wù)所朱國彬律師表示，除了了解開發(fā)商背景外，在購房之前要對具體樓盤的信息作一定的了解。首先最好對樓盤進(jìn)行實地考察。此外，實地考察之后，對于一些網(wǎng)上公布的樓盤信息和開發(fā)商提供的售樓書、宣傳資料進(jìn)行核實，也十分重要。
“我們現(xiàn)在碰到的很多房產(chǎn)訴訟問題是關(guān)于土地使用年限的。比如，開發(fā)商在開發(fā)樓盤的過程中拿到的土地，性質(zhì)和宣傳資料上面所描述的有差異?！?
朱國彬律師表示，有些土地的使用性質(zhì)，開發(fā)商拿到時是作商業(yè)的，但是宣傳時卻宣稱是賣“住宅”，掩蓋商業(yè)地產(chǎn)土地使用年限只有40年的事實。消費者購買以后才發(fā)現(xiàn)，自己的房子不是住宅的70年，只是商業(yè)的40年。此外，由于土地使用性質(zhì)的不同，購房者很多費用的標(biāo)準(zhǔn)也要按商業(yè)去制訂去繳交?！斑@個方面對于消費者來說差異還是比較大的，需要去留意?！?
消費者應(yīng)留意購房合同和認(rèn)購書的差異
除了留意房屋土地使用年限問題，朱國彬律師還提醒購房者，應(yīng)該密切留意購房合同和認(rèn)購書之間內(nèi)容的差異。
“因為在很多時候，在認(rèn)購書中提及的內(nèi)容，購房合同是完全沒有涉及到的?！敝炻蓭煴硎?，“這兩個內(nèi)容對比差異的意義在于，很多時候，簽認(rèn)購書的有些補充約定，消費者是能提要求，可以作一個變更的約定，但是在購房合同就沒有了。因為很多購房合同所謂補充的約定，事實上開發(fā)商都制訂了格式條款，要求買家去簽訂，很多格式條款事實上是變更了認(rèn)購書原先的內(nèi)容。”
對于這樣的差異，購房者比較省事的做法是，在購房合同約定，原先簽訂的認(rèn)購書是不會因為購房合同的簽訂而失效的，認(rèn)購書的內(nèi)容如果和購房合同有沖突的話，以認(rèn)購書為準(zhǔn)。這個簡單直接的方式能保護(hù)那些不想看復(fù)雜的購房合同、只想承認(rèn)認(rèn)購書的消費者，當(dāng)然這種方式，開發(fā)商未必會同意。在這種情況下，就要非常關(guān)注購房合同中主要條款和補充協(xié)議里面對應(yīng)的條款。
談妥補充協(xié)議后再統(tǒng)一簽訂購房合
如今許多開發(fā)商都要求購房者在簽訂正式的購房合同之余，還要簽訂一份補充協(xié)議。簽訂這樣的協(xié)議有何需要注意的細(xì)節(jié)？
對此，朱國彬律師表示，補充協(xié)議是很多開發(fā)商比較注重的部分目前對于補充合同的約定，并沒有一個官方提供的格式文本。而官方提供的格式文本事實上比較偏重保護(hù)買房的利益，所以沒有格式的補充協(xié)議十分受到開發(fā)商親睞。
開發(fā)商基于保護(hù)自身利益的考慮，會補充協(xié)議上面會作文章。比如如果存在實測的面積和約定的面積有差距時，補充協(xié)議里約定的處理方式很多時候和購房合同正文條款里的約定的完全不一樣的。此外，交房時間、辦證期限、交房標(biāo)準(zhǔn)等涉及到開發(fā)商義務(wù)的內(nèi)容，補充協(xié)議里的約定都和正式合同主要條款存在很大的差距。
所以，購房者在簽訂補充協(xié)議之前，首先要弄清楚里面是約定了影響買方什么的內(nèi)容。如果里面的約定確實是違反了法律的強制性規(guī)定，那么就可以拒絕簽訂這個補充協(xié)議。建議和開發(fā)商就補充協(xié)議的內(nèi)容談妥之后，再統(tǒng)一簽合同和補充協(xié)議。
遭遇霸王條款如何應(yīng)對？
除了補充協(xié)議陷阱重重，購房者簽訂正式的購房合同時也可能遭遇很多霸王條款。此時，出于弱勢的購房者應(yīng)該如何應(yīng)該維護(hù)自己的權(quán)益呢?
朱國彬律師表示，“霸王條款”存在時間已經(jīng)很長了，很多購房者都十分關(guān)心。隨著大家的維權(quán)意識越是越強，對于霸王條款的敏感度和地抗意識已經(jīng)明顯增強。
在遇到霸王條款時，建議是首先不簽任何同意這些條款的落款，同時聯(lián)系更多業(yè)主把影響力擴大，然后和開發(fā)商去協(xié)商這些對應(yīng)的條款應(yīng)如何修改。“在這個過程中建議購房者最好用書面的方式和開發(fā)商溝通，當(dāng)然口頭溝通比較高效，但在口頭溝通方式達(dá)不到目的的情況下，業(yè)主是比較難在將來把可能發(fā)生的糾紛甚至訴訟去舉證，所以建議用書面的方式去表達(dá)，也可為以后的訴訟做證據(jù)方面的準(zhǔn)備?！敝炻蓭熝a充。
按揭買樓細(xì)節(jié)多：先了解貸款額度和征信
動輒上百萬的購房款，對于大部分老百姓老說，都是十分龐大的數(shù)字。買房時需要向銀行貸款，辦理按揭買樓。那么在貸款或按揭買樓時，有什么是需要注意的？
朱國彬律師提醒，辦按揭或貸款首先涉及的就是貸款的額度，而貸款的額度則涉及到購房者的信用額度。在真正申請按揭和簽購房合同之前，建議購房者先向銀行、最好是多家銀行，了解自己的貸款額度和征信到底如何。
“我們曾經(jīng)處理過很多案件，都是因為購房者在簽合同之前沒認(rèn)真查看自己的征信，而很多房屋中介和銷售在這方面也做得不夠細(xì)致，致使他們在簽了合同之后，才發(fā)現(xiàn)原來曾經(jīng)因為自己不小心漏還了一兩期信用卡而被征信系統(tǒng)記錄列為黑名單，讓他們真正在辦理按揭貸款時，不能按照合同約定貸到對應(yīng)的額度，從而處于被動狀態(tài)，可能造成違約，或者承擔(dān)更大的利息成本。”朱律師進(jìn)一步指出，“很多按揭中心承諾的貸款利率幅度，有可能因為政策變化而出現(xiàn)不同程度的調(diào)整，甚至可能會和購房者預(yù)期的利率優(yōu)惠有很大差別，因此建議購房者留有一定資金空間，萬一遇到利率政策調(diào)整，也都可以及時有資金補充，以免發(fā)生違約。因為在貸款過程中的困難，開發(fā)商基本不關(guān)注，他們只關(guān)注能否按照合同的約定如期收到房款 。”
公共維修基金在入住前交到專項基金專戶
在簽完合同繳納房款時，購房者還會被要求繳納一筆公共維修基金，價格與房價、房屋面積成正比。公共維修基金到底是業(yè)主入住前交還是入住后交，開發(fā)商或物業(yè)公司是否有權(quán)利代收？
對此，朱國彬律師表示，在住宅專項維修基金制度剛剛開始實施的時候，確實有很多開發(fā)商或物業(yè)公司會代收，但目前這個制度已經(jīng)日趨完善，基本所有的購房者都直接將對應(yīng)的款項存入公共維修基金專戶。
“在此建議購房者不可交給開發(fā)商或物業(yè)公司代收。同時，開發(fā)商或者物業(yè)公司代收是屬于違規(guī)的?！敝炻蓭煴硎尽?
至于繳交的時間，應(yīng)該是入住之前。按照公共維修基金的管理辦法，如果沒有交納公共維修基金，發(fā)展商有權(quán)不交樓。所以購房者最好還是按照交，但一定要交到專項基金專戶。
房屋質(zhì)量問題過了保修期 開發(fā)商依然有責(zé)任
一切購房手續(xù)都辦好，業(yè)主也入住新房了，各種房屋質(zhì)量問題依然可能存在。在使用過程中，如果房屋出現(xiàn)了一些質(zhì)量問題，例如外墻滲水、電梯使用故障等，業(yè)主應(yīng)該如何處理？
朱國彬律師表示，在保修期內(nèi)，如果房屋出現(xiàn)各種漏水或者是電梯使用故障，屬于開發(fā)商的保修范圍。在購房合同附件質(zhì)量保證書里，會明確寫出哪些部分的房屋部位或設(shè)施的保修期是多久。建議業(yè)主經(jīng)常對照合同判斷房屋問題是否屬于開發(fā)商的保修責(zé)任。如果屬于，則直接向開發(fā)商主張。如果直接主張無效，則通過物業(yè)公司去轉(zhuǎn)達(dá)訴求，并且將主張權(quán)利過程的證據(jù)留下，包括書面、錄音和照片等。
如果房屋問題發(fā)生時超過了保修期，業(yè)主就要注意區(qū)分問題發(fā)生在房屋的專有部分還是公共部分。
如果是公共部分，應(yīng)該由物業(yè)管理公司承擔(dān)維修義務(wù)，資金從專項維修基金里支出。如果房屋問題是出現(xiàn)在房屋的專有部分，如樓板裂縫、漏水、陽臺防水不好等情況，也不是說過了保修期，開發(fā)商就能完全免責(zé)。這種情況建議直接和先開發(fā)商聯(lián)系協(xié)商，或找專業(yè)的鑒定機構(gòu)去鑒定問題的原因，再作下一步的維權(quán)。
