熱點(diǎn)城市住宅投資價(jià)值合理性或需重估
在20多個(gè)熱點(diǎn)城市集中出臺(tái)升級(jí)版房地產(chǎn)調(diào)控措施后，熱點(diǎn)城市商品住宅市場成交量出現(xiàn)明顯回落，部分熱點(diǎn)城市價(jià)格還出現(xiàn)了松動(dòng)，市場的非理性情緒回歸平靜。近期，有觀點(diǎn)認(rèn)為，未來熱點(diǎn)城市房價(jià)仍有較大上漲空間，熱點(diǎn)城市住宅仍不失為有吸引力的投資品種，引發(fā)了社會(huì)廣泛關(guān)注。其實(shí)，就本輪包括北京、上海等一線城市在內(nèi)的熱點(diǎn)城市房價(jià)的上漲，確實(shí)更多受到投資力量的驅(qū)動(dòng)。但考慮到絕對(duì)房價(jià)水平已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過城市居民收入和房租所能承受的范圍，已經(jīng)符合價(jià)格泡沫的典型特征。在國家抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫政策環(huán)境下，熱點(diǎn)城市住宅投資價(jià)值合理性可能需要重估。
熱點(diǎn)城市房價(jià)
并非剛性泡沫
回顧年初以來熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲的軌跡，最初從北京、上海、深圳等一線城市率先啟動(dòng)，而后向南京、合肥、蘇州、廈門、杭州等熱點(diǎn)二線城市傳染，全國約20多個(gè)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)持續(xù)高溫不退現(xiàn)象，房價(jià)短期內(nèi)漲幅較大。北京、上海、深圳等一線熱點(diǎn)城市住宅已經(jīng)被豪宅化，二線城市房價(jià)絕對(duì)水平也遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離當(dāng)?shù)鼐用竦钠骄杖胨?。雖然熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲可能會(huì)受到首付比和貸款利率調(diào)整因素的影響，但實(shí)際上首付比和貸款利率調(diào)整對(duì)按揭貸款購房人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)改善非常有限。即使從貨幣總量分析，近年來我國廣義貨幣供應(yīng)量都維持大約13-14%的增長，為何2014年全國房地產(chǎn)市場就出現(xiàn)自發(fā)性調(diào)整。唯一可以解釋的是，大量市場資金短期內(nèi)集中投入到熱點(diǎn)城市商品住宅市場，受規(guī)模龐大投資性資金驅(qū)動(dòng)，熱點(diǎn)城市房價(jià)出現(xiàn)較快上漲，這反過來又證明了初期熱點(diǎn)城市住宅投資決策的正確性。
這實(shí)際上難免會(huì)陷入循環(huán)論證的嫌疑。如果市場資金持續(xù)維持對(duì)熱點(diǎn)城市商品住宅的投資興趣，那么熱點(diǎn)城市房價(jià)持續(xù)上漲就存在一定資金基礎(chǔ)。但即使不是熱點(diǎn)城市商品住宅，無論是何種商品，只要市場資金持續(xù)維持這種商品的投資興趣，那么該商品價(jià)格就沒有理由不繼續(xù)上漲?？梢?，熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲可能與其擁有的公共設(shè)施和城市基本面相關(guān)，但更多屬于事后解釋為何市場持續(xù)對(duì)其維持投資興趣的原因所在。有觀點(diǎn)認(rèn)為北京、上海、深圳等一線城市商品住宅屬于剛性價(jià)格泡沫。既然房價(jià)存在泡沫，就不可能會(huì)有剛性存在。泡沫就是泡沫。剛性泡沫既承認(rèn)一線城市房價(jià)存在泡沫，又堅(jiān)持其不可能會(huì)破裂，那實(shí)際上就是承認(rèn)當(dāng)前房價(jià)估值的合理性，也就是不存在泡沫。
住宅投資價(jià)值合理性
需要重估
住宅投資價(jià)值無非是投資回報(bào)率的體現(xiàn)，既包括租金收益率，也包括買賣價(jià)差。經(jīng)歷本輪房價(jià)非理性上漲后，熱點(diǎn)城市房價(jià)絕對(duì)水平已經(jīng)處于過高的位置。譬如股票價(jià)格已經(jīng)處于歷史高位，市盈率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過平均市盈率后，除非有新的因素支持股票價(jià)格繼續(xù)上漲，否則就需要重新評(píng)估投資價(jià)值合理性。熱點(diǎn)城市商品住宅投資也不例外。
本輪熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)透支城市基本面。以北京為例，2015年北京城區(qū)四環(huán)以內(nèi)住宅均價(jià)大約在5萬元每平方米，到2016年城區(qū)四環(huán)以內(nèi)住宅幾乎很少能見到低于8萬元每平方米。短短一年內(nèi)房價(jià)漲幅如此之大，已經(jīng)不是一線城市基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢所能夠解釋。商品住宅市場成交意愿的上漲，既受到價(jià)格快速上漲營造的恐慌氣氛影響，也是個(gè)人住房按揭貸款巨量發(fā)放的結(jié)果。近年來，住宅置換鏈條支撐北京房價(jià)高位上漲，但住宅置換鏈條最底端的購房人群已經(jīng)被高昂房價(jià)驅(qū)趕到城市遠(yuǎn)郊區(qū)，已經(jīng)接近購買力極限。而熱點(diǎn)城市購房家庭的財(cái)富代際轉(zhuǎn)移、跨區(qū)域轉(zhuǎn)移規(guī)模整體有限，也無法支撐未來熱點(diǎn)城市房價(jià)繼續(xù)高位明顯上漲。更為可怕的是，若房價(jià)持續(xù)超預(yù)期大幅上漲，將接近初次置業(yè)人群購買力的極限，正在摧毀人們創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的熱情，損害到國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)健性。
應(yīng)該看到，城市中低收入人群貨幣財(cái)富向住宅不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富的轉(zhuǎn)移，注定不是一個(gè)可持續(xù)過程。房價(jià)上漲實(shí)際上是財(cái)富轉(zhuǎn)移的結(jié)果，如果城市中低收入人群都已經(jīng)擁有商品住宅，那么商品住宅還需要賣給誰呢？如果房價(jià)高得連城市中產(chǎn)都頗感吃力的時(shí)候，那么誰還會(huì)有能力購買住宅呢？在這種情況下，市場有必要重新評(píng)估熱點(diǎn)城市住宅投資價(jià)值合理性。否則不是投資，而是投機(jī)。
抑制樓市泡沫
要提高投資成本
不管承認(rèn)與否，房地產(chǎn)與金融的高度相關(guān)性已經(jīng)明顯造成市場的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。房價(jià)大幅上漲后，由于擔(dān)心熱點(diǎn)城市房價(jià)回到原點(diǎn)可能會(huì)引發(fā)金融市場風(fēng)險(xiǎn)不可控釋放，反過來又堅(jiān)定了市場投資熱點(diǎn)城市住宅的決心和信心，這無疑又為房價(jià)上漲提供了持續(xù)動(dòng)力。這就是催生資產(chǎn)價(jià)格泡沫的內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制。因此，抑制房價(jià)泡沫最有效最穩(wěn)妥的作法是減少房地產(chǎn)與金融的關(guān)聯(lián)度，控制金融杠桿在房地產(chǎn)交易中的運(yùn)用。而這勢必又會(huì)抬高住宅投資的成本，降低住宅投資回報(bào)。
此外，也要提高住宅持有的成本。雖然國外經(jīng)驗(yàn)表明，房產(chǎn)稅可能不會(huì)起到穩(wěn)定房價(jià)的作用，但房產(chǎn)稅無疑會(huì)提高投資性住宅的持有成本，降低投資回報(bào)率，至少可以減少住宅市場房價(jià)炒作的熱度。還有，熱點(diǎn)城市短期內(nèi)堅(jiān)持限購、限貸政策，中長期需要通過財(cái)稅、金融政策綜合作用，比如商業(yè)銀行在嚴(yán)格個(gè)人收入證明審查時(shí)，是否可考慮將個(gè)人所得稅證明作為重要考慮，這無疑比現(xiàn)在通過律師電話查證更有效果，更接近實(shí)際情況。
