12月京城僅9個新盤入市 房價將止?jié)q回落
最近一段時間，因為住建部等部門針對樓市銷售不規(guī)范行為開展了專項整頓，一些售樓處因為存在違規(guī)或虛假宣傳受到處罰，甚至有樓盤的售樓處暫時關閉。另外，建委對于上市新盤預售價格的控制，未能拿到預售證而無法確定入市時間的樓盤有增無減，這都導致了近幾個月樓市新盤供應嚴重不足。據亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據，12月份有入市意向的項目僅有9個，都是房山、通州、昌平、密云及平谷的項目，核心城區(qū)無一新盤。
12月入市新盤僅9個
930樓市新政已經成了分水嶺，在新政出臺前，北京每個月的新盤供應都能維持在30個左右，但新政后，開發(fā)商的開盤意愿大幅消退，新盤數(shù)量尤其是住宅產品的數(shù)量銳減，連續(xù)三個月新盤供應僅維持在個位數(shù)。根據亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據顯示，12月北京住宅市場僅有9個項目預計入市，其中包括臺湖銀河灣、首創(chuàng)禧悅府等4個純新盤，以及五和萬科長陽天地、北京城建·上河灣等在內的5個老項目后期。
與930樓市調控前，30余個新盤的數(shù)量相比，12月入市狀況可謂是慘淡，不僅數(shù)量上大幅減少，各區(qū)域入市項目的比例也發(fā)生很大變化。北京樓市的供應大戶朝陽區(qū)，在12月份無一新盤，而通州和密云則各有三個項目，是12月新盤占比最多的區(qū)域。
與此同時，在10月底，北京青年報也曾咨詢過一輪樓盤，結果顯示只有13個項目表示會在11月入市，但實際上，縮水更加嚴重，截止到11月24日，僅有3個純商品住宅項目取得預售許可。
其實，入市項目的減少，早在10月份就有所體現(xiàn)。據亞豪機構數(shù)據中心統(tǒng)計：10月份僅有4個項目取得預售證，因此，12月份雖然報有9個可能入市的新盤，但實際會有多少，并不樂觀，業(yè)內普遍認為這一趨勢將至少延續(xù)到明年一季度。
“房企推盤節(jié)奏減緩，多半是被動的表現(xiàn)，對很多房企來說，樓市新政后市場預期發(fā)生改變，首付比例的提高造成目標客戶大量流失，在蓄客不足的情況下，一些項目不得不被動推遲入市時間?！眮喓罊C構市場總監(jiān)郭毅認為。
此外，郭毅還表示：“除了被動推遲開盤外，在主管部門對項目預售和現(xiàn)售價格的管制下，開發(fā)商無法以此前預計的價格取證入市，因此主動延后上市進程，將希望寄托在未來價格管制松動的可能性上。”
對于房企的這種為了維持較高價格，主動延期開盤的做法，有業(yè)內人士表示，從實際情況看，此類房企實際上還是需要把控政策風險，尤其是如果報價過高，那么未來也無法銷售。
六環(huán)外中小戶型項目占主導根據亞豪機構提供的12月份入市項目信息表可以看出，無論是純新盤臺湖銀河灣、首創(chuàng)禧悅府、通用博園、都麗華府這4個純新盤，還是五和萬科長陽天地、北京城建·上河灣等在內的5個老項目后期，全部都是郊區(qū)項目。這9個新盤全部位于五環(huán)外，六環(huán)以外的更是超過半數(shù)。據了解，目前北京商品住宅存量超過8成位于五環(huán)外，六環(huán)外占比將近4成。
而在戶型上，這些新盤項目全部是以中小戶型為主，例如臺湖銀河灣主打53平方米一居以及82平方米兩居，另外首創(chuàng)禧悅府、通用博園等項目中90平方米以內中小戶型占比也較大。
很顯然市場供應主力，從上半年的主打改善盤，大戶型變成了如今的剛需盤、小戶型。造成這種風格轉換的主要原因就是北京樓市新政中關于二套房貸的界定，大量的改善型樓盤由于價格的飛漲，已經被列入非普通住宅行列，對很多潛在購房人的首付要求從三成提高到了七成。而郊區(qū)剛需盤則往往沒有這樣的顧慮，小戶型低總價，仍會被列為普通住宅，首付壓力就會小很多，即便在觀望氛圍濃厚的市場下，也能脫穎而出。
不過，郭毅也提醒，在持續(xù)性收緊調控的背景之下，隨著置業(yè)需求的整體減弱，庫存壓力將會持續(xù)上升，特別是郊區(qū)住宅，也將面臨著一定的市場風險。
在北京調控新政中，明確提出要加大土地市場供應。結合此前土地供應的區(qū)域特征來看，新增土地供應將以五環(huán)外甚至是六環(huán)外的郊區(qū)為主，再加上“90/70”政策，使得未來郊區(qū)為主戰(zhàn)場的樓市供應中，中小戶型商品住宅將會明顯激增。除此之外，加大供應的政策性住房也與部分郊區(qū)項目的產品有所重疊。
正因為如此，新盤項目在價格制定上仍舊十分謹慎，在12月預計入市的9個新盤項目中，沒有一個給出了預計報價，所有項目均表示價格待定?？梢灶A見，在明年的樓市供應中，剛需與小戶型產品將再次成為樓市供應主力，彼此間的競爭壓力也將加大，一些剛需盤集中的區(qū)域甚至可能會再次出現(xiàn)價格戰(zhàn)。
均價8萬+新房成交大幅下滑此消彼長，由于剛需小戶型產品的增加，大戶型尤其是豪宅大戶型的成交明顯下滑。據偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，截至11月22日，北京市完成網簽的新建商品住宅（不含保障房）交易中，成交均價在8萬元/平方米以上的有136套，成交量繼10月份出現(xiàn)腰斬之后，11月份交易量環(huán)比10月同期下跌6.8%。
而在此前，今年1-9月，北京均價8萬+的商品住宅交易量是穩(wěn)步上升的，自從3月以后從未低于過100套。
成交最多的是9月，高達474套，但隨著930新政的出臺，8萬+商品住宅交易量迅速下滑，10月僅成交216套，環(huán)比9月下降了54.4%。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，近兩年來，隨著豪宅銷售的解禁和地價的升高，北京新房市場豪宅化、高端化趨勢加劇，高端住宅價格居高不下，交易量不斷增多，北京房價也在一定程度上被結構性拉升。
930新政后，北京住房商業(yè)貸款不僅“認房又認貸”，而且非普通住房，尤其是購買二套非普通住房的首付款比例大幅提高。高端豪宅由于大多均價高且戶型較大，很多都被歸類為非普通住宅，所以其銷售受到了巨大影響，10月均價8萬+以上的商品住宅銷售量在9月的基礎上腰斬，而11月迄今的銷售量較有國慶長假影響的10月，仍有明顯回落。
這樣的趨勢將至少延續(xù)到明年一季度，高端盤因為二套房貸款的重新界定，已經損失了大量的積累客戶，很多項目都需要重新蓄客和制定計劃，不少本來預計年內入市的高價盤，紛紛宣告延期。不過業(yè)內認為，由于土地價格的制約，這類高價項目也很難出現(xiàn)大幅降價的情況，更多地會選擇暫時封盤等待樓市回暖。
新房成交價格將出現(xiàn)結構性下滑
一面是相對低價的小戶型產品逐漸占據主力，一面是高價的改善型尤其是豪宅產品成交下滑，這樣的差異必然導致樓市整體成交價格出現(xiàn)下滑。
并且，由于郊區(qū)項目定價相對偏低，因此在現(xiàn)階段取證成功的可能性也相對較高，大量低價剛需盤將入市。郭毅預計，隨著年末中小戶型、中低價位商品住宅的集中入市，將會對北京商品住宅的整體均價水平產生一定的下拉作用，屆時，北京新房市場有望出現(xiàn)成交均價的結構性下滑。
胡景暉也持有類似的觀點，他認為豪宅化趨勢不僅拉高了北京房價，還造成了北京新房供應結構的不合理，剛需人群的置業(yè)需求無法得到滿足，也使豪宅的去化成為潛在的問題，這對房地產市場的健康長遠發(fā)展并不利。而930新政對這一趨勢形成了有效的抑制，再配以90/70政策和自住房用地供應的擴大，北京新房的供應將更加偏向中小戶型，供應結構將更加合理，房價上漲也將告一段落，預計將出現(xiàn)結構性回落。 文/本報記者 李桁
熱點追蹤土地出讓新增自持政策 未來可售新盤或更稀少
近日，在嚴格控制樓市的背景下，開發(fā)商依然非理性搶地，史無前例地出現(xiàn)全面自持的現(xiàn)象。在最近成交的4宗海淀與大興的土地市場上，為了避免出現(xiàn)地王出臺了堪稱最嚴格的限制政策，即限銷售價格+限戶型面積+限二手房銷售時間+限持有面積。可以說已經全方位圍追堵截地王出現(xiàn)，調控力度前所未有。但即便如此，四宗地塊62萬平方米的成交金額仍達到了203.35億元，其中多達50.39萬平方米的住宅面積將全部由開發(fā)商自己持有。
關于新的土地政策，爭議最多的是自持年限的確定，曾有傳言稱開發(fā)商自持年限將是5年，但在北京市住建委最新的征求意見是自持商品住房應全部用于對外租賃，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。而當下，我國國有住宅土地的使用年限多是70年，也就是說，自持部分的年限有可能是70年。如果上述政策通過，那么對于拿地的開發(fā)商來說，將是改變游戲規(guī)則的一次考驗。
如果未來更多的土地在出讓時都采用這種開發(fā)商自持的方式，無疑將使市場上可售住宅進一步減少，業(yè)內稱，一旦類似試點成為土地出讓常態(tài)，未來可售新盤項目的數(shù)量必將銳減。
長租、養(yǎng)老、創(chuàng)客空間將成為未來自持用地的發(fā)展方向
為應對新的土地形式，開發(fā)商已經開始研究自持的住宅用地該開發(fā)成何種產品了。首先，長租公寓再次被提及，隨著未來一些地塊出現(xiàn)開發(fā)商自持的情況，這種以“集中式長期租賃”為特點的“長租公寓”也將會隨之興起。據了解，長租公寓運營者通過將整棟樓宇進行統(tǒng)一的改裝分割、裝修設計以及配備家庭化的租住設施和管家服務等，拋開中介直接服務租客，試圖以此解決租房者常常遭遇的臨時清退、隨意漲租、虛假房源等問題。
除了長租公寓，新興的創(chuàng)客空間也瞄準了開發(fā)商自持的地塊。11月28日，首創(chuàng)置業(yè)與優(yōu)客工場&共享際宣布達成戰(zhàn)略合作，未來共同就存量市場空間的挖掘展開合作。
優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶接受采訪時表示，這種合作，就是源于當下土地政策和市場的改變，希望通過合作與探討，能夠創(chuàng)造出一個新的模式。毛大慶認為，當資產不能變賣時一定會有一個出路，資產的自持會讓信托基金呼之欲出。此次合作三方會專門成立一個單獨的合資公司來做，由優(yōu)客工場運營，首創(chuàng)置業(yè)會深度參與進來，將打造城市新的消費和新的商業(yè)，打穿存量市場，創(chuàng)造新的價值。未來這一定是一個萬億的藍海市場。
第三種針對自持的開發(fā)模式很可能會是養(yǎng)老產業(yè)項目。遠洋集團旗下養(yǎng)老品牌椿萱茂的市場營銷負責人孫健就對北青報記者表示，土地市場上關于開發(fā)商自持土地的新規(guī)，預計將使得養(yǎng)老產業(yè)更快發(fā)展，以出租床位提供服務為主的養(yǎng)老產業(yè)將很好地契合自持開發(fā)的理念。
