河北唐山樓市數(shù)百投資者被套 環(huán)京炒房成黃粱一夢
隆冬季節(jié)，位于唐山豐南新區(qū)國豐大街與鐵西路十字西北角的惠豐尚景地產(chǎn)項目，在凜冽的寒風(fēng)中一片死寂，并未因數(shù)百位業(yè)主的維權(quán)施壓和逐級信訪而換來開工建設(shè)的希望，他們“壓房”以期投資增值的愿望在寒風(fēng)中飄零。
2017年2月份，在北京工作的李女士，輕信代銷人員8月份就能網(wǎng)簽的口頭承諾，草率與開發(fā)商唐山銘仟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了10萬元的認(rèn)購協(xié)議，現(xiàn)在換來的卻是一紙空文。
她說：“今年初，銷售人員在北京推介該項目已取得四個證，7月份就能開工建設(shè)并取得預(yù)售許可證，8月份就能網(wǎng)簽，所以我簽訂了認(rèn)購協(xié)議并繳費，后來才發(fā)現(xiàn)項目只有土地證，開發(fā)商唐山銘仟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“銘仟地產(chǎn)”）并不是土地摘牌人，（據(jù)查證唐山開成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司下稱開成地產(chǎn)，為土地摘牌者，銘仟地產(chǎn)與其存在項目股權(quán)并購糾紛）。”
“數(shù)百位購房者想退款，開發(fā)商一直拖延推諉，政府部門不予受理，法院不予立案，后來豐南區(qū)經(jīng)偵大隊迫于壓力才出面解決，也只退了部分首付款，電商費等其他款項一概不予受理?！绷硪晃挥型瑯釉庥龅馁彿空呙壬f。
與他們同為受害者的數(shù)百位購房者，多來自北京及周邊地區(qū)限購政策影響下的外溢投資群體，他們與銘仟地產(chǎn)簽訂有《“惠豐尚景”項目壓房認(rèn)購協(xié)議》、《內(nèi)部認(rèn)購意向書》兩個版本，交納費用從10萬元訂金到數(shù)十萬元首付款不等，另有不少購房者是加價從先前認(rèn)購者或者中介手中購買。
也就是這些具有投資、投機(jī)意味的認(rèn)購協(xié)議，讓他們的維權(quán)之路變得異常艱難。
豐南區(qū)國土資源分局工作人員接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示：“土地是通過摘牌獲得的，但不是銘仟地產(chǎn)，而是開成地產(chǎn)，其他審批情況不清楚?！?
豐南區(qū)住建局則表示：“該項目確實存在非法銷售的情況，但是未取得規(guī)劃和建設(shè)許可證等審批文件，不屬于住建局監(jiān)管范圍，購房者已舉報至豐南區(qū)公安局經(jīng)偵大隊?！?
豐南區(qū)公安局經(jīng)偵大隊相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示拒絕接受采訪。據(jù)接近豐南區(qū)公安局經(jīng)偵大隊的消息人士透露：“目前經(jīng)經(jīng)偵大隊協(xié)調(diào)，已退還270位購房者的購房款，至于其余電商費用會協(xié)助解決，加價購房費用，不予受理。”
銘仟地產(chǎn)則深藏不露，中國房地產(chǎn)報記者幾經(jīng)努力未能與該公司取得聯(lián)系，據(jù)留守項目工地的工作人員介紹，項目將于明年3月份啟動。在多數(shù)購房者看來，這是銘仟公司多次延期后的又一次托辭。
土地摘牌者開成地產(chǎn)面對中國房地產(chǎn)報記者采訪，明確表示無可奉告。
紙上房屋
房地產(chǎn)投資抄底，選取價格洼地，是多數(shù)投資者的不二法則。銘仟地產(chǎn)與購房者簽訂的認(rèn)購協(xié)議正是放大了這一投資痛點，極大地迎合了投資者的心理。
據(jù)受訪業(yè)主追述，2017年1月起，多數(shù)購房者陸續(xù)在銘仟地產(chǎn)設(shè)在唐山、北京通州等地的銷售點，以支付認(rèn)購訂金或首付款等形式簽署認(rèn)購協(xié)議。
李女士說：“購房者依協(xié)議約定通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得購房預(yù)約預(yù)售資格或依開發(fā)商要求直接交首付款認(rèn)購。存在三種協(xié)議，分別是內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議、內(nèi)部壓房認(rèn)購協(xié)議、首付款認(rèn)購協(xié)議，約定于2017年7月簽訂商品房預(yù)售合同?！?
從購房者提供的《壓房認(rèn)購協(xié)議》、《內(nèi)部認(rèn)購意向書》中顯示，具體支付認(rèn)購定金形式：10萬元定金+以電商形式支付的6萬抵10萬房款的購房預(yù)付款，或30%首付款+以電商形式支付的7萬抵10萬房款的購房預(yù)付款，存在其他金額電商，部分業(yè)主有金額不等的加價。分別與開發(fā)商簽訂了“認(rèn)購協(xié)議”，并蓋有銘仟公司公章，卻無簽名。
其中，《壓房認(rèn)購協(xié)議》中付款方式約定：“自簽訂本壓房協(xié)議起，允許客戶2017年8月30日前（預(yù)售許可證辦理下來時）對所壓房屋免費更名一次，如2017年7月份時（即預(yù)售許可證下來可網(wǎng)簽時）所壓該房產(chǎn)未出售給第三人，此壓房款項如數(shù)退還，并向乙方支付1萬元作為所壓該房款項的利息，該套房源原路退回甲方另行銷售，或按甲方規(guī)定支付首付款或全款，并與甲方簽訂《商品房買賣合同》，按揭客戶按銀行要求備齊按揭所需相關(guān)資料。”
《內(nèi)部認(rèn)購意向書》則約定，乙方同意在簽訂本協(xié)議的同時，向甲方支付（不少于10萬元的定金，不足者在3日內(nèi)補齊，）否則此房源按客戶自動退房處理，甲方有權(quán)開封此房號另行處理，此房一經(jīng)封房不退不換不更名。
中國房地產(chǎn)報記者注意到，有購房者繳納了20余萬元的購房款簽署內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議，該套房總價70余萬元，相當(dāng)于交納了30%的首付款。
當(dāng)時，唐山樓市受輿論裹挾和中介代銷機(jī)構(gòu)推波助瀾的升值預(yù)期渲染，加之該項目30萬-40萬元超低總價帶來的升值預(yù)期誘惑，讓眾多購房者趨之若鶩，選擇性忽略了這些協(xié)議背后潛藏的風(fēng)險。但是購房投資者更傾向于認(rèn)為開發(fā)商純屬詐騙，政府職能部門監(jiān)管缺位。
黃粱一夢
“當(dāng)時，該項目工作人員及銷售人員承諾，項目已取得五證中的四證，并將在2017年7月份取得銷售預(yù)售證。認(rèn)購協(xié)議中對建房時間和客戶辦理貸款時間給出了明確規(guī)定并規(guī)定了違約處理，同時在協(xié)議中明確暗示了開工時間，并且多次口頭承諾將在8月份前進(jìn)行網(wǎng)簽?！崩钆空f。
豈料，“銘仟地產(chǎn)一再違背協(xié)議意志與約定，以各種理由無限期推后開工時間、取得預(yù)售證時間及網(wǎng)簽時間，對1000余名認(rèn)購人嚴(yán)重違約?！彼f。
在與部分1月份簽署壓房協(xié)議的購房者約定期滿（6月30日前辦理好預(yù)售許可證）后，銘仟地產(chǎn)因無法取得預(yù)售許可證，并與各業(yè)主簽訂商品房預(yù)售合同。
在部分業(yè)主的質(zhì)詢下，5月份銘仟公司發(fā)出《承諾書》、《合同證明書》通知業(yè)主“簽訂商品房預(yù)售合同的條件不成熟，簽訂日期順延至條件成熟后。若不同意預(yù)約合同約定的簽定商品房預(yù)售合同的時間變更，開發(fā)商返還認(rèn)購定金10萬元并依預(yù)約合同約定支付1萬元利息或已付房款的20%進(jìn)行補償。另6萬元電商為中介收取的費用，開發(fā)商負(fù)責(zé)協(xié)助返還?！?
大部分業(yè)主則是后續(xù)簽署的認(rèn)購協(xié)議，在約定的2017年7月份，他們沒有收到任何通知網(wǎng)簽或其它關(guān)于此房產(chǎn)的信息。購房者被告知網(wǎng)簽要延遲到10月。
一再地拖延網(wǎng)簽時間，引起了部分購房者的警覺，他們到惠豐尚景項目地查看，才發(fā)現(xiàn)工地并未動工，在與開發(fā)商項目工作人員質(zhì)詢時他們發(fā)現(xiàn)，土地證所有權(quán)屬于開成地產(chǎn)。唐山銘仟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與開成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在土地產(chǎn)權(quán)糾紛。
8月31日，開成地產(chǎn)及其控股股東北京開成匯昌投資有限公司（以下簡稱“開成匯昌投資”）聯(lián)合發(fā)表聲明：開成公司是豐南區(qū)勞動技校地塊(惠豐尚景地皮)的唯一權(quán)利人，從未發(fā)生任何改變，勞動技校地塊及其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目，與唐山銘仟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無關(guān)。
“在得知此事后，幾百名受害業(yè)主與銘仟地產(chǎn)溝通無果，之后銘仟地產(chǎn)辦公地點人去樓空，老板失聯(lián)，僅僅留下客服電話，承諾將退還所謂房款定金或首付款，團(tuán)購費等其它費用概不退還。并將責(zé)任推諉給與其合作的銷售公司?！崩钆空f。
期間有部分業(yè)主得到了開發(fā)商返還的10萬元定金，其余大部分購房者至今未得到任何返還。
經(jīng)多次與開發(fā)商協(xié)商未果，業(yè)主被迫以多種方式進(jìn)行維權(quán)。
2017年8月1日，購房者以王X巧為代表向豐南區(qū)信訪局上訪，豐南區(qū)信訪辦告知應(yīng)以訴訟方式解決糾紛，并出具《不予受理告知書》。
購房者遂向豐南區(qū)人民法院申請立案，法院不予立案并拒絕出具不予立案裁定。業(yè)主被迫逐級上訪至唐山市信訪局、河北省信訪局。
2017年11月21日，業(yè)主代表至河北省信訪局上訪申訴，未給出明確處理方案。
在業(yè)主多方求助無果情況下，只得請求公安局協(xié)助解決。“2017年11月25日(周六)，由唐山市豐南區(qū)公安局經(jīng)偵隊一田姓隊長以豐南區(qū)代表的身份承諾，在接下來的2個工日內(nèi)核實電商提交資料，并在5個工作日內(nèi)完成電商退款。但在要求業(yè)主填寫的電商核實資料上，保護(hù)甲方權(quán)益，給乙方退回?zé)o效回執(zhí)。該代表在處理此事件期間，未著工作制服，在非辦公地點、非辦公時間辦公?！币晃粯I(yè)主代表說。
截至12月3日，也就是田姓代表承諾的第7個工作日，沒有進(jìn)行任何退款。對此豐南區(qū)公安局經(jīng)偵大隊并未回應(yīng)中國房地產(chǎn)報記者的采訪，解決前景不明。
權(quán)屬爭議
中國房地產(chǎn)報記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致惠豐尚景項目遲遲不能動工背后緣由，是銘仟公司與開成公司之間各執(zhí)一詞的股權(quán)糾紛。
12月11日，中國房地產(chǎn)報記者在項目地看到，項目場地內(nèi)有兩處臨建項目辦公場所，一處標(biāo)為銘仟地產(chǎn)，另一處標(biāo)為開成地產(chǎn)。
銘仟地產(chǎn)辦公室門前，張貼有落款日期為7月28日的《聲明》稱，銘仟公司于2013年與北京開成匯昌簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收購名下全資子公司開成地產(chǎn)，且對開成地產(chǎn)土地所有權(quán)擁有相應(yīng)行使權(quán)。2016年3月15日，開成地產(chǎn)即已確認(rèn)銘仟地產(chǎn)為該項目的合作方，達(dá)成共同開發(fā)項目共識，由我公司對項目地行使開發(fā)權(quán)利，進(jìn)行勘探、圍擋臨建等工作，但因開成地產(chǎn)法人頻繁變更，負(fù)責(zé)人頻繁調(diào)換，以及與唐山市豐南區(qū)惠宇文化旅游投資管理有限公司的關(guān)聯(lián)關(guān)系，遲遲未能配合辦理相關(guān)手續(xù)，目前尚在商談辦理開發(fā)推進(jìn)事宜。
對于銘仟地產(chǎn)的聲明，開成公司并不認(rèn)同，并于8月30日發(fā)出聲明就雙方間股權(quán)合作情況予以辯解。
據(jù)業(yè)主提供的一份北京開成匯昌和開成地產(chǎn)分別簽章的共同《聲明》文件贅述稱，2012年6月7日開成地產(chǎn)公開競拍獲得惠豐尚景項目地塊，并于8月17日，繳付土地出讓金1.5297億元，2013年繳付土地契稅611.88萬元后，取得《國有土地使用證》，編號豐國用（2013）第2199號。開成地產(chǎn)是該地塊唯一權(quán)利人，從未發(fā)生變更，該地塊與銘仟地產(chǎn)無關(guān)。
對于雙方股權(quán)轉(zhuǎn)讓一事，該聲明表示，曾經(jīng)唯一股權(quán)轉(zhuǎn)讓，開成地產(chǎn)股東北京開成匯昌與銘仟地產(chǎn)于2013年9月29日簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定在2013年10月4日前，銘仟公司支付700萬元定金，逾期超過5日開成匯昌有權(quán)解除《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，截至當(dāng)年10月31日，銘仟公司分文未付。
當(dāng)年11月1日，開成匯昌與開成地產(chǎn)共同向銘仟地產(chǎn)發(fā)出《解約通知》，解除《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。當(dāng)日，銘仟地產(chǎn)支付定金700萬元，此700萬元為銘仟地產(chǎn)就上述項目地塊股權(quán)轉(zhuǎn)讓合作所支付的全部費用。
此后，銘仟公司請求繼續(xù)履行已經(jīng)被解除的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，開成匯昌與開成地產(chǎn)未予接受。
至此，“曾經(jīng)唯一的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，銘仟公司根本未履約，涉及金額2億元的合作，銘仟公司在承諾簽約即付定金的情況下，一直拖延付款，而且是不足5%的項目定金?！?
在此之后，直至2017年7月26日銘仟公司多次報價，開成匯昌與開成地產(chǎn)均未接受。
至于惠豐尚景項目，“屬于銘仟公司惡意虛構(gòu)、非法強占、非法銷售，因為開成公司從未委托拖任何人就勞動技校地塊申報任何房地產(chǎn)項目。銘仟公司進(jìn)入上述地塊既無土地權(quán)屬方同意，也無任何審批文件。銘仟公司非開發(fā)主體，其委托中介機(jī)構(gòu)銷售惠豐尚景屬于非法銷售”。
此外，該《聲明書》特別申明的是：“銘仟地產(chǎn)妄圖以700萬元違約定金為據(jù)，而主張享有市值3億元的土地及其項目權(quán)益行為于理不容、于情不容，開成匯昌與開成公司近2億元的實際投入，方彰顯勞動技校地塊及項目權(quán)屬的合法性、正當(dāng)性、唯一性?！?
實時狀況，開成匯昌與開成公司已向豐南區(qū)住建局、唐山市行政執(zhí)法局遞交舉報材料，舉報銘仟公司非法預(yù)售和無審批的情況下施工臨時建筑，請求查處。
并于2017年7月26日后，雙方再無任何人員來往，亦無任何合作事宜的溝通和達(dá)成合作事宜。
據(jù)工商登記資料顯示，銘仟地產(chǎn)注冊于2013年，注冊地唐山，注冊資本2000萬元，企業(yè)原法人為梁樹奎，于2016年變更為劉艷玲，股東為自然人股東梁樹奎出資1100萬元、劉艷玲900萬元，變更后劉艷玲出資2000萬元。
開成地產(chǎn)注冊于2012年，注冊地唐山，注冊資本1000萬元，企業(yè)原法人代表為曹雄，股東為法人股東北京市開成匯昌投資有限公司。
北京開成匯昌注冊于2012年，注冊地北京，注冊資金1億元，法人為倪佳，企業(yè)股東為自然人股東。
由此可見，銘仟地產(chǎn)與開成地產(chǎn)之間的股權(quán)合作并未有實際的變更，至于雙方之間的糾紛，購房者認(rèn)為多是禍起蕭墻，內(nèi)部協(xié)商未能合拍所致。
土地有恙
惠豐尚景項目的土地糾紛問題至此遠(yuǎn)未結(jié)束，公開出讓地塊還涉嫌征地補償不到位情況。
2016年3月15日，在一份開成地產(chǎn)給唐山市國土資源局豐南分局的《宗地閑置原因說明》中更是提及，該塊面積67984.7平方米的土地，在開成地產(chǎn)摘牌后，與銘仟地產(chǎn)研究決定共同開發(fā)后，并委托專業(yè)人士對土地進(jìn)行勘探及前期準(zhǔn)備。2015年初，合作方銘仟地產(chǎn)在勘驗該地塊時，當(dāng)?shù)匕资f村民提出其中約39畝土地政府并未補償，導(dǎo)致施工未能進(jìn)行。
2015年4月16日，白石莊村民強行扣留了銘仟公司施工車輛，并為此出具了《村委會證明》，開成地產(chǎn)才發(fā)現(xiàn)豐南區(qū)政府在土地出讓前未對白石莊村民的39畝土地進(jìn)行補償，導(dǎo)致村民阻撓施工。
在豐南國土分局欲按土地閑置兩年收回的政策執(zhí)行時，開成地產(chǎn)提出“項目用地在一級土地開發(fā)之前，應(yīng)完成相關(guān)征用補償?shù)仁乱?，項目用地大道三通一平，?jù)此方能進(jìn)行土地招拍掛程序，但結(jié)合我公司競拍所得土地狀況，顯然是豐南區(qū)政府在土地征用、補償及收儲的工作中存在紕漏，為此我公司多次找到相關(guān)部門反映情況，但至今未予解決，項目土地閑置均是白石莊村民阻撓所致。貴局在有關(guān)報紙上公告欲以閑置兩年以上收回該地塊，顯然與事實不符、于（與）法律相悖……”
圍繞豐南區(qū)勞動技校的百畝地塊的地產(chǎn)開發(fā)及非法銷售鬧劇，至此已有粗淺的邏輯原因。在這背后卻是眾多投資者瘋狂涌入唐山市掀起的搶購潮中，所碰到的一塊暗礁而已。
“兩害相權(quán)取其輕，兩利相權(quán)取其重”。媒體對投資客在唐山房地產(chǎn)市場的“踩雷”事件已有廣泛關(guān)注，褒貶各異。從惠豐尚景項目購房者的遭遇，及維權(quán)路徑不難看出，多方交織的利益角力和壓力傳導(dǎo)的邏輯鏈條，無疑給盲目的購房投資者以更多的警示。
