物業(yè)管理五大尷尬 你遇到過哪一種？
原標題：物業(yè)管理五大尷尬，你遇到過哪一種 ？
2013年5月1日，《江蘇省物業(yè)管理條例》正式實施。3年來，物業(yè)公司的管理更規(guī)范了，業(yè)主們維權意識更強了。當前，我省物業(yè)管理還有哪些不足？貫徹實施《江蘇省物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）還面臨哪些問題？11月28日，省人大常委會執(zhí)法檢查組針對《條例》實施情況，向省人大常委會第二十七次會議提交檢查報告，揭示現(xiàn)實管理中《條例》遇到的5大尷尬難題。 揚子晚報全媒體記者 韓飛
尷尬1
業(yè)委會成立難、監(jiān)管難、運行難
宿遷市區(qū)超過一半小區(qū)無業(yè)委會
案例：郭先生反映，自己家住南京江寧竹山路附近一個小區(qū)，多年來，小區(qū)居民對物業(yè)意見很大，但由于沒有業(yè)委會從中協(xié)調，物業(yè)對居民的反映一直置之不理。前幾年，曾有業(yè)主動員居民成立業(yè)委會，但開了幾次召集會，不少居民代表以“嫌麻煩”為理由退出了，成立業(yè)委會的事情也就不了了之。
小區(qū)業(yè)主委員會是業(yè)主行使權利、表達訴求的重要通道。然而執(zhí)法檢查組在對南京、淮安、揚州等地的實地檢查中發(fā)現(xiàn)，不少小區(qū)沒有業(yè)委會，導致業(yè)主無法行使公共權益。報告顯示，宿遷市市區(qū)共有住宅小區(qū)282個，成立業(yè)委會的小區(qū)僅119個，不足43%。
省人大常委會環(huán)資城建委辦公室主任祁相春向記者介紹，“業(yè)主參與物業(yè)管理的積極性不高，導致業(yè)主大會召開難，決策難，業(yè)委會成立難、運行難”，是一些小區(qū)業(yè)委會缺失的主要原因。
報告還指出，在已經(jīng)成立業(yè)委會的小區(qū)，業(yè)委會成員大多兼職，有能力的不愿干，想干的人存有私利想法，業(yè)委會不作為、亂作為情況屢見不鮮。
因為業(yè)委會法律地位不明確、責權不清晰、政府介入的強制手段和約束監(jiān)督機制缺乏等原因，不少小區(qū)業(yè)委會監(jiān)管難、換屆難問題普遍存在。在一些小區(qū)，“要權利不要責任，要服務不要收費”思想普遍存在，找各種理由不繳物業(yè)費，一些小區(qū)物業(yè)費收繳率只有30%-40%，嚴重影響物業(yè)服務水平提高。以上情況都顯示出部分業(yè)主法制觀念和自治意識亟待提高。
尷尬2
物業(yè)公司魚龍混雜讓人憂
全省一級資質物業(yè)僅占2.4%
案例：家住徐州銅山區(qū)水景嘉苑的吳女士告訴記者，自家小區(qū)物業(yè)管理人員大都是五六十歲的大媽，對小區(qū)管理混亂，賬目不清，對業(yè)主也很不禮貌。業(yè)委會多次向物業(yè)公司提出更換管理、保潔人員，然而得到的答復卻是：“物業(yè)費太少，哪家物業(yè)都一樣，你們換了也是白換?！?而吳女士咨詢了幾家物業(yè)后，發(fā)現(xiàn)情況的確如此。
長久以來，物業(yè)公司的服務水平遭受詬病。報告顯示，我省物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量多，但資質等級高的品牌企業(yè)比例并不高。在全省7190家物業(yè)服務企業(yè)中，一級資質176家，僅占2.4%，二級資質650家，僅占9%。物業(yè)公司普遍缺乏專業(yè)管理人才，接受過專業(yè)培訓的比例較低。一些物業(yè)公司“重利益、輕服務”傾向嚴重，存在管理水平不高、服務標準不規(guī)范、誠信經(jīng)營不足等問題，尤其是財務收支透明度不高、侵害業(yè)主權益的現(xiàn)象時有發(fā)生。
尷尬3
新老交接難，換物業(yè)如同打仗
物業(yè)糾紛已成民事案件主要類型
案例：日前，南京江寧最大小區(qū)——托樂嘉花園因新老物業(yè)交接引發(fā)的暴力沖突引起了不少市民關注。對于這次更換，由于老物業(yè)放言不會撤出，而業(yè)主則決心將更換物業(yè)，組建近百人的業(yè)主護衛(wèi)隊，導致交接當天上演了物業(yè)與業(yè)主的激烈對峙。
舊物業(yè)不愿走，新物業(yè)進不來。近年來，因為業(yè)主要求更換物業(yè)而引發(fā)的一些暴力事件屢見不鮮，物業(yè)糾紛案件呈迅速上升趨勢。如南京市法院全面受理的各類物業(yè)糾紛案件約占全部民事案件總數(shù)的17%以上，常州市法院2015年物業(yè)糾紛案件受理數(shù)量比2013年上升了93%。物業(yè)糾紛案件已經(jīng)成為主要的民事案件類型。由于業(yè)委會解聘更換物業(yè)服務企業(yè)，新舊物業(yè)交接矛盾頻頻發(fā)生，出現(xiàn)舊物業(yè)不愿走、新物業(yè)進不來的情況，甚至引發(fā)嚴重暴力事件。此外，小區(qū)停車難、經(jīng)營網(wǎng)點擾民、業(yè)主違建等依然是物業(yè)管理矛盾糾紛焦點。有些糾紛涉及到業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)濟利益，對矛盾調處帶來很大難度，結果往往是矛盾雙方都不滿意。
尷尬4
維修資金使用難，物業(yè)費調整難
去年全省住宅維修資金只用了個“零頭”
《條例》對涉及物業(yè)管理的絕大多數(shù)方面都做了細致的規(guī)定，但還有一些法規(guī)政策支撐有待完善。如《條例》雖然針對住宅專項維修資金應急使用問題作出原則規(guī)定，但從全省面上來看，專項維修資金使用難題并沒有得到根本解決。據(jù)統(tǒng)計，全省住宅專項維修資金代管機構賬面余額728.9億元，2015年度僅使用20.8億元，因為缺乏具體操作措施和機制，在實際操作中很難落實。
報告還指出，物業(yè)收費標準調整困難?！稐l例》雖然規(guī)定價格行政主管部門應當每三年內對物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結果適時調整。但從實施情況看，大部分城市依然長期沿用老標準，有的城市適用同一標準已達10多年。此外，人防工程停車位收費標準不明確，配套文件遲遲不出臺，導致這方面矛盾較為集中。
尷尬5
部分老舊小區(qū)依舊是管理盲區(qū)
由于大部分舊住宅區(qū)受收費標準低、收費率不高、無法封閉管理等諸多因素制約，受資金限制、管理和服務水準整體較低，長效管理難度較大。
