內(nèi)地客戶全款狂掃香港豪宅
身處內(nèi)地一線城市的李明(化名)在11月已經(jīng)第3次到香港看房了。和很多高凈值人士一樣，他對人民幣幣值不斷走低有著深深的焦慮感。
“好像什么都沒做，資產(chǎn)就縮水了10%?！崩蠲髡f。
在朋友的介紹下，他找到了一位值得信賴的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，由這位經(jīng)紀(jì)負(fù)責(zé)幫他在香港看房?！暗囟魏谩笔抢蠲魈舴康氖走x，于是這位經(jīng)紀(jì)幫他物色了香港地鐵九龍站和跑馬地的幾處豪宅，隨著人民幣貶值的速度加快，李明希望在本月能敲定房子。而他的最大目的，就是分散資產(chǎn)組合，并且可以收取較為可觀的租金。
由于香港實(shí)行聯(lián)系匯率制，港元匯率盯住美元，近期港元對人民幣的匯率也一路上行，至0.887;而在2014年初，港元對人民幣匯率曾一度下探至0.77左右。意即如果1000萬元人民幣兌換為港元，期間的匯率損失已逾100萬港元。
像李明一樣，近期赴港買房的不在少數(shù)。地產(chǎn)顧問公司萊坊的數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地買家在香港的豪宅市場表現(xiàn)非常活躍，今年前10個(gè)月，價(jià)值達(dá)3000萬港元以上的一手豪宅交易中，內(nèi)地買家占27%;同期，在僅計(jì)算最大金額的前30宗交易中，內(nèi)地買家所占比例更大，達(dá)到47%!
除了愛買豪宅以外，地產(chǎn)界人士對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》稱，這些來自內(nèi)地的“金主”們都傾向于一次性付全款(fullpay)，其富裕程度更讓不少資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)直呼“太有錢了”。
新盤獲超20倍認(rèn)購意向
就在11月30日，在奧運(yùn)站附近，幾名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為了搶客在大打出手，他們都是代理恒隆地產(chǎn)(00101.HK)新推出樓盤“浪澄灣”的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。這一樓盤總共只推出183個(gè)單位，卻在過去5天收到了4333張認(rèn)購意向書，而在看房的人群中，大約有20%是內(nèi)地人。
而在旺角的另一新盤“麥花臣匯”，也出現(xiàn)了內(nèi)地豪客的身影。這位“金主”一口氣買下5套房子，涉資超過5700萬港元，平均每平方英尺價(jià)格為17000港元。如果以這批單位的成交價(jià)計(jì)算，這位“金主”要交納1710萬港元的稅費(fèi)。
長實(shí)地產(chǎn)(01113.HK)旗下的維港·星岸也非常夸張，最近獲一組內(nèi)地客人連續(xù)購買兩個(gè)高層單位，成交價(jià)超過1.15億港元，按理新買家需要付30%的稅，大約3466萬港元。不過根據(jù)樓盤的優(yōu)惠政策，長實(shí)地產(chǎn)將為新買家代付10.875%的印花稅，買家實(shí)際需付2210萬港元的稅費(fèi)。
美聯(lián)物業(yè)住宅部布少明稱，內(nèi)地人瘋搶香港房子的最大原因是人民幣貶值，由于這個(gè)因素還在不斷發(fā)酵，很多內(nèi)地高凈值人士都跟風(fēng)來配置港元資產(chǎn)。而港元采用聯(lián)系匯率制度，與美元掛鉤，可以達(dá)到分散資產(chǎn)配置的效果;另一方面，內(nèi)地目前對于樓市有調(diào)控政策，所以令這些高凈值人士來香港買房。
令布少明倍感驚訝的是，不少內(nèi)地人在買豪宅的時(shí)候，都是“付全款”，這讓從事地產(chǎn)行業(yè)多年的他也不禁感嘆，“他們真的很有錢!”
奇力地產(chǎn)董事李梓麟對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者稱，在他接觸的客戶中，有一半左右都是一次性付款的客戶，主要因?yàn)椴簧倏蛻糍Y產(chǎn)不在香港，香港的銀行機(jī)構(gòu)未必會批準(zhǔn)這種跨境貸款，而要視乎買家的背景和財(cái)力來衡量。李梓麟在向內(nèi)地客戶推銷房子的時(shí)候，也都會提醒客戶，要他們盡量預(yù)留一大筆現(xiàn)金，以防香港銀行不批準(zhǔn)貸款。
樓價(jià)至少升31%才能回本
實(shí)際上，內(nèi)地人在香港買房的成本非常高。從11月5日起，香港特區(qū)政府推出樓市新的調(diào)控政策，將住宅物業(yè)印花稅統(tǒng)一上調(diào)至15%，適用于所有個(gè)人或公司買家，只給首次置業(yè)和換樓性質(zhì)的香港永久居民豁免。
此前，根據(jù)香港特區(qū)政府規(guī)定，所有非香港永久居民購買住宅物業(yè)都需要繳納“買家印花稅”(BSD)，這一稅率為15%。這意味著，內(nèi)地人如在香港買房，光是交稅就要30%;加上律師費(fèi)、經(jīng)紀(jì)傭金大約1%，前期成本已經(jīng)接近31%。換句話說，投資香港房產(chǎn)，未來價(jià)格必須升31%才能回本。
而更為夸張的是，香港特區(qū)政府為了打擊炒樓，特別征收了額外印花稅(SSD)——如果買家持有房產(chǎn)在6個(gè)月以內(nèi)就要賣房，需要繳納20%的稅;如果在1年內(nèi)但超過6個(gè)月要賣房，稅率為15%;如果是3年內(nèi)但超過1年，稅率則為10%，讓買家難以套現(xiàn)。
為何在這種情況下，還是會吸引如此多買家來香港買房?
萊坊高級董事和估價(jià)及咨詢部主管林浩文告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者，在2011年的時(shí)候，在人民幣還有很高升值預(yù)期之際，內(nèi)地人更傾向于把錢留在內(nèi)地，那時(shí)內(nèi)地人買香港一手房的占比只剩下10%至15%。但隨著人民幣的貶值，確實(shí)是讓很多資本趁政策沒有完全收緊的情況下，趕緊“跟風(fēng)”赴港買房;另一方面，很多香港的發(fā)展商承諾給予內(nèi)地買家稅務(wù)優(yōu)惠或補(bǔ)貼，或直接在樓價(jià)上打折，變相減輕了內(nèi)地買家的購買成本。
布少明透露，目前香港的開發(fā)商給的補(bǔ)貼幅度大約在8%至15%之間。此外，由于買賣二手房手續(xù)復(fù)雜，除了要看房，也可能還要討價(jià)還價(jià)，不適合很多只想一次買幾套的內(nèi)地豪客。
李梓麟則認(rèn)為，在如此高的成本下，來香港買房的內(nèi)地人會越來越少，目前來香港買房的內(nèi)地客戶已經(jīng)越來越謹(jǐn)慎，他預(yù)計(jì)，這一買房浪潮可能會在圣誕或者農(nóng)歷新年后退去。
供需失衡推高香港樓市
內(nèi)地豪客在“撒錢”，那么究竟香港樓市，未來能不能升值40%呢?林浩文給出了一個(gè)讓人深思的答案。
林浩文預(yù)計(jì)，明年香港樓價(jià)整體波幅為5%，由于市場需求非常強(qiáng)大，中小型住宅的房價(jià)不可能跌，除非外圍環(huán)境有很大的挑戰(zhàn)，如金融風(fēng)暴、股市大跌。從現(xiàn)在的情況來看，香港樓市比較穩(wěn)定，但是成交量非常不健康，對香港的地產(chǎn)發(fā)展非常不利。
萊坊預(yù)計(jì)，今年總住宅銷售量大約只有50000宗，而香港特區(qū)政府在今年11月將雙重印花稅提高至15%，以壓抑投資者需求，讓樓市的成交量進(jìn)入一個(gè)不健康的狀態(tài)。因?yàn)橄啾冗^去每年十幾萬宗的成交量，每年5萬宗的成交量已是被“腰斬”。
在這種情況下，香港的中產(chǎn)人士無法成功買樓，會令社會的流動性減慢?！斑@對香港的經(jīng)濟(jì)非常不利，對香港的整體社會發(fā)展也不利?！绷趾莆膽n心忡忡地說，這種做法只會讓更多的人排隊(duì)住香港公屋，變相讓香港特區(qū)政府承擔(dān)更大的壓力。
目前，香港的公屋等待期已經(jīng)達(dá)到5年或更久。樓市價(jià)升量跌，讓香港的中下階層承受了最大壓力，他們的所有積蓄都只能用作租金支出，對香港的持續(xù)性發(fā)展也有很大影響。而林浩文最擔(dān)心的情況，就是不論是公屋的供應(yīng)量還是私人住宅的供應(yīng)量、土地供應(yīng)量，都追不上現(xiàn)有的龐大需求量，這種供不應(yīng)求的局面只會令香港的房價(jià)繼續(xù)上升，導(dǎo)致長期失衡。除非有“黑天鵝”事件發(fā)生，否則這種局面很難逆轉(zhuǎn)。
值得高興的消息是，暫時(shí)沒有內(nèi)地買家哄搶剛需盤。
中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良昇表示，香港中小型住宅市場，以香港本地買家為主;第三季度樓市回升，吸引香港本地買家大量入市，但并沒有見到內(nèi)地買家大舉南下買樓。2016年三季度，整體中小型私人住宅市場，已知內(nèi)地個(gè)人買家占成交宗數(shù)比例7.3%，占金額比例8.2%，環(huán)比減少約0.6個(gè)百分點(diǎn)，占比也是一年以來最低。
