發(fā)債渠道收緊 房企融資面臨壓力
快速膨脹的公司債發(fā)行規(guī)模開(kāi)始萎縮。在剛剛過(guò)去的11月份，沒(méi)有任何房企完成發(fā)行公司債，傳統(tǒng)融資渠道成為上市房企年尾“儲(chǔ)糧”，開(kāi)年拿地的主要來(lái)源。
據(jù)同策咨詢(xún)研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年11月份，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)363.72億元，環(huán)比10月份的240.16億元增加51.45%，但相比6月份-9月份融資總額仍然較低。債權(quán)融資額度仍然占房企融資總量的絕對(duì)比重(92.48%)，其中境內(nèi)銀行貸款成為融資的最主要渠道;信托、委托貸款額度也大幅上漲;11月份沒(méi)有任何公司債完成發(fā)行，海外債權(quán)融資總量同步萎縮。
同策咨詢(xún)研究部李想認(rèn)為，市場(chǎng)化融資方式有利于優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、降低融資成本，雖然年底將至，房企融資方式趨于傳統(tǒng)，但預(yù)計(jì)2017年房企融資的主要方式仍以市場(chǎng)化直接融資方式為主。
無(wú)公司債發(fā)行
據(jù)同策咨詢(xún)研究部數(shù)據(jù)顯示，整體來(lái)看，2016年11月份，上市房企融資活動(dòng)頻率增加，融資渠道仍保持多元化，各渠道所占融資額度有所調(diào)整。主要包括境內(nèi)銀行貸款(占比31.88%)、其他債權(quán)融資(22.82%)、委托貸款(17.15%)、信托貸款(8.59%)、中期票據(jù)(8.25%)、海外配股融資(7.52%)、海外發(fā)債(占比3.79%)。
該數(shù)據(jù)還顯示，11月份房企融資仍以人民幣為主，金額322.51億元人民幣，占比88.67%，環(huán)比10月額度增長(zhǎng)61.44%;美元融資總額為13.85億元人民幣(2.01億美元)，占比3.81%，環(huán)比跌落幅度為41.52%;港元融資總額27.36億元人民幣(30.81億港元)，占比7.52%。
在海外融資中，11月份海外融資總額折合人民幣41.21億元，10月份40.39億元，兩月基本持平。其中，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行2億美元2021年到期票息6.75%優(yōu)先票據(jù)，用于償還現(xiàn)有債項(xiàng);融創(chuàng)中國(guó)完成普通股新股認(rèn)購(gòu)金額總計(jì)28億港元。這兩筆大額海外融資共同拉高了境外融資所占的比例。
而由于截至2016年10月份，多數(shù)房企已經(jīng)全部完成2016年公司債、中期票據(jù)或短期融資券的發(fā)行，導(dǎo)致11月份直接融資方式(公司債、中期票據(jù)、海外發(fā)債)的完成發(fā)行額大幅縮緊。而11月份沒(méi)有房企完成發(fā)行公司債。
但從房企發(fā)布的融資計(jì)劃來(lái)看，多家房企發(fā)布了公司債、中期票據(jù)、短期融資券三種方式，總額共計(jì)1043億元人民幣的債權(quán)融資的預(yù)案。而在融資計(jì)劃中，公司債計(jì)劃總額267.92億元，來(lái)自首創(chuàng)置業(yè)、泰禾集團(tuán)、中南建設(shè)和濱江集團(tuán)
此外，陽(yáng)光城首創(chuàng)置業(yè)、濱江集團(tuán)等發(fā)布了不低于共計(jì)215億元的中期票據(jù)融資計(jì)劃;債權(quán)融資方式中最少的一項(xiàng)是海外發(fā)債，總額折合13.77億元人民幣，環(huán)比減少41.83%，是11月份融資方式中，除公司債外降低幅度最高的一種。只有一筆來(lái)自建業(yè)地產(chǎn)的5年期2億美元優(yōu)先票據(jù)。另外，碧桂園和融信中國(guó)也公告了建議發(fā)行海外優(yōu)先票據(jù)的計(jì)劃，目前金額未定。
融資成本差距不大
李想認(rèn)為，總體上，境內(nèi)銀行貸款、信托貸款、委托貸款三種債權(quán)類(lèi)融資中的間接融資方式組成了11月份房企融資的主體，三種融資方式成本差距較小。
以保利集團(tuán)成功發(fā)行的2016年第一期中期票據(jù)30億元為例，其五年期成本低至3.28%，遠(yuǎn)低于同期銀行貸款基準(zhǔn)利率。境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款方面，中南建設(shè)分別公開(kāi)披露了境內(nèi)銀行貸款、信托貸款和委托貸款的利率，3年期境內(nèi)銀行貸款利率為6.18%(基準(zhǔn)利率上調(diào)30%)、18個(gè)月期信托貸款利率6.01%和1年期委托貸款利率5.8%。此外，唯一一筆來(lái)自建業(yè)地產(chǎn)的海外發(fā)債成本為6.75%。
值得關(guān)注的是，來(lái)自廣發(fā)證券的一份研究報(bào)告顯示，盡管上市公司融資渠道依舊多元化，但目前政策收緊逐步延伸到房企資金層面，并且規(guī)范資金用途，加上各大銀行逐步加大對(duì)各類(lèi)理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的排除力度，房企需要關(guān)注自身融資狀況。
事實(shí)上，某房企高管曾向記者透露，預(yù)計(jì)明年一季度樓市銷(xiāo)售情況并不理想，房企可能更需要資金支持，所以今年底融資動(dòng)作相對(duì)比較頻繁。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計(jì)房企在資金層面還會(huì)繼續(xù)承壓，而發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)6個(gè)月-9個(gè)月面臨資金問(wèn)題是大概率事件，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商會(huì)加快銷(xiāo)售力度回籠資金，緩解資金壓力。
