中國房地產(chǎn)市場未來將發(fā)生兩大變遷
時間：2016/12/16
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11月23日，國土部發(fā)布《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》文件，文件預(yù)示著中國房地產(chǎn)市場未來將發(fā)生兩大演變。
這份文件雖然是國土部制定的，但卻經(jīng)過了"中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組"和國務(wù)院的審定，所以絕對是一份非常重要的文件。
這份文件的實(shí)質(zhì)意義是：把中心城市建設(shè)引入到"城市更新（舊改）"的新時代，土地供應(yīng)將從"增量供應(yīng)為主"演變?yōu)?存量供應(yīng)為主"。
由此帶來了一系列新變化：開發(fā)商拿地方式將改變，開發(fā)方式將改變，利益格局將改變，城市價值體系將改變，房價結(jié)構(gòu)、城市交通、教育資源布局等等都將發(fā)生巨大變化。
而且，這一變化將主要在中東部的中心城市出現(xiàn)，或者說是在被國家重點(diǎn)管控的房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)。其結(jié)果是：一大批中小開發(fā)商將被迫退出市場，市場集中度將提高，傳統(tǒng)老區(qū)房價面臨價值再發(fā)現(xiàn)。
有專家認(rèn)為，未來大城市的樓市將發(fā)生兩大變化：
一是二手房交易量將超過新房；
二是存量土地供應(yīng)（舊改、城市更新）將超過增量土地供應(yīng)。
眾所周知，每個現(xiàn)代都市都經(jīng)歷著從"孕育"到"生長"、再到"成熟"的過程。隨著中國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，北京、上海之類的大型、超大型城市，已經(jīng)開始面臨新一輪的挑戰(zhàn)：這就是如何形成內(nèi)生的可持續(xù)發(fā)展力，從"城市"的階段進(jìn)入"更優(yōu)城市"的階段，即"城市更新"！
在"城市更新"概念全面升級的今天，存量項(xiàng)目的改造目標(biāo)不僅限于賦予舊建筑新的功能和適用性，而會更關(guān)注生活在項(xiàng)目中人的健康、舒適性及項(xiàng)目本身的價值，通過帶動周邊環(huán)境的改善提升客戶的辦公品質(zhì)和互動頻率。
作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)的載體，商業(yè)寫字樓承載了巨大經(jīng)濟(jì)價值。在存量房時代到來的背景下，應(yīng)用專業(yè)的資產(chǎn)管理理念和先進(jìn)的金融工具改造存量商業(yè)地產(chǎn)，提升價值，是非常重要的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式。
率先進(jìn)入存量房時代的北京、上海、廣州、深圳等一線城市，新房開發(fā)進(jìn)入低位徘徊期，而以"舊樓改造、存量提升"為核心的城市更新模式，則日益受到政府、開發(fā)商、運(yùn)營商、服務(wù)商等多方的共同重視。
事實(shí)上,舊改已然成為最近幾年地產(chǎn)市場的一大熱點(diǎn),越來越多的開發(fā)商也加入到舊改的行列。目前,包括招商、華潤、保利、華僑城、萬科、佳兆業(yè)、瑞安房地產(chǎn)等房企都曾在舊改項(xiàng)目中獲益。
反觀寫字樓市場，由于受互聯(lián)網(wǎng)沖擊微弱，需求增長穩(wěn)定，考慮到其租金穩(wěn)定、管理及運(yùn)營成本較低，將商場改為寫字樓成為開發(fā)商提高收益的新選擇。受營改增政策特點(diǎn)的影響，開發(fā)商可以通過裝修或者"商改寫"裝修進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，開發(fā)商不僅改變或提升了自身資產(chǎn)價值，同時避免了因重復(fù)納稅帶來的多余支出。直觀來看，在租金收益及資產(chǎn)溢價方面，開發(fā)商也獲得明顯收益增長，其中租金收益增加可達(dá)10%-20%。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會副會長、北京中糧廣場總經(jīng)理孫天立表示，目前一二線城市新房市場的空間越來越小，核心區(qū)域飽和度決定了城市的發(fā)展外溢。滿足核心區(qū)域的城市需求，形成一套成熟的市場體系，核心區(qū)域的競爭力在商辦物業(yè)方面將尤為明顯。而一線城市核心區(qū)域已不在允許新建商業(yè)圈，例如北京。舊樓改造便成為一個歷史發(fā)展的必然趨勢。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會秘書長、房訊網(wǎng)董事長劉凱對房訊網(wǎng)記者表示，自2010年以來,一線城市的土地供應(yīng)呈現(xiàn)緩慢下滑的趨勢。一方面一線城市新增可開發(fā)土地不斷減少,另一方面相關(guān)政府在土地供應(yīng)上較為謹(jǐn)慎,因此土地市場量降價升的勢態(tài)較為突出。土地價格的不斷上漲,導(dǎo)致開發(fā)商的開發(fā)成本越來越高。這種情況下,舊改成為推動城市發(fā)展和解決土地供應(yīng)瓶頸的重要渠道,政府可以因此改善城市中心的面貌,而房企也可以因此降低開發(fā)成本從中獲利。
