中國(guó)房企紛紛投資馬來(lái)西亞 政策匹配是最大風(fēng)險(xiǎn)
時(shí)間：2016/12/13
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過(guò)去三年時(shí)間里，眾多中國(guó)房企在馬來(lái)西亞投資房產(chǎn)，綠地、碧桂園、富力、雅居樂、 新華聯(lián) 等前赴后繼。中國(guó)開發(fā)商的面孔正在被馬來(lái)西亞人所熟悉。
這個(gè)散落在太平洋上的島國(guó)正在以開放的姿態(tài)歡迎中國(guó)的到來(lái)。一組鮮活的數(shù)據(jù)，足以證明。
據(jù)馬來(lái)西亞投資發(fā)展局官方數(shù)據(jù)顯示，去年全年中國(guó)內(nèi)地對(duì)馬投資項(xiàng)目17個(gè)，是馬來(lái)西亞第四大外資來(lái)源地。中國(guó)對(duì)馬來(lái)西亞直接投資在過(guò)去七年內(nèi)年增長(zhǎng)率達(dá)到22%，已成為對(duì)馬來(lái)西亞投資增速最快的投資國(guó)之一。
而硬幣的另一面，風(fēng)險(xiǎn)也無(wú)處不在。對(duì)于國(guó)際經(jīng)驗(yàn)匱乏的中國(guó)房企而言，能否自如地解決海外投資涉及的復(fù)雜政治、匯率、去化等難題，還有待檢驗(yàn)。
跑馬圈地進(jìn)行時(shí)
新山，儼然是房企在馬來(lái)西亞的一個(gè)熱門之選。它位于馬來(lái)西亞最南端的伊斯干達(dá)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，和新加坡僅2公里左右，兩地用一座跨海新馬大橋連接。它還處在中國(guó)“一帶一路”戰(zhàn)略的要沖位置。
和當(dāng)年的深圳一樣，這個(gè)地方很年輕，截至2016年才成立10周年。新加坡給新山帶來(lái)的溢出效應(yīng)，正如香港之于深圳。這一點(diǎn)，馬來(lái)西亞柔佛州當(dāng)?shù)啬枚絆thman在接受媒體采訪時(shí)也并不避諱地肯定過(guò)。
按照馬來(lái)西亞南方大學(xué)文化學(xué)者、策略發(fā)展總監(jiān)陳再藩對(duì)時(shí)代周報(bào)記者的闡述，自十年前伊斯干達(dá)經(jīng)濟(jì)特區(qū)計(jì)劃啟動(dòng)后，新山就已步入發(fā)展，2012年前后新加坡的深圳概念也在彼時(shí)開始形成。
“由碧桂園金海灣項(xiàng)目開始，新山的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展的快車道。新加坡旁一詞躍入當(dāng)?shù)厝说囊曇??！彼f(shuō)，他甚至把這里比作“亞洲新好望角”。
實(shí)際上，回溯來(lái)看，華人在馬來(lái)西亞早就有沉淀。在1750年，馬六甲的中國(guó)居民已經(jīng)有2161人，至少占據(jù)了總?cè)丝诘?/5。1851年太平天國(guó)運(yùn)動(dòng)爆發(fā)和失敗，更刺激了中國(guó)人向南洋的大遷徙。這些人成為手工業(yè)者、小店主、船夫、礦主等，并逐漸主導(dǎo)馬來(lái)西亞的經(jīng)濟(jì)。就新山地區(qū)來(lái)說(shuō)，來(lái)自閩粵客潮瓊的五幫華人組成了新山特有的小社會(huì)。
地理加上歷史人文的因素，新山成為廣東房企的選擇地，自然并不意外。
對(duì)于碧桂園來(lái)說(shuō)，新山是其海外業(yè)務(wù)的重要戰(zhàn)場(chǎng)之一。現(xiàn)今火熱的是那個(gè)主打“新加坡旁”概念的碧桂園森林城市項(xiàng)目，光是廣告支出就超過(guò)10億元。在未來(lái)20年里，2500億元已被敲定將投放在這個(gè)項(xiàng)目上。
碧桂園對(duì)森林城市項(xiàng)目極為重視。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，楊國(guó)強(qiáng)每個(gè)月都會(huì)去項(xiàng)目案場(chǎng)巡查，在營(yíng)銷上碧桂園更是將擅長(zhǎng)的人海戰(zhàn)術(shù)發(fā)揮到極致，項(xiàng)目一線銷售人員達(dá)600人。今年10月，另一個(gè)叫做中央公園的項(xiàng)目也正式問(wèn)世。
區(qū)別于碧桂園，富力公主灣則借助“新加坡對(duì)岸”的噱頭來(lái)打開市場(chǎng)。共性上，兩家房企看中的便是新加坡之于新山的溢出效應(yīng)：優(yōu)質(zhì)的英美教育資源，相對(duì)低廉便捷的醫(yī)療養(yǎng)老服務(wù)，永久產(chǎn)權(quán)的宜居環(huán)境等。
造城建樓的還有綠地。綠地進(jìn)軍東南亞的首選就定在距離上?？偛拷?000公里的新山。綠地早前已經(jīng)啟建翡翠灣、陽(yáng)光海岸兩大地標(biāo)項(xiàng)目。
馬來(lái)西亞首都吉隆坡，是中國(guó)房企們另外一大熱門選擇地。吉隆坡和新加坡在距離上的優(yōu)勢(shì)也是無(wú)可比擬。在新加坡總理李顯龍的理解里，隆新高鐵建成之后，以后可以從新加坡到吉隆坡吃個(gè)午餐，再回去新加坡。
各家房企也看到了希望。一個(gè)月前，綠地在馬來(lái)西亞又插上了一面投資的紅旗——參建馬來(lái)西亞吉隆坡“大馬城”和周邊高速公路項(xiàng)目?！按篑R城”是馬來(lái)西亞重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，是目前吉隆坡中心區(qū)域單一最大、未開發(fā)的完整地塊。
“這是綠地在海外市場(chǎng)繼形成資本輸出、技術(shù)輸出、產(chǎn)業(yè)輸出三大模式之后，正進(jìn)一步確立房建+基建的綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)國(guó)際化拓展的又一次升級(jí)?！本G地方面判定。截至目前，綠地在馬來(lái)西亞的投資額度達(dá)120億令吉（相當(dāng)于200億元人民幣），占據(jù)2015年銷售額的近10%。
相對(duì)于碧桂園和富力在新山的“造城嬴未來(lái)”，雅居樂則更看重吉隆坡現(xiàn)有的資源聚集效應(yīng)。雅居樂馬來(lái)西亞公司總經(jīng)理蔡高信對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，雅居樂原先曾考慮過(guò)新山，但綜合評(píng)估下來(lái)，最終還是選擇了吉隆坡。
早在2014年1月，雅居樂馬來(lái)西亞的第一個(gè)項(xiàng)目就選址吉隆坡市中心。今年1月，吉隆坡滿家樂項(xiàng)目啟動(dòng)銷售。滿家樂社區(qū)（Mont Kiara）距離吉隆坡著名地標(biāo)建筑物雙子塔10公里左右，是吉隆坡有名的高級(jí)住宅區(qū)。
按照公開數(shù)據(jù)，雅居樂滿家樂項(xiàng)目320套銷售房源中認(rèn)籌量達(dá)三分之一，是滿家樂區(qū)域的銷售冠軍，全吉隆坡排行第二。
雅居樂滿家樂營(yíng)銷總監(jiān)王曉曈向時(shí)代周報(bào)記者透露，該項(xiàng)目99%是賣給本地客戶，其中70%左右來(lái)自本地的馬來(lái)族、印度族和華人，20%-25%是日本和韓國(guó)的客戶，5%左右是歐美客戶。而由于基本沒有在國(guó)內(nèi)做推廣，真正來(lái)自內(nèi)地的客戶僅占1%不到。
雙贏的資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)
中國(guó)房企在南洋集結(jié)，成為近幾年地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張或轉(zhuǎn)型的焦點(diǎn)之一。正因?yàn)榉科蟮哪繕?biāo)客群們也在“出逃”。當(dāng)中，離不開中國(guó)經(jīng)濟(jì)本身的因素以及馬來(lái)西亞的吸引力。
渣打銀行資深中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家顏色在華爾街見聞“2017全球最佳投資機(jī)會(huì)”年度峰會(huì)上有過(guò)判斷，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力依然存在，短期內(nèi)下行趨勢(shì)不會(huì)改變，當(dāng)中風(fēng)險(xiǎn)第一就是迅速貶值和資本外流的加劇。
事實(shí)上，在人民幣大幅貶值的當(dāng)下，那些中產(chǎn)階級(jí)已開始醞釀著向海外的“逃離”。自2014年年初開始發(fā)酵的人民幣貶值趨勢(shì)，讓他們開始加劇對(duì)財(cái)產(chǎn)縮水的擔(dān)心。年初至今，人民幣兌美元已貶值了約10%。
在這種大背景下，如何保衛(wèi)資產(chǎn)便成為題中之義。自2010年始的第三波移民潮出現(xiàn)后，輿論已對(duì)精英階層和財(cái)富的流出做過(guò)多次的預(yù)警。公開數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去四年，中國(guó)高凈值人群在海外投資的比例幾乎增長(zhǎng)了一倍，擁有境外投資的高凈值人群所占的比例從2011年的19%增長(zhǎng)到了37%。
海外投資增長(zhǎng)的同時(shí)亦是對(duì)投資回報(bào)率的進(jìn)一步關(guān)注。由《全球房地產(chǎn)指南》公布的2015年數(shù)據(jù)顯示，在亞洲眾多國(guó)家和地區(qū)中，對(duì)于一套位于主要城市中心120平方米的公寓來(lái)說(shuō)，馬來(lái)西亞租賃投資回報(bào)率達(dá)到4.57%，遠(yuǎn)高于中國(guó)內(nèi)地的2.66%、中國(guó)香港的2.82%和新加坡的2.93%。
在馬來(lái)西亞的新山，十幾年前幾乎無(wú)法想象中國(guó)人大量買房的現(xiàn)象。而這些年金主們開始成群結(jié)隊(duì)地降臨，他們出手闊綽，常常豪擲千金。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，這部分人買房的“鲇魚效應(yīng)”能預(yù)熱和攪動(dòng)整個(gè)海外市場(chǎng)。
另一方面，馬來(lái)西亞本身的經(jīng)濟(jì)自2011年起也在復(fù)蘇中。公開數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)從2013年起基本上每年以至少8%的增幅遞增。為了推動(dòng)馬來(lái)西亞經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。馬來(lái)西亞政府已制定了一系列推動(dòng)區(qū)域發(fā)展的計(jì)劃。除了首都吉隆坡外，柔佛州南部依斯干達(dá)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（包括新山市）也是政府重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域。
馬來(lái)西亞政府也敏感地捕捉到了中產(chǎn)階級(jí)對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的觀望情緒，主動(dòng)伸出橄欖枝，以永久產(chǎn)權(quán)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、零遺產(chǎn)稅等為噱頭，吸引他們?nèi)ズＭ庵脴I(yè)。
當(dāng)中，不得不提的是馬來(lái)西亞第二家園計(jì)劃。起源于1996年的“銀發(fā)族項(xiàng)目”計(jì)劃，2002年馬來(lái)西亞政府開始將申請(qǐng)對(duì)象由退休老人擴(kuò)大到21歲以上的外籍人士。自實(shí)施以來(lái)，這一計(jì)劃以其較低的門檻、較簡(jiǎn)易的程序和較優(yōu)惠的待遇吸引了大批國(guó)外人士到馬來(lái)西亞定居。
按照馬來(lái)西亞政府的官方宣傳，這項(xiàng)計(jì)劃有著無(wú)數(shù)的優(yōu)點(diǎn)。比如，它不用像其他國(guó)家一樣需要移民監(jiān)，可以保留中國(guó)國(guó)籍，享受雙重身份的待遇；只要一個(gè)人申請(qǐng)，全家享10年居住權(quán)，終身可續(xù)簽；可以無(wú)限次自由出入馬來(lái)西亞，不限逗留時(shí)間且可快簽150多個(gè)國(guó)家等。
政府也對(duì)到來(lái)的房企展示出了友好。就碧桂園城市森林來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目所在地依斯干達(dá)發(fā)展區(qū)已被列為免稅區(qū)。對(duì)于符合依斯干達(dá)特區(qū)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的旅游會(huì)展、教育及醫(yī)療企業(yè)，可享受企業(yè)所得稅減免政策。這是國(guó)內(nèi)房企在海外市場(chǎng)獲得的不多見的特殊禮遇。此外，政府還在不遺余力地引進(jìn)各類學(xué)校資源。
未來(lái)大餅的實(shí)現(xiàn)
硬幣兩面，風(fēng)險(xiǎn)也無(wú)處不在。海外市場(chǎng)并不全是“藍(lán)?！?，也面臨著較為復(fù)雜的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
政策匹配問(wèn)題是最大的風(fēng)險(xiǎn)，中房數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟曾向時(shí)代周報(bào)記者如是判定。在他看來(lái)，國(guó)外跟國(guó)內(nèi)的開發(fā)模式不一樣，和當(dāng)?shù)卣年P(guān)系如何處理、土地的權(quán)屬也和國(guó)內(nèi)有所不同，這是“房企出?！钡淖畲笳系K，其次才是經(jīng)常提到的市場(chǎng)環(huán)境。
馬來(lái)西亞帶給中國(guó)房企的是相對(duì)低的拿地成本，但低成本如何轉(zhuǎn)換為理想的收益訴求和良好的去化水平，是另外一個(gè)維度的考量。
就拿地本身來(lái)說(shuō)，比如富力，拿地總價(jià)達(dá)45億令吉（約85億元），單價(jià)約2000元/平方米。不過(guò)這樣的單價(jià)依舊為當(dāng)?shù)赝恋爻山粌r(jià)的高價(jià)。
穆迪當(dāng)時(shí)的一份研究報(bào)告就指出，富力在馬來(lái)西亞的土地收購(gòu)對(duì)其信用狀況具有負(fù)面影響，一是富力未有在馬來(lái)西亞的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，二是總價(jià)占富力截至2013年6月總資產(chǎn)的7.3%，項(xiàng)目在2014年底進(jìn)行預(yù)售之前，龐大的投資建造成本將使得富力在未來(lái)一兩年的調(diào)整后，債務(wù)對(duì)資本比率將維持在60%以上的高水平。
而由于地理位置上的接近性，定位接近的項(xiàng)目之間也容易形成競(jìng)爭(zhēng)。包括如何去化以及是否供過(guò)于求等問(wèn)題都是房企需要思考的。
就目前來(lái)說(shuō)，碧桂園森林城市項(xiàng)目在馬來(lái)西亞更是一個(gè)巨無(wú)霸項(xiàng)目，除卻填海造地的大量成本不說(shuō)，項(xiàng)目占地面積20平方公里，有著20年的開發(fā)周期。
不過(guò)，中國(guó)企業(yè)的進(jìn)入或多或少對(duì)馬來(lái)西亞當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展商產(chǎn)生了影響。就房地產(chǎn)本身來(lái)說(shuō)，銷售的宣傳手法、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)理念等開始陸續(xù)被學(xué)習(xí)到當(dāng)?shù)氐捻?xiàng)目上。
按照陳再藩的理解，中資有著自己的魄力，他們的財(cái)力、資源和動(dòng)員力等提供了支撐，“所以在這里中資愿意逆流而上。而本地的開發(fā)商更為傳統(tǒng)，傾向于順勢(shì)而為，慢慢發(fā)展”。
“中國(guó)發(fā)展商來(lái)馬來(lái)西亞經(jīng)常講的一句話，‘我們就借地方的地氣’，可是地方的地氣也應(yīng)該借外來(lái)的契機(jī)?！绷硗庖环N期待在陳再藩心中展開，“我們習(xí)慣下象棋，車馬炮，兵卒過(guò)河不回頭，可這都是短兵相接的一種博弈形式。伊斯干達(dá)的發(fā)展，必須用下圍棋的方式來(lái)思考了，象棋和圍棋的差別在這里。就是開始進(jìn)行布局，而不在意于一粒小棋子的得與失，應(yīng)該以大局來(lái)思考。”他說(shuō)。
