新形勢下 商業(yè)地產(chǎn)迎來新機遇
時間：2016/12/14
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今年下半年以來，隨著各地調(diào)控政策的出臺，商品住宅市場降溫明顯，但商業(yè)地產(chǎn)市場卻沒有受到影響，商業(yè)地產(chǎn)或在此時機迎來機遇。
相反，福建、四川、昆明等地都出臺了“商改住”的相關(guān)政策，福建的政策中，還充分鼓勵購買商業(yè)辦公用房——“凡購買五城區(qū)新建商業(yè)辦公房地產(chǎn)的，由財政按所繳契稅等額給予補貼”。
實際上，這和商業(yè)地產(chǎn)的大庫存現(xiàn)狀有關(guān)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月全國商業(yè)辦公用房待售面積達到1.55億平，同比增長22.2%；全國不少城市商業(yè)辦公用房可售周期已達50個月左右。
去庫存是當前房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要任務(wù)，化解商業(yè)地產(chǎn)的庫存、鼓勵資金流入商業(yè)地產(chǎn)，似乎大勢所趨。
但一直以來，商業(yè)地產(chǎn)由于投資大、回報周期長、資金依賴度大大高過住宅，目前國內(nèi)很多開發(fā)商的融資模式又較為單一、模式傳統(tǒng)。
“所以現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的大庫存、低周期現(xiàn)狀，不是因為**不夠，而是結(jié)構(gòu)和方式的問題。一些二三線城市商業(yè)供應(yīng)過剩，其實是一種市場博弈，即城鎮(zhèn)化升級、生活圈外溢產(chǎn)生的實際需求，它們釋放的速度，遠低于項目入市的節(jié)奏?！蹦成虡I(yè)地產(chǎn)資深人士告訴邦地產(chǎn)。
開發(fā)商想要在這一次機遇期大舉擴張，就必須減少資金沉淀，保障充裕的現(xiàn)金流，比如更新模式，提供資產(chǎn)證券化平臺來轉(zhuǎn)化存量地產(chǎn)，但其中很關(guān)鍵的一點在于，引入個人投資者，即通過類似REITs或AMBS等可交易可流通的金融產(chǎn)品進行權(quán)益的轉(zhuǎn)化。
采用“輕資產(chǎn)”，也是靈活盤整存量資產(chǎn)的很好方式，但這需要企業(yè)具備全產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢，在開發(fā)管理資金等各方面都有運作能力。
“就拿紅星美凱龍來說，這個本質(zhì)上的輕資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商，2015年委管商場平均出租率在92.7%，毛利率在74.4%，這無論是在家居行業(yè)還是地產(chǎn)行業(yè)，都算不錯了?！?
上述人士指出，紅星在地產(chǎn)環(huán)節(jié)提供“輸出地塊選址評估、掛牌條件商談、項目規(guī)劃設(shè)計建造、開業(yè)”的過程管理輸出；有全程參與項目開發(fā)和后期運營管理的產(chǎn)業(yè)鏈條；也具備一定資產(chǎn)運營能力，能找到更多合作方，嘗試整租、基金收購、委托管理等合作方式。這是使紅星能在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域快速擴散，能介入商業(yè)存量盤活的前提。
某跨國基金公司高管就直言，目前國內(nèi)像紅星美凱龍、奧特萊斯砂之船等一些特色的商業(yè)地產(chǎn)公司越來越多，它們進行的一些PE，四十年給LP帶來的回報率大概在25%LR，高于中國地產(chǎn)投資回報率平均數(shù)。
可見，在運作端，更多開發(fā)商已經(jīng)探索出合適的更新模式。伴隨需求端，政府對商業(yè)地產(chǎn)去庫存的鼓勵，供應(yīng)端政策層面給予了控制和調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性過剩，無疑會加速消化，這正是中國商業(yè)地產(chǎn)的長期價值。
種種跡象表明，商業(yè)地產(chǎn)的機遇似乎再次來臨。
