商場轉(zhuǎn)型寫字樓前景難料
時間：2020/11/18
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商場改寫字樓，近兩年在北京漸成風潮。東北三環(huán)，愛琴海購物中心在顧客的惋惜聲中落幕。高人氣不敵資本的誘惑，這家商場也傳出轉(zhuǎn)型寫字樓的消息。在一線城市寫字樓空置率日漸升高的壓力下，商場轉(zhuǎn)型寫字樓是不是真的是一個良策？潛在風險到底有多大？這些都是商場轉(zhuǎn)型寫字樓需要面對的問題。
商改寫現(xiàn)高空置率
太陽宮愛琴海購物中心擬轉(zhuǎn)型寫字樓，或許是“老對手”、百米外的太陽宮百盛帶來的啟發(fā)。2016年，太陽宮百盛迫于虧損壓力而閉店，啟動改造。當腳手架拆除后，人們發(fā)現(xiàn)整棟樓已變成寫字樓，并且掛上了大眾汽車的標志。百盛閉店后，愛琴海的生意并不差。公開數(shù)據(jù)顯示，這里的出租率常年保持在95%以上，日均客流穩(wěn)定在5萬人次左右，近3年商場銷售額保持了30%的增長。但愛琴海轉(zhuǎn)型背后也有資本方主導的影子。業(yè)內(nèi)人士分析，資方希望有一個回報率更高的方式。
商改寫被認為是當下傳統(tǒng)商場轉(zhuǎn)型的一條活路。近期，北京就有復興門百盛等多家商場有了這樣的轉(zhuǎn)型計劃。宣武門地區(qū)莊勝百貨改寫字樓已經(jīng)完成，只保留了小部分商業(yè)，寫字樓部分已經(jīng)啟動招租。莊勝百貨在未轉(zhuǎn)型前，就有一部分寫字樓，但設(shè)施相對陳舊，市場租金也不高；改造后，業(yè)主有了更高的租金期待。不過業(yè)內(nèi)人士透露，莊勝租金如果抬高，很難快速對外出租，因為這個區(qū)域支撐不了高價格。其競爭對手金融街的金融資源眾多，商務(wù)氛圍好；麗澤屬于新興區(qū)域，大批量寫字樓正在交付，租金便宜，設(shè)施也更好。這就顯出了莊勝的尷尬。
成功案例兼具天時地利人和
負責租戶代理的第一太平戴維斯華北區(qū)商業(yè)樓宇部林碩根據(jù)一組“商改寫”后的出租率發(fā)現(xiàn)：除了太陽宮百盛、中關(guān)村E世界外，其余由商場轉(zhuǎn)型而來的寫字樓出租率大多維持在六七成。他預計，還有一些項目的出租率甚至可能會降到50%以下?！疤枌m百盛轉(zhuǎn)型寫字樓，出租率100%，算是北京這幾年最成功的案例之一?！绷执T說，在資本的操作下，太陽宮百盛轉(zhuǎn)型寫字樓，恰好遇到了急尋辦公場地的大眾汽車。但他覺得，這種成功要想復制，得考慮多種因素，時機好、體量適當是成功關(guān)鍵。
中關(guān)村多家電子大賣場也成功實現(xiàn)了向?qū)懽謽堑耐懽?。中關(guān)村一直是北京甲級寫字樓租賃市場租金水平和出租率都排名靠前的商圈，這與周邊蓬勃的產(chǎn)業(yè)氛圍不無關(guān)系。此前，中關(guān)村一些電子賣場也存在產(chǎn)權(quán)分散在小業(yè)主手中的障礙，但之所以能完美轉(zhuǎn)型也有當?shù)卣拖嚓P(guān)部門的助力?！耙恍怯钌谈膶懖惶晒Γ才c部分聯(lián)合辦公空間的倒下有直接關(guān)系?！绷执T分析，商場的內(nèi)部結(jié)構(gòu)與傳統(tǒng)寫字樓差別大，但大空間是很多聯(lián)合辦公企業(yè)熱衷的。隨著一些聯(lián)合辦公品牌步入低谷，直接影響了相關(guān)“商改寫”項目的出租率。
因為2020年新一輪供應(yīng)高峰的壓力和新冠肺炎疫情的影響，寫字樓市場租金很可能繼續(xù)下行。對于不少企業(yè)來說，寫字樓租金下降是個好消息，但對于正在嘗試轉(zhuǎn)型的商場來說意味著風險增大。由此來看雖然商場改寫字樓前要仔細權(quán)衡，綜合判斷進入市場的時間點、周邊產(chǎn)業(yè)需求以及項目本身在空間、交通、使用年限等方面的條件，避免盲目決策。
商改寫現(xiàn)高空置率
太陽宮愛琴海購物中心擬轉(zhuǎn)型寫字樓，或許是“老對手”、百米外的太陽宮百盛帶來的啟發(fā)。2016年，太陽宮百盛迫于虧損壓力而閉店，啟動改造。當腳手架拆除后，人們發(fā)現(xiàn)整棟樓已變成寫字樓，并且掛上了大眾汽車的標志。百盛閉店后，愛琴海的生意并不差。公開數(shù)據(jù)顯示，這里的出租率常年保持在95%以上，日均客流穩(wěn)定在5萬人次左右，近3年商場銷售額保持了30%的增長。但愛琴海轉(zhuǎn)型背后也有資本方主導的影子。業(yè)內(nèi)人士分析，資方希望有一個回報率更高的方式。
商改寫被認為是當下傳統(tǒng)商場轉(zhuǎn)型的一條活路。近期，北京就有復興門百盛等多家商場有了這樣的轉(zhuǎn)型計劃。宣武門地區(qū)莊勝百貨改寫字樓已經(jīng)完成，只保留了小部分商業(yè)，寫字樓部分已經(jīng)啟動招租。莊勝百貨在未轉(zhuǎn)型前，就有一部分寫字樓，但設(shè)施相對陳舊，市場租金也不高；改造后，業(yè)主有了更高的租金期待。不過業(yè)內(nèi)人士透露，莊勝租金如果抬高，很難快速對外出租，因為這個區(qū)域支撐不了高價格。其競爭對手金融街的金融資源眾多，商務(wù)氛圍好；麗澤屬于新興區(qū)域，大批量寫字樓正在交付，租金便宜，設(shè)施也更好。這就顯出了莊勝的尷尬。
成功案例兼具天時地利人和
負責租戶代理的第一太平戴維斯華北區(qū)商業(yè)樓宇部林碩根據(jù)一組“商改寫”后的出租率發(fā)現(xiàn)：除了太陽宮百盛、中關(guān)村E世界外，其余由商場轉(zhuǎn)型而來的寫字樓出租率大多維持在六七成。他預計，還有一些項目的出租率甚至可能會降到50%以下?！疤枌m百盛轉(zhuǎn)型寫字樓，出租率100%，算是北京這幾年最成功的案例之一?！绷执T說，在資本的操作下，太陽宮百盛轉(zhuǎn)型寫字樓，恰好遇到了急尋辦公場地的大眾汽車。但他覺得，這種成功要想復制，得考慮多種因素，時機好、體量適當是成功關(guān)鍵。
中關(guān)村多家電子大賣場也成功實現(xiàn)了向?qū)懽謽堑耐懽?。中關(guān)村一直是北京甲級寫字樓租賃市場租金水平和出租率都排名靠前的商圈，這與周邊蓬勃的產(chǎn)業(yè)氛圍不無關(guān)系。此前，中關(guān)村一些電子賣場也存在產(chǎn)權(quán)分散在小業(yè)主手中的障礙，但之所以能完美轉(zhuǎn)型也有當?shù)卣拖嚓P(guān)部門的助力?！耙恍怯钌谈膶懖惶晒Γ才c部分聯(lián)合辦公空間的倒下有直接關(guān)系?！绷执T分析，商場的內(nèi)部結(jié)構(gòu)與傳統(tǒng)寫字樓差別大，但大空間是很多聯(lián)合辦公企業(yè)熱衷的。隨著一些聯(lián)合辦公品牌步入低谷，直接影響了相關(guān)“商改寫”項目的出租率。
因為2020年新一輪供應(yīng)高峰的壓力和新冠肺炎疫情的影響，寫字樓市場租金很可能繼續(xù)下行。對于不少企業(yè)來說，寫字樓租金下降是個好消息，但對于正在嘗試轉(zhuǎn)型的商場來說意味著風險增大。由此來看雖然商場改寫字樓前要仔細權(quán)衡，綜合判斷進入市場的時間點、周邊產(chǎn)業(yè)需求以及項目本身在空間、交通、使用年限等方面的條件，避免盲目決策。
