大中型房地產(chǎn)商如何大幅提高銷售業(yè)績(jī)？
人民網(wǎng)北京12月14日電(盧志坤) 房地產(chǎn)行業(yè)今年迎來(lái)了歷史上銷售最好的年景,大部分房地產(chǎn)商不斷刷新由他們自己創(chuàng)下的銷售記錄。
統(tǒng)計(jì)局昨日宣布全國(guó)商品房的銷售金額首次突破10萬(wàn)億元大關(guān),銷售面積則超越了2013年13億平方米的歷史頂點(diǎn)。
但很多小型房地產(chǎn)商可能無(wú)法享受到更多的行業(yè)紅利。在今年創(chuàng)紀(jì)錄的銷售額中,大中型房地產(chǎn)商明顯瓜分了更多的市場(chǎng)份額。
人民網(wǎng)記者根據(jù)今年前11個(gè)月銷售額排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算的結(jié)果顯示(只計(jì)算披露相應(yīng)數(shù)據(jù)的企業(yè),文末列明),其市場(chǎng)份額已經(jīng)從去年的約14.72%提高到18.18%。
據(jù)記者計(jì)算,前十房企截至目前的銷售金額約為1.86萬(wàn)億元,較去年全年的1.28萬(wàn)億元增長(zhǎng)45%,是同期全國(guó)商品房銷售額增速的2.6倍左右。
一家中型房地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)總監(jiān)表示,今年大企業(yè)的銷售提升了,但小企業(yè)的規(guī)模提升并不明顯。
大中型房地產(chǎn)商的銷售額大幅提升首先源于今年來(lái)大中城市房產(chǎn)銷售的火爆,一線城市和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的二、三線在供需失衡的局面下房?jī)r(jià)飆升,進(jìn)而提振了業(yè)務(wù)主要布局在這些城市的大中型房企業(yè)績(jī)。
“這兩年很多企業(yè)都加大了一、二線城市的業(yè)務(wù)比例,一、二線城市房?jī)r(jià)高,銷售業(yè)績(jī)很快提升,”上述財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴人民網(wǎng)記者,“另外購(gòu)房者換房需求的增加,房企加大了改善型房源的比例,這些貨源的總價(jià)較高,也增加了企業(yè)的銷售額。”
這些大中型房地產(chǎn)商的銷售額能夠持續(xù)快速增長(zhǎng),還在于隨著土地購(gòu)置成本的攀升,企業(yè)更多采用了聯(lián)合開(kāi)發(fā)的模式,這種合作開(kāi)發(fā)模式在分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)之余,也能讓合作企業(yè)將資金投入到更多的項(xiàng)目中去。
合作開(kāi)發(fā)的結(jié)果是,一家上市房地產(chǎn)企業(yè)在披露銷售數(shù)據(jù)時(shí),這些銷售金額都包含了合作伙伴享有的部分,亦即銷售額的權(quán)益并不完全屬于上市公司。但企業(yè)通常不會(huì)公開(kāi)披露具體的權(quán)益比例。
比如,據(jù)人民網(wǎng)記者了解,在融創(chuàng)中國(guó)(1918.HK)前11個(gè)月1251億元合同銷售額中,融創(chuàng)占有的權(quán)益金額為850億元左右。這也是融創(chuàng)中國(guó)的年銷售金額首次超過(guò)千億門檻,大幅超越年度銷售目標(biāo)。
在碧桂園集團(tuán)(2007.HK)上半年的1250.7億元合同銷售額中,該公司的權(quán)益額約為972.3億元。而在截至12月11日的3000億元銷售額中,碧桂園的權(quán)益金額為2276.7億元。碧桂園成為繼萬(wàn)科和恒大之后又一家銷售額超過(guò)3000億元的房地產(chǎn)商。
人民網(wǎng)記者采訪了多家銷售額排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè),但除了少數(shù)愿意透露詳細(xì)的權(quán)益比例之外,多數(shù)企業(yè)表示,無(wú)法就公告之外的內(nèi)容做更多披露,一切以公告為準(zhǔn)。
盡管采用合作開(kāi)發(fā)的模式為房企繼續(xù)做大規(guī)模提供了幫助,但它也會(huì)降低股東利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度。
以萬(wàn)科(000002.SZ,2202.HK)為例,近幾年來(lái)較多采用合作開(kāi)發(fā)以及公司員工項(xiàng)目跟投的方式,幫助萬(wàn)科將銷售金額從千億左右的規(guī)模提高到目前的3400多億元,公司去年的凈利潤(rùn)依舊保持在30%左右的增速。但歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)增速則連續(xù)3年放緩,去年增速約為15%,不到凈利潤(rùn)增速的一半。
而屬于合作方的凈利潤(rùn)增速在近三年躥升,從2013年的2.17%提高至去年的121.06%。合作方享有的利潤(rùn)占上市公司凈利潤(rùn)的規(guī)模在去年達(dá)到了3成,而此前數(shù)年,該比例大多保持在18%左右。萬(wàn)科未就銷售額的權(quán)益比例展開(kāi)評(píng)論。
歸屬于上市公司股東之外的凈利潤(rùn)在公司凈利潤(rùn)中的比例愈發(fā)擴(kuò)大,這種現(xiàn)象在上市房地產(chǎn)企業(yè)中如今更為常見(jiàn)。諸如保利地產(chǎn)(600048.SH)、金地集團(tuán)(600383.SH)等大型房企在去年均出現(xiàn)了少數(shù)股東損益占比大幅提高的情況。
除此之外,大中型房地產(chǎn)商通過(guò)行業(yè)間的收購(gòu)和重組,也為其業(yè)績(jī)的繼續(xù)攀升貢獻(xiàn)良多。
融創(chuàng)中國(guó)在今年相繼收購(gòu)了萊蒙國(guó)際(3688.HK)和融科智地的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目,這些項(xiàng)目已經(jīng)為融創(chuàng)帶來(lái)銷售業(yè)績(jī)上的貢獻(xiàn)。
融創(chuàng)中國(guó)對(duì)人民網(wǎng)記者透露,融創(chuàng)從這兩家公司收購(gòu)的項(xiàng)目今年前11個(gè)月帶來(lái)的銷售額約為75億元。該公司稱,公司今年前8月已獲取項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備約1990萬(wàn)平方米,通過(guò)項(xiàng)目并購(gòu)獲得的土地儲(chǔ)備約1129萬(wàn)平方米。
截至2016年9月底,融創(chuàng)中國(guó)在土地市場(chǎng)共投入約750億元,其中項(xiàng)目整合收購(gòu)?fù)度?70億元左右。
據(jù)碧桂園集團(tuán)向人民網(wǎng)記者提供的數(shù)據(jù)顯示,該公司上半年通過(guò)并購(gòu)獲取的土地,總代價(jià)為448億元,占上半年獲取土地總代價(jià)的61%。此外,今年前10月碧桂園獲取土地的總代價(jià)為1352億元,其中該公司的權(quán)益代價(jià)為941.2億元。
中國(guó)恒大(3333.HK)近幾年斥資數(shù)百億元收購(gòu)了新世界發(fā)展(017.HK)、中渝置地(1224.HK)、華人置業(yè)(127.HK)等多個(gè)公司的項(xiàng)目,一舉將公司的年銷售金額從去年的2013億元提高至今年前11月的3488億元。
中國(guó)海外發(fā)展(688.HK)今年整合了中信地產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù),此項(xiàng)交易預(yù)計(jì)為中國(guó)海外發(fā)展帶來(lái)2400萬(wàn)平方米的權(quán)益土地面積,該公司也將年度的銷售目標(biāo)上調(diào)至2100億港元。中國(guó)海外發(fā)展截至11月的銷售金額為2067.5億港元。
此外,類似于綠地控股(600606.SH)收購(gòu)重慶地產(chǎn)商協(xié)信的40%股份、保利地產(chǎn)整合中航地產(chǎn)(000043.SZ)業(yè)務(wù)等交易,將提高綠地和保利這樣的大型地產(chǎn)商未來(lái)的銷售業(yè)績(jī)。
據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)行業(yè)今年的并購(gòu)交易規(guī)模達(dá)到了3345億元,較去年全年的2815億元增加了近19%。而在2010年至2013年的4年間,房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)交易規(guī)模大約為4000億元。
