什么是聯(lián)合辦公的護城河？
度星火燎原的聯(lián)合辦公行業(yè)，兼并、關(guān)店、裁員、倒閉的壞消息不斷。
5月底，聚夢空間進入破產(chǎn)清算程序。聚夢空間母公司萬城金控有限公司、聚夢空間信息科技（上海）有限公司發(fā)布聯(lián)合公告稱：公司業(yè)務(wù)經(jīng)營不善，出現(xiàn)巨大虧空損失，公司賬戶已經(jīng)保全凍結(jié)；經(jīng)管理層一致同意，公司暫停新業(yè)務(wù)并進入破產(chǎn)清算程序。更早在1月初，金地商置集團有限公司旗下聯(lián)合辦公品牌ibase則退出了聯(lián)合辦公行業(yè)，其母公司地產(chǎn)商金地集團因難以扭虧，決定砍掉這塊燒錢的業(yè)務(wù)。
聯(lián)合辦公空間的生存呈兩極化趨勢?！叭ツ晗掳肽暌詠恚覀兊臉I(yè)務(wù)其實是在快速上漲，入住率越來越高?！眱?yōu)客工場創(chuàng)始人兼董事長毛大慶說。據(jù)毛大慶的《聯(lián)合辦公闖關(guān)》一文，共享辦公行業(yè)在2018年吸納了約50萬平方米的寫字樓面積，是2017年的3倍，成為租賃寫字樓空間的主力軍。
另據(jù)《中國企業(yè)家》了解，2018年是聯(lián)合辦公鼻祖WeWork在華擴張的關(guān)鍵一年。隨著2018年完成對裸心社的收購，2018年底，WeWork在華運營空間數(shù)量已達到70+處。
對這個行業(yè)的玩家來說，“游戲難度”正在加大。
2019年5月，氪空間宣布完成10億元融資，由IDG資本、歌斐資產(chǎn)、逸星資本聯(lián)合領(lǐng)投，歌斐資產(chǎn)合伙人王雪泉出任氪空間CEO。與此同時，氪空間宣布新戰(zhàn)略，從“聯(lián)合辦公”向“綜合辦公服務(wù)+新型資產(chǎn)管理”升級。對此，氪空間董事長劉成城表示，“整個商業(yè)地產(chǎn)是很大的市場，所以公司整體的戰(zhàn)略肯定是在持續(xù)修正原來商業(yè)模式的前提下去實踐?！?
“現(xiàn)在既然資本退潮了，那就看誰在裸泳，”聯(lián)合辦公項目星庫空間合伙人、副總經(jīng)理劉錚說，“不符合市場規(guī)律、不符合商業(yè)本質(zhì)的，那就必然倒掉。” 目前星庫空間在北京、上海、廣州擁有共計20個空間。
什么是聯(lián)合辦公的護城河？
聯(lián)合辦公的商業(yè)模式與共享單車非常相似。不同點在于，共享的前提，共享單車運營商是購買單車，而聯(lián)合辦公運營商則是租用辦公空間。因此，在業(yè)內(nèi)，人們更習(xí)慣將聯(lián)合辦公稱為“二房東”。
早年聯(lián)合辦公創(chuàng)業(yè)者并不滿足“二房東”這個稱謂，他們的理由是，聯(lián)合辦公可以提供超越辦公場所本身的價值。“首先是硬件上面，”優(yōu)客工場入駐企業(yè)、跑哪兒創(chuàng)始人常春說，如果團隊要從20個人擴張到30個人、40多人，按照傳統(tǒng)空間，團隊必須去新租，然后簽約硬裝家具，中間會耗費人力成本，“但在聯(lián)合辦公當(dāng)中，我們實際上通過智能管理系統(tǒng)一鍵下單，第二天就能輕便地直接開始我們的工作了”。依托優(yōu)客工場的擴張，跑哪兒在北京、成都、杭州、深圳配備了人員。
此外，在軟件服務(wù)方面，常春說，他所在的聯(lián)合辦公會提供一些行業(yè)資源對接。2016年，資本熱潮時，跑哪兒曾參與優(yōu)客工場舉辦的融資路演活動，拿到了自己的天使輪投資，而優(yōu)客工場也是參投方之一。
和共享單車一樣，聯(lián)合辦公曾被風(fēng)投深深眷顧過，靠資本驅(qū)動?！跋瓤匆?guī)模、跑馬圈地、搶資源，然后號稱自己是第一。”劉錚說。劉錚表示，在聯(lián)合辦公行業(yè)，用戶端租金占90%的收入。行業(yè)冒進的結(jié)果是，在一些城市或區(qū)域，市場在短期之內(nèi)突然出現(xiàn)很多聯(lián)合辦公，卻沒有足夠多有需求的客戶把它消化掉，最后只能賤賣工位，或者把項目退掉。
“你首先還是要靠成本差來做你的基礎(chǔ)收入，這是顛撲不滅的。”毛大慶說。
一位在2018年退出聯(lián)合辦公領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)者曾告訴《中國企業(yè)家》，物業(yè)租金、折舊、人員是聯(lián)合辦公的成本大頭，其中物業(yè)租金能占50%-60%?！斑@個行業(yè)的發(fā)展特別依賴資本?！彼f，一開始大家都覺得自己能融到錢，但隨著資本退潮，“你融不到錢，所以就沒法（繼續(xù)）做”。2018年，他決定讓公司被另一家聯(lián)合辦公公司兼并。
“二房東的模式天生存在期限錯配的問題。”氪空間CEO王雪泉說，聯(lián)合辦公對業(yè)主端是用二房東模式，租金是穩(wěn)定的，但聯(lián)合辦公提供給客戶端的期限卻比較短，滿足的是用戶彈性時間彈性使用空間的需求。對此，氪空間的解決辦法是從“二房東”升級為“運營方”，加大輕資產(chǎn)運營——即業(yè)主端提供物業(yè)和裝修，氪空間提供運營能力和品牌?！拜p資產(chǎn)優(yōu)點是，收入幾乎接近等于利潤?！蓖跹┤f。
聯(lián)合辦公賺錢不易，但入局者仍不少。華潤置地、萬科、中海地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)等開發(fā)商手握大量物業(yè)資產(chǎn)，早已入局。對此，曾有過開發(fā)商工作經(jīng)驗的毛大慶認(rèn)為，開發(fā)商入局聯(lián)合辦公，更多是基于樓宇的區(qū)劃問題、去庫存問題?！澳悻F(xiàn)在問這些開發(fā)商，你們怎么做聯(lián)合辦公，他能說出那才見鬼了?！痹谒磥恚啾鹊禺a(chǎn)商，聯(lián)合辦公的護城河在于，“本身是個特別大的連鎖店”。
眼下，資本退潮，全民創(chuàng)業(yè)向精英創(chuàng)業(yè)切換，與“雙創(chuàng)”同起步的聯(lián)合辦公難免受到影響。但與共享單車相似的況是，資本離場，需求仍在?！安还軇?chuàng)業(yè)者多幾十萬還是幾百萬，市場本身已經(jīng)有數(shù)千萬企業(yè)主體，存量（才）是更大的市場?！眲㈠P說。
做大客戶的生意
因為聯(lián)合辦公起步于“雙創(chuàng)”，它有一個更為響亮的稱號，叫“眾創(chuàng)空間”。這一稱謂為行業(yè)帶來了良好的政策支持，也帶來了煩惱。“眾創(chuàng)空間這個詞，把我們摁在了一個跟孵化器一樣的視角里。”毛大慶說，優(yōu)客工場里有一半是小微企業(yè)，但“我們這里邊好多小微企業(yè)連融資都不用”。
實際上，大客戶入駐在聯(lián)合辦公領(lǐng)域并不少見。在廣州TIT創(chuàng)意園工作的騰訊微信團隊，因為新辟了小程序政府業(yè)務(wù)，有段時間將新增的團隊部署在氪空間廣州TIT創(chuàng)意園里，快速“攻占”了五六百個工位。
上述聯(lián)合辦公創(chuàng)業(yè)者曾告訴《中國企業(yè)家》，有實力整租一個空間的大客戶，占整體工位出租的比例最少30%、40%。“你不需要鼓勵（招攬大客戶），銷售都是拿合同金額的1%作返點。一個1000人的空間租給1000人的大客戶，一年租金兩千萬，拿1%返點是20萬。再比較下，你找一個20人的客戶，一年租金的1%可能只有2000塊錢。你覺得你會喜歡租給誰？”
大客戶對聯(lián)合辦公內(nèi)部生態(tài)也帶來了影響。泛優(yōu)咨詢創(chuàng)始人美吉告訴《中國企業(yè)家》，鄰居很重要。泛優(yōu)咨詢?nèi)腭v在華貿(mào)的優(yōu)客工場，而羅振宇創(chuàng)立的得到，占據(jù)了華貿(mào)優(yōu)客工場的二層、三層以及一層的一部分。“隨著得到再次發(fā)展，可能我們這些小的公司會搬出去、還人家一個整體的空間。”美吉說。
某業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大客戶更容易解決聯(lián)合辦公入住率和穩(wěn)定收入的問題，但硬幣的另一面是，大客戶的整租溢價較小客戶更低。而且在寫字樓投資管理業(yè)內(nèi)，有一個不成文規(guī)定，任何一個大客戶不要超過這個項目體量的20%。該人士在聯(lián)合辦公行業(yè)也有類似的體會。早年，他手下的招商人員一口氣租給某大型國企400個工位，一次性拿到很多傭金，“特別爽”。但等這位大客戶租約到期時，該空間用了大概四個月才把400個工位全租出去。
針對大客戶，WeWork早前提出了Powered by We這項業(yè)務(wù)，把聯(lián)合辦公在選址、裝修、運營方面的經(jīng)驗剝離出來，作為一項軟服務(wù)提供給客戶。近來，氪空間、優(yōu)客工場均在加碼這項業(yè)務(wù)。據(jù)毛大慶介紹，工裝服務(wù)已經(jīng)成為優(yōu)客工場四大營收來源之一。
伴隨WeWork公開其秘密申請IPO的消息，聯(lián)合辦公的上市問題再次浮出水面?！罢f不想上市，可能也是有點裝?！蓖跹┤f。但他認(rèn)為自己的職責(zé)主要是聚焦在公司的經(jīng)營業(yè)績上，“希望會實現(xiàn)經(jīng)營收入、利潤比較高速的增長”
