京城住宅再遇寒冬 怎么沒(méi)人再提投資商鋪？
傳統(tǒng)商鋪?zhàn)馐矍闆r均不如住宅 開(kāi)發(fā)商重整資源發(fā)力社區(qū)商業(yè)
住宅冷了 怎么沒(méi)人再提投資商鋪？
北京的住宅一旦遭遇調(diào)控，精明的投資者們往往將目光轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)、海外地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)甚至養(yǎng)老地產(chǎn)。就像2010年限購(gòu)剛剛開(kāi)始時(shí)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是個(gè)人投資者都將蓬勃發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)視為新的藍(lán)海，大舉進(jìn)入。新的購(gòu)物中心、商鋪也像雨后春筍一樣冒出。然而時(shí)過(guò)境遷，這次京城住宅再次遭遇寒冬，卻很少再聽(tīng)到投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的聲音了。不僅如此，一些百貨頻頻關(guān)店，商鋪入不敷出的新聞也不斷爆出。曾經(jīng)受到投資者追捧“一鋪養(yǎng)三代”的理念似乎不再是金科玉律了。
底商價(jià)格竟被住宅反超
幾年前，做建材生意的祁先生，因?yàn)樽约旱慕ú恼箯d年年都被房東提價(jià)，覺(jué)得投資商鋪是一個(gè)細(xì)水長(zhǎng)流，保值增值的好出路。于是在“一個(gè)店鋪吃三代”的感召下，用當(dāng)時(shí)手中的閑錢買了豐臺(tái)區(qū)三環(huán)新城的一套底商，準(zhǔn)備出租賺取穩(wěn)定收入。最終這套底商總價(jià)480萬(wàn)，面積接近160平方米，單價(jià)僅在3萬(wàn)元左右。對(duì)比當(dāng)時(shí)三環(huán)新城2.5萬(wàn)元/平方米的住宅價(jià)格，祁先生感覺(jué)像是撿了大便宜，因?yàn)榘凑找话氵壿?，底商的單價(jià)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅的。
最初，和祁先生設(shè)想的一樣，這套面積既不太大也不太小，可做餐飲的底商并不乏追求者，很快他就以5年，每月1.5萬(wàn)元的價(jià)格租了出去。當(dāng)時(shí)三環(huán)新城160平方米的住宅月租金也就5千多，底商的租金相當(dāng)于住宅的三倍。祁先生對(duì)北京青年報(bào)記者表示，他大概算了一下，即便一直不漲租金，27年也能回本了，而住宅靠出租，50年都不一定回本。
但是，事與愿違。
5年的租約在今年6月份到期了，祁先生卻痛心地發(fā)現(xiàn)，當(dāng)年不足2.5萬(wàn)元的三環(huán)新城住宅最高已經(jīng)漲到了6萬(wàn)元左右的單價(jià)，而他的商鋪在中介門店給出的參考價(jià)格只有650萬(wàn)，單價(jià)僅4萬(wàn)元/平方米左右。商鋪的價(jià)格居然被住宅反超了。雖然租金已經(jīng)可以漲到2.5萬(wàn)元/月，依舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了同等面積的住宅。但掛牌4個(gè)月都沒(méi)有成交，在張貼了多個(gè)廣告后，才不得不又降價(jià)1000元/月出租。這讓祁先生覺(jué)得，5年下來(lái)他的資產(chǎn)嚴(yán)重縮水了。
從“一鋪養(yǎng)三代”到“一鋪套三代”
“隨著商鋪的成熟，租金會(huì)逐年遞增，同時(shí)眾多商鋪組成的商圈也越來(lái)越成熟，成熟商鋪的房租每年可達(dá)5%—10%甚至高達(dá)20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅房的租金（1%—3%），5—10年的租金就可以收回投資成本，隨著租金的上漲，商鋪也在不斷增值?！边@是很多開(kāi)發(fā)商或投資者在轉(zhuǎn)手商鋪時(shí)最愛(ài)講的故事。但實(shí)際上，這樣的理想固然是豐滿的，但現(xiàn)實(shí)卻往往是骨感的。
“許多做得好的商業(yè)體，年收益能有3%-5%就已經(jīng)很不錯(cuò)了，一些商鋪業(yè)主或開(kāi)發(fā)商為了賣鋪承諾幫租，甚至宣稱8%的年收益率，實(shí)際上泡沫非常大，也是基本無(wú)法實(shí)現(xiàn)的?！闭劦絺€(gè)人投資者對(duì)于商鋪投資熱情的冷卻，漢博商業(yè)研發(fā)中心總監(jiān)李永樂(lè)表示，這種趨勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)有明顯改觀，畢竟北京住宅的年漲幅能輕松達(dá)到10%，而商鋪的租金收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到，出售更是鮮有接盤。因此，個(gè)人投資者確實(shí)在遠(yuǎn)離商鋪投資。
李永樂(lè)告訴北青報(bào)記者，商業(yè)地產(chǎn)的成功需要準(zhǔn)確的客戶定位，需要豐富的運(yùn)營(yíng)功能與經(jīng)驗(yàn)，才能體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。尤其是在2010年之后，商業(yè)地產(chǎn)一度被視為投資藍(lán)海，大量開(kāi)發(fā)商和個(gè)人投資者涌入，讓商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了供需失衡的局面，尤其是在二三線城市，商業(yè)的供應(yīng)量非常大。
李永樂(lè)舉例道，在昆明城中村改造上，對(duì)配建商業(yè)是有要求的，300多個(gè)城中村必須改造，必須拿出20%的部分做商業(yè)。類似的做法在成都等很多二三線城市都大同小異。結(jié)果幾年下來(lái)，開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)購(gòu)物中心或者百貨不掙錢只能撤店，而個(gè)人投資者的商鋪、底商也同樣經(jīng)營(yíng)困難。
也有業(yè)內(nèi)專家表示，商業(yè)地產(chǎn)是相當(dāng)復(fù)雜的?！吧虡I(yè)地產(chǎn)需要統(tǒng)一招商、經(jīng)營(yíng)管理。過(guò)度散賣是做不好商業(yè)的?！币粋€(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都容易導(dǎo)致一個(gè)結(jié)果：一鋪套三代。
規(guī)劃瓶頸與電商沖擊 導(dǎo)致商鋪?zhàn)饨鹑氩环蟪?
除了供應(yīng)量大以外，制約商鋪投資的另外兩個(gè)要素就是前期的規(guī)劃瓶頸和電商帶來(lái)的沖擊。
李永樂(lè)向北青報(bào)記者介紹到,同樣是社區(qū)商鋪,生存狀態(tài)卻不盡相同,目前來(lái)看,在一些發(fā)展比較成熟的住宅小區(qū),周邊的社區(qū)商鋪空置率并不高,生意還算過(guò)得去。但在一些建成時(shí)間不長(zhǎng)的新小區(qū),商鋪空置率則比較高。他認(rèn)為,社區(qū)商鋪發(fā)展到現(xiàn)在,逐漸進(jìn)入一個(gè)新階段,背后存在的問(wèn)題逐漸凸顯出來(lái),這其中比較明顯的是培養(yǎng)周期長(zhǎng)、同質(zhì)化嚴(yán)重、定位不足,發(fā)展遇到了瓶頸。
按照以往的做法,開(kāi)發(fā)商出于回籠資金的需要,經(jīng)常把小區(qū)周邊的商鋪分割出售、出租。只要把商鋪賣出去就完事了,業(yè)主或承租者用來(lái)干什么,開(kāi)發(fā)商基本上不會(huì)過(guò)問(wèn)。李永樂(lè)認(rèn)為，這種做法就帶來(lái)了很多問(wèn)題，不少經(jīng)營(yíng)者根據(jù)自己的喜好盲目投資，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃管理，業(yè)主投訴也難以解決，導(dǎo)致商鋪整體的品質(zhì)不可控，招商落地就更難了。
另外，商鋪高租金與電商沖擊的矛盾也同樣激烈。記者通過(guò)安居客網(wǎng)站聯(lián)系到了一些準(zhǔn)備轉(zhuǎn)租商鋪的店主。當(dāng)被問(wèn)及為什么要轉(zhuǎn)租小區(qū)門口的商鋪時(shí),有店主表示是為了籌集資金干別的,還有的店主表示想休息一段時(shí)間。更有店主直言,現(xiàn)在小區(qū)周圍的商鋪?zhàn)饨鸱浅８?跟前幾年相比,如今生意比較冷淡,有時(shí)掙的錢還不夠交房租,干著沒(méi)勁。
在天通苑開(kāi)了一家母嬰用品超市的劉先生表示,前些年伴隨著住宅小區(qū)的人流聚集,小區(qū)周圍的商鋪受到投資者追捧,大家覺(jué)得這種商鋪不用擔(dān)心客源,只要經(jīng)營(yíng)得當(dāng),至少不會(huì)虧本。但近幾年,無(wú)論店里賣什么幾乎都能在購(gòu)物網(wǎng)站上找到同款產(chǎn)品，價(jià)格又都比店里的便宜，本身母嬰用品的客戶都是年輕人，而年輕人又大多喜歡網(wǎng)購(gòu)、代購(gòu),這導(dǎo)致實(shí)體商鋪的業(yè)務(wù)量不斷縮水,難以為繼。劉先生覺(jué)得,如果始終不能改觀，他也只能等租約到期后，另做打算。
有中介機(jī)構(gòu)的業(yè)內(nèi)人士直言,商鋪空置率越來(lái)越高,跟商鋪的租價(jià)過(guò)高,經(jīng)營(yíng)者無(wú)利可圖有很大關(guān)系。不少小區(qū)周邊商鋪的出租價(jià)格隨著商品房房?jī)r(jià)不斷上漲,承租者租下來(lái)后,辛苦一年,沒(méi)有利潤(rùn),這也導(dǎo)致不少經(jīng)營(yíng)者選擇退出市場(chǎng)。
開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重整社區(qū)商業(yè)
雖然商業(yè)地產(chǎn)遭遇了一些挫折，但并不代表商鋪和社區(qū)商業(yè)就沒(méi)有出路。相反一些大的開(kāi)發(fā)商反而在重新整合社區(qū)商業(yè)資源。
上周六，萬(wàn)科V-Link旗下成長(zhǎng)中心2.0版在萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景項(xiàng)目亮相，這是北京萬(wàn)科成長(zhǎng)中心的旗艦店，建筑面積由原來(lái)的800平方米進(jìn)一步擴(kuò)大到1800平方米，新增了V-Fun萬(wàn)科童玩中心、谷雨劇場(chǎng)、烘焙廚房等多個(gè)功能模塊。
作為北京萬(wàn)科重點(diǎn)打造的社區(qū)商業(yè)，V-Link包括了萬(wàn)科成長(zhǎng)中心、萬(wàn)科戶外營(yíng)地、萬(wàn)科戲劇學(xué)院、萬(wàn)科鄰里中心、萬(wàn)科美食中心等模塊。并且與以往將商鋪散賣散租不同，V-Link是萬(wàn)科主動(dòng)持有的社區(qū)商業(yè)，為的就是解決社區(qū)商業(yè)參差不齊的狀態(tài)，保證統(tǒng)一規(guī)劃和商業(yè)配套生態(tài)的完整性。
一位北京萬(wàn)科的內(nèi)部人士表示，最近幾年，由于許多新開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目周邊并不成熟，因此要解決社區(qū)配套和服務(wù)的問(wèn)題。以往大多數(shù)項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)都會(huì)開(kāi)發(fā)成商鋪銷售，糟糕的商戶、雜亂的社區(qū)商業(yè)對(duì)社區(qū)品質(zhì)和吸引客戶呈負(fù)效應(yīng)。V-Link則北京萬(wàn)科在統(tǒng)一規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)的社區(qū)商業(yè)配套，然后通過(guò)自建和引入品牌商家，滿足社區(qū)業(yè)主在餐飲、兒童教育、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物等多方面的需求。
李永樂(lè)也表示，除了萬(wàn)科，綠地、世茂、龍湖等大型開(kāi)發(fā)企業(yè)都在重新整理或進(jìn)入社區(qū)商業(yè)。與以往的散售商鋪或者開(kāi)發(fā)大型購(gòu)物中心不同，新的社區(qū)商業(yè)便利性更強(qiáng)，體量較小，既保證了剛需型，有能很好地控制風(fēng)險(xiǎn)。另外，新的社區(qū)商業(yè)模式在努力與電商競(jìng)爭(zhēng)中合作，通過(guò)社區(qū)的便利性和體驗(yàn)性，達(dá)成宅生活短購(gòu)物的目的。對(duì)比美國(guó)、新加坡這樣的發(fā)達(dá)國(guó)家，社區(qū)商業(yè)覆蓋率達(dá)到了60%-70%，而國(guó)內(nèi)只有30%，因此開(kāi)發(fā)商紛紛開(kāi)始重新審視社區(qū)商業(yè)。
對(duì)于社區(qū)商業(yè)的未來(lái)，李永樂(lè)預(yù)計(jì)將有四種社區(qū)商業(yè)模式，第一個(gè)是傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)配套；第二個(gè)是包含了超市、影院、餐飲的配套；第三個(gè)則是功能齊全的購(gòu)物中心式的社區(qū)商業(yè)；第四個(gè)則是小而美的社區(qū)商業(yè)，建筑面積在2萬(wàn)平方米以內(nèi)，覆蓋了品牌店、餐飲、娛樂(lè)設(shè)施甚至?xí)莸榷鄻I(yè)態(tài)，主打高品質(zhì)的生活。
