12月北京樓市持續(xù)降溫 自住房迎新一波交易高峰
在調(diào)控政策的持續(xù)作用下，12月以來(lái)，北京等地樓市持續(xù)降溫，無(wú)論新房還是二手房均呈現(xiàn)成交低迷態(tài)勢(shì)。而具有保障性質(zhì)的自住房則迎來(lái)新一波行情，市場(chǎng)供應(yīng)和成交均呈現(xiàn)爆發(fā)態(tài)勢(shì)。
樓市持續(xù)降溫
據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年12月上旬（12月1日－12月10日），北京全市二手住宅共網(wǎng)簽4955套，與11月上旬相比下降27．6％，同比2015年同期下降23．7％。
自進(jìn)入12月以來(lái)，北京二手住宅網(wǎng)簽量再度下滑，上旬日均網(wǎng)簽量?jī)H為495套，不足500套。單日網(wǎng)簽量最高為12月9日的765套，最低為12月1日的405套，而這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)下了近幾個(gè)月來(lái)北京二手住宅工作日網(wǎng)簽量的最低值。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從近幾個(gè)月的上旬?dāng)?shù)據(jù)來(lái)看，北京二手住宅工作日網(wǎng)簽量從9月的1000套以上降至11月的800－1000套，12月又降至800套以下，市場(chǎng)降溫趨冷的趨勢(shì)可以說(shuō)非常明顯。
目前，北京二手住宅市場(chǎng)主要以改善型需求為主，“930新政”出臺(tái)以后，二套房以及大戶型的非普通住宅首付比例大幅提高，不少購(gòu)房者無(wú)力承擔(dān)，只能放棄或延緩購(gòu)房。加上新政釋放了強(qiáng)烈的收緊信號(hào)，樓市降溫、房?jī)r(jià)回落的預(yù)期使得購(gòu)房者普遍進(jìn)入了等待觀望狀態(tài)，因而北京二手市場(chǎng)交易量自10月起出現(xiàn)了連續(xù)下滑。
胡景暉認(rèn)為，此次政策的力度非常大，2017年也將持續(xù)收緊，因此北京二手市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪降溫周期，隨著市場(chǎng)需求趨冷，交易量回落，目前北京部分前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快區(qū)域的二手房?jī)r(jià)，以及高總價(jià)大戶型的二手房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)回落，未來(lái)，隨著市場(chǎng)交易持續(xù)降溫，房?jī)r(jià)還將進(jìn)一步回落。
除了二手房市場(chǎng)交易持續(xù)下滑外，新房市場(chǎng)成交也呈現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì)。
據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月第二周 （12月5日－12月11日）北京商品住宅市場(chǎng)共計(jì)有5個(gè)項(xiàng)目入市，共新增商品住宅2677套，預(yù)售許可面積23．3萬(wàn)平方米，環(huán)比之前一周分別增加115％、47％。而截至12月11日，12月已有12個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷售，不僅超出此前預(yù)期，且新增供應(yīng)達(dá)到3922套，已超過(guò)10月以及11月全月供應(yīng)量，達(dá)到調(diào)控后的一個(gè)供應(yīng)小高峰。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，調(diào)控后北京樓市成交雖然出現(xiàn)低迷之勢(shì)，但是仍有單盤(pán)熱銷的個(gè)案出現(xiàn)，可見(jiàn)市場(chǎng)需求仍然存在，且在市場(chǎng)供應(yīng)的相對(duì)真空階段，性價(jià)比高的項(xiàng)目更易集中有效購(gòu)房需求，因此一些項(xiàng)目出于搶占市場(chǎng)機(jī)會(huì)的目的抓緊入市，為12月供應(yīng)的“小高峰”奠定了市場(chǎng)基礎(chǔ)。另外，北京的緊縮調(diào)控較大概率將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的周期，目前北京庫(kù)存也出現(xiàn)了階段性的止跌回升，在調(diào)控的影響力尚未全面顯現(xiàn)之時(shí)搶跑市場(chǎng)、回籠資金，也有利于房企增強(qiáng)抵御市場(chǎng)寒冬的能力。
據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月第二周 （12月5日－12月11日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共成交1541套，成交面積為19．35萬(wàn)平方米。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，調(diào)控之后，北京商品住宅成交已連續(xù)6周維持2000套以內(nèi)的低位水平，一方面是對(duì)于需求側(cè)嚴(yán)厲調(diào)控的市場(chǎng)影響正在逐步顯現(xiàn)，另一方面也是受到市場(chǎng)供應(yīng)不力的制約。在長(zhǎng)效調(diào)控的作用下，北京樓市將再度進(jìn)入“三年一周期”的下行通道，明年新房市場(chǎng)成交量將持續(xù)低位。
自住房市場(chǎng)迎來(lái)交易高峰
盡管調(diào)控后北京新房及二手房市場(chǎng)成交持續(xù)下滑低迷，但具有保障房性質(zhì)的自住房在12月份卻迎來(lái)了交易高峰。
據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，12月上旬（1－10日），北京自住型商品房再迎交易高峰，網(wǎng)簽量達(dá)1296套。交易的主力是首創(chuàng)悅榕匯和住總?cè)f科·TBD萬(wàn)科天地兩個(gè)項(xiàng)目。兩項(xiàng)目十月入市，均價(jià)都在2．1萬(wàn)每平方米左右，而且房源量較大，共有自住房1700余套。因此，兩項(xiàng)目進(jìn)入“選房簽約”階段以后，帶來(lái)了北京自住房交易量的爆發(fā)。
除了這兩個(gè)項(xiàng)目，年底前還有更多的自住房項(xiàng)目等待入市。此外，還有三個(gè)項(xiàng)目正在進(jìn)行網(wǎng)上購(gòu)房申請(qǐng)登記。
胡景暉表示，自住型商品房是北京市較為特殊的一個(gè)制度設(shè)計(jì)，從2015年3月至2016年9月，在過(guò)往的18個(gè)月里，自住型商品房的持續(xù)供應(yīng)對(duì)穩(wěn)定北京房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲起到了重要作用，這也是與上海和深圳相比，北京房?jī)r(jià)上漲幅度較小，調(diào)控房?jī)r(jià)手段更有力的重要原因。
按照過(guò)往幾年的規(guī)律，年底都將迎來(lái)自住型商品房的供應(yīng)和交易高峰，2016年也將延續(xù)此規(guī)律，隨著今年年底前多個(gè)自住房項(xiàng)目的入市，將對(duì)平抑北京房?jī)r(jià)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到重要作用。
“930新政”中，北京明確將“進(jìn)一步加大自住型商品住房用地供應(yīng)”，未來(lái)繼續(xù)加大加快自住型商品房供應(yīng)，發(fā)揮這一制度效應(yīng)，將有利于抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。
