樓市有望高位平衡 不必對(duì)成交規(guī)模過(guò)分悲觀
近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2017年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。受益于“去庫(kù)存”和“棚改貨幣化”，廣大三四線樓市全面回暖，2017年我國(guó)商品房成交規(guī)模突破2016年的歷史最高位，再次刷新紀(jì)錄。
前端銷售明顯放量，這是連續(xù)近3年“去庫(kù)存”、三四線城市“就近城鎮(zhèn)化”加速，以及鼓勵(lì)居民適度“加杠桿”等多重因素疊加作用的結(jié)果。由于開(kāi)發(fā)商土地購(gòu)置面積連續(xù)3年負(fù)增長(zhǎng)（2014-2016年平均下降16.4%），加上“去庫(kù)存”持續(xù)推進(jìn)，截至2017年12月底，全國(guó)商品房待售面積同比下降15.3%，絕對(duì)規(guī)模已降至2014年10月份以來(lái)的新低，即本輪“去庫(kù)存”前的水平。
2017年1-12月，全國(guó)土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)15.8%，增速為近五年來(lái)第二高位，僅次于1-11月的水平；全年土地購(gòu)置價(jià)款增長(zhǎng)49.4%，增速創(chuàng)近6年來(lái)新高；全年商品房新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)7.0%，并呈現(xiàn)“前高后低”的走勢(shì)。2017年上半年新開(kāi)工累計(jì)同比增速達(dá)10.6%，到下半年，由于各大城市房?jī)r(jià)和預(yù)售證嚴(yán)格管控，融資條件全面收緊，資金來(lái)源累計(jì)同比增速?gòu)纳习肽甑?1.2%降至年底的8.2%，加上開(kāi)發(fā)商銷售規(guī)?！芭盼毁悺备?jìng)爭(zhēng)激烈，更注重在售庫(kù)存去化和資金回籠，新開(kāi)工意愿下降，出現(xiàn)延遲開(kāi)工等現(xiàn)象，導(dǎo)致新開(kāi)工下降。不過(guò)，土地購(gòu)置量?jī)r(jià)齊升、很多城市進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存階段，新開(kāi)工相對(duì)平穩(wěn)，開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增速在7%-9%窄幅波動(dòng)，全年增速為7%。
從房?jī)r(jià)看，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比平均漲幅在2017年5月達(dá)到最高點(diǎn)（0.8%）后開(kāi)始回落，最低點(diǎn)是9月份的0.2%。2017年10月以后，隨著預(yù)售證和房?jī)r(jià)管控有松動(dòng)，前期積累的高價(jià)盤和待網(wǎng)簽新房入市，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅連續(xù)3個(gè)月擴(kuò)大，12月達(dá)到0.5%，由此推動(dòng)新房?jī)r(jià)格同比漲幅連續(xù)11個(gè)月下降后，12月首次反彈。目前，一線城市新房?jī)r(jià)格同環(huán)比漲幅都在回調(diào)，環(huán)比已開(kāi)始下跌，二線同環(huán)比漲幅整體維持，三線漲幅已經(jīng)較高。
2016年和2017年，由于商品房銷售連創(chuàng)歷史新高，2017年銷售規(guī)模比本輪回升周期啟動(dòng)前的2014年增長(zhǎng)50%，透支或“加杠桿”需求不在少數(shù)。因此，2018年商品房銷售規(guī)模將慣性回調(diào)。同時(shí)，“去杠桿”排在2018年經(jīng)濟(jì)工作“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”之首。近期結(jié)束的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管工作會(huì)議，控制居民杠桿率過(guò)快增長(zhǎng)首次納入“去杠桿”框架。新年過(guò)后，銀行房貸額度并未因新會(huì)計(jì)年度到來(lái)而釋放。2017年住房融資仍快速增長(zhǎng)，甚至突破年初制定的占比控制目標(biāo)，嚴(yán)控房貸將是2018年控杠桿的重點(diǎn)之一。
房地產(chǎn)大起大落尚未根本緩解，長(zhǎng)效機(jī)制還未“落地”的情況下，調(diào)控稍有放松，樓市隨即反彈。因此，近期住建部明確調(diào)控“三個(gè)不動(dòng)搖”；官方媒體連續(xù)發(fā)文，樓市調(diào)控不會(huì)“拉抽屜”，2018年樓市還需保持當(dāng)前嚴(yán)厲調(diào)控態(tài)勢(shì)，回?fù)袅擞嘘P(guān)調(diào)控松綁的傳言。這意味著，除基于市場(chǎng)明顯降溫，少數(shù)非熱點(diǎn)城市適度修正政策外，2018年以“四限”（限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售）為主要內(nèi)容的調(diào)控還將保持高壓態(tài)勢(shì)。調(diào)控和房貸“雙緊縮”，加上2017年高基數(shù)，2018年商品房銷售規(guī)模大概率回落。不過(guò)，城市間分化將加劇，2015年率先反彈的一線城市，銷售連續(xù)下跌兩年后，2018年有望保持穩(wěn)定。二線城市分化最為明顯，受益于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人才新政，熱點(diǎn)二線樓市縮量但仍在高位，其他二線將下滑。同樣，三四線樓市分化也很嚴(yán)重，都市圈內(nèi)的三四線城市，2016年底至2017年首次受到政策打壓，2017年成交量下跌40%-70%不等。2018年，由于繼續(xù)受益于核心城市需求外溢，特別是近年來(lái)大城市軌道交通、高鐵、城際鐵路等擴(kuò)展到外圍三四線城市，加上十九大提出“以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局”，基于低房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)，2018年這些城市成交量將會(huì)有所回升。其他三四線城市在經(jīng)歷2017年房?jī)r(jià)暴漲后，2018年將整體回落。整體來(lái)看，預(yù)計(jì)2018年全國(guó)商品房銷售面積將同比下滑10%-15%，但絕對(duì)量依舊是歷史第三或第四好成績(jī)。
筆者認(rèn)為，不必對(duì)2018年商品房成交規(guī)模過(guò)分悲觀，因?yàn)榻陙?lái)我國(guó)城鄉(xiāng)發(fā)生的最大變化，就是最龐大的基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)完成鋪設(shè)，不僅包括道路、有線電視等，還包括移動(dòng)通訊網(wǎng)絡(luò)、物流網(wǎng)等。同時(shí)，農(nóng)村土地承包轟轟烈烈地展開(kāi)，社會(huì)保障（新農(nóng)合、新農(nóng)保）和公共服務(wù)網(wǎng)覆蓋面擴(kuò)大。有形和無(wú)形的巨型網(wǎng)絡(luò)覆蓋，把14億人聯(lián)結(jié)在一起。特別是，三四線城市及縣城居民、鎮(zhèn)鄉(xiāng)村村民眼界拓寬、觀念更新，疊加近年來(lái)公共服務(wù)“補(bǔ)欠賬”支撐，第二波人口紅利開(kāi)始釋放。因此，農(nóng)民踴躍進(jìn)城，小城市居民進(jìn)入大城市較活躍，樓市整體縮量，但有望在高位平衡。
再看上游開(kāi)發(fā)投資。盡管棚改貨幣化比例將從2017年的60%大幅回落，但除了順延項(xiàng)目外，棚改新增規(guī)模從原計(jì)劃的500萬(wàn)套增加至580萬(wàn)套。2017年，土地供應(yīng)6年來(lái)（2011-2016年）首次放量，一線城市增長(zhǎng)62%，50個(gè)城市出讓了100多宗租賃用地，盤活存量商業(yè)辦公和工業(yè)廠房“改租賃”，也正在如火如荼地展開(kāi)?；诿裆把a(bǔ)短板”供給側(cè)改革，如農(nóng)村危房改造、新市民“扎根”后市政水暖建設(shè)等將全面提速。開(kāi)發(fā)商集中度提升，千億及“沖千億”房企增多，也將助推上游穩(wěn)定。綜上，2018年開(kāi)發(fā)投資增速將依舊維持平穩(wěn)或小幅回落的態(tài)勢(shì)。
