商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化 迎來(lái)發(fā)展新高潮
近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，“輕資產(chǎn)”成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)改革的方向。尤其對(duì)流動(dòng)性較弱，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流需要時(shí)間的商業(yè)地產(chǎn)而言，金融創(chuàng)新最為迫切，殘酷的競(jìng)爭(zhēng)使得越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始走向輕資產(chǎn)道路。商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化正在悄然迎來(lái)發(fā)展高潮。
以單個(gè)項(xiàng)目為基礎(chǔ)資產(chǎn)包的專(zhuān)項(xiàng)支持計(jì)劃為例，日前，北京銀泰中心完成了一支資產(chǎn)支持證券(“北京銀泰中心資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”項(xiàng)下優(yōu)先A、B、C類(lèi)資產(chǎn)支持證券)發(fā)行上市，3類(lèi)資產(chǎn)支持證券發(fā)行量分別為40億元、33億元、2億元，合計(jì)規(guī)模75億元，發(fā)行利率分別為4%、5.3%和6.98%，存續(xù)期為18年，每3年設(shè)置開(kāi)放時(shí)間。
今年6月，新城控股集團(tuán)股份有限公司宣布發(fā)行“東證資管-青浦吾悅廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”，作價(jià)10.5億將上海青浦吾悅廣場(chǎng)注入該資管計(jì)劃?！敦?cái)經(jīng)周刊》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《》”)了解到，該筆交易包含了3.498億元的股權(quán)價(jià)格和7億元的債權(quán)價(jià)格，而新城控股將繼續(xù)持有該廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)及“吾悅”品牌。
大悅城地產(chǎn)在今年9月份首創(chuàng)了中國(guó)第一個(gè)房地產(chǎn)核心基金，交易對(duì)價(jià)明顯高于市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的平均估值。交易完成后，大悅城地產(chǎn)仍持有51%股權(quán)并將繼續(xù)擔(dān)任資產(chǎn)管理人管理旗艦項(xiàng)目。大悅城作為基金的管理人擁有運(yùn)營(yíng)杠桿，可以通過(guò)部分持股實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)控制。通過(guò)基金管理模式，大悅城可以在項(xiàng)目和基金兩個(gè)層面享有資產(chǎn)增值收益，提高股東回報(bào)，釋放資產(chǎn)價(jià)值。
為了迎合行業(yè)資管的發(fā)展趨勢(shì)，東原地產(chǎn)董事長(zhǎng)羅韶穎也透露，東原地產(chǎn)集團(tuán)(綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)管理、物業(yè)管理三大板塊)在戰(zhàn)略層面上一直以來(lái)也都在思考，由開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式向資產(chǎn)管理模式轉(zhuǎn)型。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴記者問(wèn)：“資產(chǎn)證券化就像是雙方結(jié)婚，要你情我愿。最終主要看兩條核心點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)收入和投資回報(bào)率。我們吾悅系產(chǎn)品好的投資回報(bào)率可以在10%左右，差的也保持在6%-8%之間，相對(duì)于普通的理財(cái)產(chǎn)品要高?！?
有數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去三年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的證券化實(shí)現(xiàn)了80%-90%的增長(zhǎng)。資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張迅速，以房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)起的證券化產(chǎn)品規(guī)模已達(dá)471億元，再加上其他口徑，將有上千億人民幣的規(guī)模。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅在去年，我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目的市場(chǎng)存量便已達(dá)13只。
房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程。
中國(guó)資產(chǎn)證券化研究院院長(zhǎng)林華認(rèn)為，通過(guò)吸引大眾資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，改變地產(chǎn)業(yè)主要依靠銀行貸款和債市融資的現(xiàn)狀，有利于去庫(kù)存、去杠桿、降成本，有助于化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。
聯(lián)合信用評(píng)級(jí)有限公司總經(jīng)理張志軍表示，作為融資手段之一，近兩年房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展可以用火爆來(lái)形容，它大大提高了資金周轉(zhuǎn)速度。
資料顯示，從發(fā)展前景來(lái)說(shuō)，目前，一線(xiàn)城市可供資產(chǎn)證券化的商業(yè)地產(chǎn)大約在3萬(wàn)億以上，然而商業(yè)地產(chǎn)的融資中絕大多數(shù)是商業(yè)銀行貸款，少數(shù)通過(guò)信托、保險(xiǎn)、資管提供融資。對(duì)比總額2萬(wàn)億美金的資產(chǎn)規(guī)模的美國(guó)市場(chǎng)，其中，REITs、CMBS占了大多數(shù)，存于表內(nèi)的商業(yè)貸款相對(duì)較少，還存在較大的市場(chǎng)落差，未來(lái)資產(chǎn)證券化的空間是極大的。
戴德梁行北中國(guó)區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管及董事胡峰表示，目前國(guó)內(nèi)完整意義上的REITs還沒(méi)有完全設(shè)計(jì)出來(lái)，但這是一個(gè)趨勢(shì)。國(guó)務(wù)院已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)文件，鼓勵(lì)和支持REITs的發(fā)展，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)，希望一段時(shí)間之后中國(guó)的REITs也會(huì)真的出來(lái)。
盡管房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化被視為大勢(shì)所趨，但歐陽(yáng)捷坦言：“目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的市場(chǎng)還不完善，還需要多方面的支持?！?
記者了解到，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)證券化市場(chǎng)的融資工具大概有三個(gè)品種：私募REITs、租金收益權(quán)的證券化和經(jīng)營(yíng)型物業(yè)抵押貸款CMBS。在美國(guó)，商業(yè)物業(yè)的融資市場(chǎng)是商業(yè)貸款、CMBS和REITs三分天下。REITs包括權(quán)益類(lèi)和抵押型，共有1萬(wàn)億美元規(guī)模；CMBS有8000億規(guī)模。而國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，商業(yè)銀行貸款占70%以上規(guī)模。非標(biāo)、銀行表外及私募REITs等占少數(shù)。中國(guó)的資產(chǎn)證券化雖然有很多創(chuàng)新，但與成熟市場(chǎng)相比還有巨大空間。
有業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“其發(fā)展的主要障礙包括相關(guān)法律法規(guī)的制約、相關(guān)稅收制度的缺乏、土地制度引發(fā)的物權(quán)風(fēng)險(xiǎn)以及租金回報(bào)率不穩(wěn)定等因素。”
中國(guó)資產(chǎn)證券化論壇理事，、天風(fēng)藍(lán)馨投資管理有限公司總經(jīng)理黃長(zhǎng)清也指出了制約房地產(chǎn)證券化發(fā)展的幾個(gè)問(wèn)題：“第一、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，很多項(xiàng)目已經(jīng)抵押給了銀行；第二、與銀行貸款的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，在我國(guó)的特殊體制下，銀行基本上是一家獨(dú)大，絕大多數(shù)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)都掌握在銀行手上；第三、出表問(wèn)題，隨著公司債和其他債務(wù)融資工具推出，靠資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)的融資目的已經(jīng)受到了替代性影響，很多企業(yè)做證券化是為了出表；第四、稅收問(wèn)題，尤其是營(yíng)改增。”
