市場(chǎng)能否降溫存疑，主流機(jī)構(gòu)這樣看待下半年樓市
近日，西安出臺(tái)了新一輪的樓市調(diào)控政策，新政規(guī)定，新落戶西安的購(gòu)房者需落戶滿一年或連續(xù)繳納12個(gè)月社保/個(gè)稅方可在限購(gòu)區(qū)內(nèi)購(gòu)買新房、二手房；而非西安戶籍的購(gòu)房者則需提供5年以上(含5年)的個(gè)稅或社保證明。
一石激起千層浪，西安出臺(tái)新限購(gòu)政策后，市場(chǎng)的目光立刻被拉向這個(gè)房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)數(shù)月排名第一的西部城市。事實(shí)上，包括成都、蘇州等城市近期均已出臺(tái)政策試圖對(duì)房市降溫。然而，新政究竟能起到何種效果？以西安為例，不少房地產(chǎn)從業(yè)者向記者表示，新政的影響尚難以判斷。
當(dāng)然，在“房住不炒”等政策指引下，也有機(jī)構(gòu)指出，未來(lái)調(diào)控政策城市分化將愈加明顯，熱點(diǎn)城市將加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，庫(kù)存壓力較大的城市或?qū)⑼苿?dòng)剛需釋放，整體看全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。
西安調(diào)控新規(guī)受關(guān)注
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近公布的全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)排行中，西安新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅連續(xù)6個(gè)月排名第一，屬于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市，亟需進(jìn)行房?jī)r(jià)穩(wěn)定；這被認(rèn)為是西安此次出臺(tái)房地產(chǎn)管控政策的重要背景。
陜西省宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)趙銳在接受記者采訪時(shí)表示，西安限購(gòu)新政的出臺(tái)主要是為了平滑矛盾。“一方面為解決引進(jìn)落戶人口的購(gòu)房明確條件，另一方面，控制新落戶人口的購(gòu)房量在自用范圍，防止為炒房而落戶，平復(fù)本地市民的需求矛盾。”
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則談到，西安的限購(gòu)新政反映出過(guò)去借落戶政策炒房、部分外來(lái)人口炒房、部分郊區(qū)市場(chǎng)炒房等問(wèn)題?！靶抡雠_(tái)較為及時(shí)，此前西安也出臺(tái)了管控房屋交易秩序的政策，通過(guò)政策組合拳，有助于促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展?！?
“很多客戶都是剛落戶過(guò)來(lái)，政策就出來(lái)了?！币晃晃靼伯?dāng)?shù)刂薪槿耸扛嬖V記者，也有一些客戶是剛看好房子，準(zhǔn)備近期落戶，卻沒(méi)料到政策已經(jīng)出來(lái)了。記者獲悉，在西安限購(gòu)新政出臺(tái)后，已有不少房產(chǎn)公司組織員工進(jìn)行解讀學(xué)習(xí)。
e公司記者了解到，西安限購(gòu)新政還涉及執(zhí)行上的細(xì)節(jié)，包括：
1、6月20日及之前落戶的可按照原購(gòu)審政策執(zhí)行；
2、通過(guò)社保或納稅落戶的在6月20日及之前已提交購(gòu)房資格審核房管系統(tǒng)的，可按照原政策執(zhí)行，6月20日之后提交的一律按滿五年執(zhí)行；
3、在戶籍中心正在辦理落戶申請(qǐng)的，若戶口本中落戶時(shí)間在6月20日之后的，不可按原政策執(zhí)行。
針對(duì)此次新政能否起到為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的作用，e公司記者采訪了多名西安本地的房地產(chǎn)從業(yè)人士。一位國(guó)內(nèi)一線房企的銷售人士告訴記者，西安從2017年開(kāi)始就出臺(tái)了限購(gòu)政策，此后限購(gòu)力度也一直在加大，但即使這樣，西安房?jī)r(jià)仍然一直上漲，并沒(méi)有抑制住消費(fèi)者的購(gòu)房熱潮；因此，新政能否為市場(chǎng)降溫還很難說(shuō)，“最終結(jié)果只能看市場(chǎng)的供需比?！?
事實(shí)上，供需比問(wèn)題在西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一直較為突出，新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛的問(wèn)題也長(zhǎng)期存在。一位西安本地中介人士就認(rèn)為，新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大，特別是西安有購(gòu)房需求的客戶基數(shù)很大，但新房產(chǎn)品仍較為有限。
因此，對(duì)于此次西安限購(gòu)政策能否起到積極的作用，該中介人士也持謹(jǐn)慎態(tài)度?！叭绻獮榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)降溫，必須放開(kāi)新房供應(yīng)量，如果供應(yīng)量上不去，客戶買不上的情況會(huì)一直存在?！?
房地產(chǎn)調(diào)控因城施策
與西安樓市同樣高溫難降的還有成都。e公司此前報(bào)道指出，2019年以來(lái)，成都土地拍賣市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，多個(gè)片區(qū)土拍價(jià)格樓面價(jià)刷新歷史記錄，甚至遠(yuǎn)高過(guò)地塊周邊二手房掛牌價(jià)。
值得一提的是，面對(duì)市場(chǎng)高溫，近日，成都市市場(chǎng)監(jiān)督管理局出手，要求房地產(chǎn)廣告不得宣傳“只賺不賠”、“坐等升值”等含有升值或投資回報(bào)的承諾；不得對(duì)規(guī)劃建設(shè)中的設(shè)施及其他市政條件做誤導(dǎo)宣傳。
記者注意到，就在西安新限購(gòu)政策出臺(tái)當(dāng)日，蘇州房貸市場(chǎng)收緊的傳聞也受到市場(chǎng)普遍關(guān)注。嚴(yán)躍進(jìn)就此談到，蘇州貸款政策收緊，主要體現(xiàn)在銀行的貸款政策略有調(diào)整，其理由基本上都是額度不足，這也體現(xiàn)出房貸政策趨嚴(yán)的導(dǎo)向。
事實(shí)上，最近這類政策收緊的案例很多，例如南京上浮首套房貸款利率、杭州上調(diào)房貸利率等。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，結(jié)合西安等城市近期出臺(tái)的政策，可以預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲城市政策收緊的可能性依然很大。同時(shí)，這也會(huì)影響今年三季度的市場(chǎng)交易，基本可以認(rèn)為三季度房屋交易市場(chǎng)會(huì)有降溫的特點(diǎn)，而到了四季度會(huì)有反彈的可能。
然而，除了部分城市房地產(chǎn)政策收緊，記者注意到，國(guó)內(nèi)不少城市也在特定區(qū)域放松了限購(gòu)。南京市高淳區(qū)就是最近的一個(gè)例子，信息顯示，在高淳區(qū)購(gòu)房的外地人只需提供在南京的《居住證》或《勞動(dòng)合同》即可開(kāi)具購(gòu)房證明，不需要近3年內(nèi)累計(jì)2年社?；騻€(gè)稅。
去年底以來(lái)，還有一個(gè)備受關(guān)注的城市就是菏澤，菏澤出臺(tái)取消新房、二手房限制轉(zhuǎn)讓的措施被視為國(guó)內(nèi)取消先手的第一槍。當(dāng)然，從房地產(chǎn)松綁的城市、區(qū)域?qū)傩詠?lái)看，仍然以三四線城市或一二線城市偏遠(yuǎn)區(qū)縣為主。
主流機(jī)構(gòu)“論市”
今年4月19日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議上，再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)調(diào)控政策的總體基調(diào)以及落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。正如前述，國(guó)內(nèi)不同城市、不同地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)政策或收緊、或放松的情況，這也意味著調(diào)控政策城市分化將愈加明顯。
不久前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了房地產(chǎn)行業(yè)今年1-5月運(yùn)行數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，5月房地產(chǎn)行業(yè)主要指標(biāo)均小幅回落，如投資、銷售、開(kāi)工增速，但5月土地市場(chǎng)仍保持較高熱度；分區(qū)域看，東北部銷售大幅回落，分城級(jí)看，一線城市熱度維持高位，二、三線城市銷售回落。
那么，今年下半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況如何，有何預(yù)判？記者注意到，近期，多家券商發(fā)布了房地產(chǎn)行業(yè)2019年中期投資策略，記者也梳理出核心要點(diǎn)供投資者參考。
1.信達(dá)證券認(rèn)為，未來(lái)調(diào)控政策城市分化將愈加明顯，同時(shí)，房地產(chǎn)融資環(huán)境難言寬松；但落戶限制放寬以及大力發(fā)展都市圈建設(shè)則有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期穩(wěn)健增長(zhǎng)；市場(chǎng)方面，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)融資環(huán)境難言寬松，熱點(diǎn)城市將加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，庫(kù)存壓力較大的城市或?qū)⑼苿?dòng)剛需釋放，整體看全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。
2.東海證券認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷從增量向存量的變遷，即重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)型，將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他多元化輔助業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)最大化成為近年各房企發(fā)展的主流趨勢(shì)投資策略。投資策略方面，從銷量改善的彈性空間以及政策支持方向來(lái)分析，立足于長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀、成渝四大城市群，并在核心都市圈輻射區(qū)域內(nèi)的二線、強(qiáng)三線城市布局完善的龍頭房企未來(lái)上升的彈性空間較大；此外，二線龍頭較一線龍頭基數(shù)低，業(yè)績(jī)彈性空間或更大。
3.光大證券認(rèn)為，從需求側(cè)來(lái)看，購(gòu)房信貸支持高位趨緩，預(yù)計(jì)全年銷售金額持平，銷售面積下降7%；從供給側(cè)來(lái)看，維持全年新開(kāi)工面積增長(zhǎng)8%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額增長(zhǎng)6%左右的預(yù)期。投資建議方面，隨著調(diào)控水平提升以及房企逐步拓展上下游，穩(wěn)定現(xiàn)金流比例將逐步提升，平滑營(yíng)收和利潤(rùn)的周期性波動(dòng)，地產(chǎn)行業(yè)周期波幅減弱，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)減小，外資配置比例提升，價(jià)值藍(lán)籌股的估值有望平緩提升。
4.招商證券則提到，未來(lái)真正高周轉(zhuǎn)房地產(chǎn)公司的價(jià)值將逐步凸顯。其建議關(guān)注真正高周轉(zhuǎn)公司，如萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)，且這類公司受益于集中度提高和持續(xù)的內(nèi)生性現(xiàn)金流；其次，精選“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”彈性品種，即高杠桿且兼具真正高周轉(zhuǎn)，如中南建設(shè)；同時(shí)，資源型公司仍可獲取穩(wěn)健回報(bào)，相對(duì)較高的利潤(rùn)率彌補(bǔ)了慢周轉(zhuǎn)的缺陷，如華僑城A。
