美國加息 對中國房地產(chǎn)市場影響幾何
美國貨幣政策調(diào)整對全球流動性、利率水平、大宗商品價格、通脹壓力、各國貨幣政策、國際資本資產(chǎn)配置等等均產(chǎn)生了廣泛而深入的影響。
美聯(lián)儲12月FOMC會議宣布加息25個基點，新的聯(lián)邦基金目標利率將處于0.5%-0.75%的區(qū)間，與市場預(yù)期一致。這是美聯(lián)儲時隔一年后再次加息，也是十年半以來美聯(lián)儲第二次加息。政策聲明顯示，本次利率決議是一致通過。預(yù)計明年將加息三次。
2017年的加息節(jié)奏會怎樣？
許多觀點認為，2017年美聯(lián)儲將更快加息。推動美聯(lián)儲加息預(yù)期大幅升溫的一個主要催化因素是特朗普贏得美國總統(tǒng)大選。特朗普勝出，共和黨同時控制參眾兩院，這一新局面強化了市場對于未來美國政府寬財政、緊貨幣政策取向的預(yù)期。在特朗普未來的任期內(nèi)，美國貨幣和財政政策的天平大概率將發(fā)生變化，財政刺激力度將加大，經(jīng)濟前景及通脹預(yù)期改善可能推動美聯(lián)儲更快加息。
不僅僅如此，人們普遍認為，一旦美國利率走入上行通道，那么美聯(lián)儲規(guī)模達4.5萬億美元的資產(chǎn)負債表必須收縮。加息并不可怕，一旦美聯(lián)儲開始“縮表”，這無異于吞噬流動性的開始，也必定會造成市場動蕩。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為：
美元加息對中國房地產(chǎn)肯定是負面影響，但由于我國對資本賬戶長期實行較為嚴格的管制，資本外流渠道不暢通，歷史上的美國歷輪加息對我國房地產(chǎn)市場基本沒有造成很大影響；在我國仍實行較嚴資本管制的前提下，美國加息對我國房地產(chǎn)市場影響仍然較小。但在2017年，對房地產(chǎn)的負面影響肯定是超過歷史過去的。特別是在2016年的系列政策推動下，中國房地產(chǎn)自身也已經(jīng)到了調(diào)整的邊緣。
在2015年12月那一次美元加息后，看得見的是，中國進行了大規(guī)模的信貸刺激，釋放的大量的貨幣，這也帶來了中國房地產(chǎn)市場最火爆的2016年，全年房地產(chǎn)銷售額歷史首次超過10萬億。
那么在此加息，中國房地產(chǎn)會如何受到美元升值影響？在房地產(chǎn)政策已經(jīng)收緊的情況下，中國房地產(chǎn)市場走勢如何？
從市場趨勢看，2017年也已經(jīng)沒有了繼續(xù)2016年超發(fā)貨幣的基礎(chǔ)：
中國房地產(chǎn)市場的短期最大決定因素是來自房貸的量與價格，目前看，前11月，市場的沖高完全是因為房貸的天量占比：
央行昨日（12月14日）公布的數(shù)據(jù)顯示，中國11月新增貸款7946億元，大幅超出此前市場預(yù)期的7200億元，也遠高于上月的6513億元。
在11月新增的7946億元人民幣貸款中，房貸仍是主力。具體來看，11月，以房貸為主的住戶部門中長期貸款增加5692億元，為年內(nèi)第二高，占當月新增信貸的約72%，較上月的75%略有下降。
所以這個數(shù)字的變化，將決定未來6-9個月房地產(chǎn)市場的走勢：
那么美聯(lián)儲的加息對中國房地產(chǎn)市場的影響主要有幾點：
第一：人民幣繼續(xù)走弱，有沒有加息可能性？
本周一當天，一年期離岸人民幣掉期（CNH1Y）與在岸市場同期人民幣掉期價差創(chuàng)下過去11個月以來的最大值，凸顯國際投資機構(gòu)在離岸市場看空人民幣的情緒有所高漲。
這種情況下：中國經(jīng)濟剛剛企穩(wěn)，又臨近年末流動性緊張關(guān)頭，短期加息可能性不大，但在2017年的二季度有沒有可能開啟加息？
第二：資金回流美國：
07-08年美國實施量化寬松的貨幣政策，增加了貨幣供應(yīng)量。帶來全球流動性的泛濫，美元貶值，創(chuàng)造了大宗商品的牛市。未來美元走強，必然會導(dǎo)致自己回流美國。大宗商品陷入熊市，全球出現(xiàn)通縮跡象，多數(shù)貨幣出現(xiàn)貶值。
美聯(lián)儲加息就猶如一柄“達摩克利斯之劍”，懸于全球金融市場之上，人民幣也不例外。
第三：全球資金流動加劇：
資金流動的加劇將有可能帶動部分國內(nèi)資金轉(zhuǎn)變投資方向。國內(nèi)目前大部分投資資金主要集中在房地產(chǎn)和股市當中，資金的投資方向發(fā)生轉(zhuǎn)移極有可能導(dǎo)致中國樓市及股市的大幅動蕩。
對于有投資需求的投資者，為實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，資產(chǎn)配置可以考慮增加美元、英鎊計價的投資品比例。有條件的，可以選擇海外置業(yè)、海外保險，或選擇QDII類產(chǎn)品以及海外股市的投資機會。
第四：資金價格明顯上漲：
從資金成本看，過去的一個月，支付寶的收益從2.44上漲到了2.65，可見整體資金價格的上行。這個趨勢還在持續(xù)。
2008年經(jīng)濟危機后，美聯(lián)儲每25個基點的降息操作，大約助漲了中國房地產(chǎn)投資增速4個百分點。考慮到市場的中長期走勢尚不明朗，房產(chǎn)的變現(xiàn)能力又較差，買房（特別是非核心城市）已不再是穩(wěn)妥的投資選項。
第五：國內(nèi)融資難度上行：
2016年，房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資刷新了歷史紀錄，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：合計全年融資額度達到了11250億，這也是歷史首次突破1萬億的年份，同比同口徑上漲幅度達到了25%。但從10月調(diào)控以后看，房企的債券融資難度明顯加大：
10月單月融資684億，而在11月融資全月只有288.3億，10-11月的融資額，相比8-9月下調(diào)了57%。11月不足300億的融資也是最近一年的最低值。
第六：海外融資成本大幅上漲
僅11月來，房企提前贖回美元債務(wù)已經(jīng)超過10億美金，而且從趨勢看，隨著美元走強，房企贖回的速度還在加快。
11月28日，龍湖地產(chǎn)有限公司披露，其已于25日完成贖回2019年到期優(yōu)先票據(jù)，金額相當于相等于票據(jù)本金額103.43750%另加截至贖回日期（但不包括該日）的累計及未支付的利息的贖回價。
11月10日 - 花樣年控股(01777)公布,公司近期于公開市場購買本金總額分別為650萬美元及570萬美元的2019年票據(jù)及2017年票據(jù)的部分。
11月15日,景瑞控股有限公司發(fā)布公告宣布,公司于11月14日以2190萬美元的總代價(包括未付應(yīng)計利息)購買本金總額為2050萬美元的部分2018年票據(jù)
11月合景泰富(01813)公告稱，該公司已于贖回日期按贖回價贖回本金總額4億美元的所有未償還2012年票據(jù)，贖回價相等于2012年票據(jù)本金額100%，即4億美元。
新昌集團控股(00404)發(fā)布公告，根據(jù)1億美元于2017年到期的6厘可換股債券條款規(guī)定，公司將按任何可換股債券持有人的選擇，于2016年11月20日按本金額加上截至該日期應(yīng)計但未支付的利息，贖回全部或部分該持有人的可換股債券。
第七：資本管制加強可能性增加
從國內(nèi)經(jīng)濟的基本走勢看，疊加人民幣的供需角度看，人民幣中長期貶值是既成事實，但因為強有力的國家調(diào)控，人民幣的貶值導(dǎo)致資本大規(guī)模無序外流的可能性不大。
龐大的外匯儲備可以防止人民幣短期大幅度貶值，外匯管制相對嚴格，也約束了資本短期大規(guī)模流出。
第八：人民幣貶值肯定是房地產(chǎn)的利空
在人民幣升值的數(shù)年里：人們的財富和可支配收入會隨著人民幣的升值而增加，住宅作為一種高價消費品，吸引了大量財富增長的消費者，在房地產(chǎn)供給短期內(nèi)難以增加的情況下，房地產(chǎn)需求的增加會拉高房價。
流入房地產(chǎn)市場的資金會隨之人民幣升值預(yù)期而增加。“輸入性通貨膨脹”會引起我國物價上漲。一般來說，商品房的需求彈性大于普通商品，因而上漲的幅度會更大。
預(yù)期效應(yīng)會明顯放大流動性效應(yīng)和財富效應(yīng)。當市場預(yù)期人民幣升值時，國外資金會大量流入我國房地產(chǎn)市場，從而推高房價。
但如果一旦人民幣改變升值預(yù)期，出現(xiàn)趨勢性的貶值變化，買房就賺錢的趨勢將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這種情況下，買房就愈加需要謹慎。
第九：巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張
如果持續(xù)甚至有可能出現(xiàn)違約。同時，美元走強后，熱錢將流出中國市場，這會加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢荒”窘境，如果人民幣貶值形成趨勢，將影響房地產(chǎn)市場將面臨頹勢，從而可能傷害中國經(jīng)濟。
人民幣貶值對房地產(chǎn)市場來說，首先影響三四線市場，對目前的一二線房地產(chǎn)市場來說影響不大，但如果成為趨勢，房地產(chǎn)市場難免受到影響。
在未來一線城市依然是房地產(chǎn)的避風港，特別是看到地王頻繁出現(xiàn)的區(qū)域，更是代表了未來的投資價值。
第十：市場出現(xiàn)通貨膨脹苗頭
目前通脹看似溫和，但上升趨勢令人不安，工業(yè)價格漲幅向消費者傳導(dǎo)只是時間問題！
如果2017年出現(xiàn)通脹爆發(fā)，則央行貨幣政策方向可能發(fā)生更大變化。那么對于中國房地產(chǎn)來說，堅守一二線更是最大的綠洲。
第十一：對于豪宅市場：
未來可能更多的資金進入歐美市場，而對于新興市場的資產(chǎn)和大宗商品很可能吸引力降低。刷新歷史紀錄的2016年一線城市豪宅市場很可能在2017年難再突破。
第十二：對于普通人來說：
減少房地產(chǎn)投資行為，剛需入市盡量選擇核心區(qū)域，在這個人民幣趨弱的時候，選擇資產(chǎn)必須是變現(xiàn)難度最小的資產(chǎn)，對于很多遠郊區(qū)前期已經(jīng)暴漲過的資產(chǎn)，目前看，風險要遠遠大于核心區(qū)域。
