2017年投資如何操作 房地產(chǎn)還能不能投？
2016年馬上就要過去了，在新的2017年，我們?cè)撊绾瓮顿Y？哪些領(lǐng)域仍有潛力、哪些項(xiàng)目需要避免？房地產(chǎn)是否還是好的投資項(xiàng)目呢？今天我們來聽聽北京師范大學(xué)金融研究中心主任、中國社會(huì)科學(xué)院國際金融研究中心研究員、平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家；中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)研究員鐘偉先生的看法。
2017年總的調(diào)子，2017年是一個(gè)不按常理出牌的一年，所以請(qǐng)各位捂緊自己的錢袋子。在不按常理出牌的時(shí)候，我們會(huì)遇到比較多的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)在2017年是不錯(cuò)的，但仍然在廣泛的投資領(lǐng)域我們需要謹(jǐn)慎。結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)還有，分門別類的向大家匯報(bào)。
第一個(gè)是關(guān)于全球的經(jīng)濟(jì)，我們把經(jīng)濟(jì)體分三類，一類是歐美日這些發(fā)達(dá)國家，經(jīng)濟(jì)增長微弱，通脹不嚴(yán)重，就業(yè)情況好轉(zhuǎn)。第二類是資源國家，像俄羅斯、巴西、委內(nèi)瑞拉等等這些經(jīng)濟(jì)體，在過去一段時(shí)間，經(jīng)濟(jì)是衰退的，通脹很厲害，失業(yè)情況也比較嚴(yán)重。另外就是新興國家，新興國家波動(dòng)比較厲害，先是匯率貶值、經(jīng)濟(jì)不好，但在過去的兩年，新興經(jīng)濟(jì)體表現(xiàn)還不錯(cuò)。這三類國家。
這三類國家從次貸危機(jī)到現(xiàn)在這么多表現(xiàn)，從現(xiàn)在看到明年或者后年這三類經(jīng)濟(jì)體哪些會(huì)好一些呢？我們覺得比較好的是，發(fā)達(dá)國家當(dāng)中主要看好美國，當(dāng)然特朗普還是一個(gè)問題。資源類國家當(dāng)中我們覺得在今后的兩三年時(shí)間，資源類國家在邊際上的改善是最多的，例如俄羅斯、巴西，都有可能會(huì)改善，也有相當(dāng)多的投資者現(xiàn)在進(jìn)入到俄羅斯境內(nèi)進(jìn)行投資，投什么呢？投俄羅斯的資源類的上市公司的股票，因?yàn)橘Y源價(jià)格、油氣價(jià)格在漲，當(dāng)然資源企業(yè)不會(huì)更惡化，有可能好轉(zhuǎn)。俄羅斯的盧布曾經(jīng)貶值非常多，在今后一段時(shí)間，盧布應(yīng)該至少會(huì)有一些升值的希望，俄羅斯經(jīng)濟(jì)也會(huì)有0以上的增長，比如增長1%左右，這樣就使得俄羅斯資源類上市公司的股票非常值得投資。發(fā)展中國家當(dāng)中，四小龍是不太好的，但也有一些經(jīng)濟(jì)體不錯(cuò)，像越南、印尼、馬來西亞都有機(jī)會(huì)。所以未來這段時(shí)間，發(fā)達(dá)國家主要看美國，資源類國家主要看加拿大、澳大利亞、俄羅斯等，發(fā)展中國家看東南亞，跟中國不太對(duì)抗的經(jīng)濟(jì)體。
發(fā)達(dá)國家總體上來講我們也提出了一個(gè)看法，不看好歐洲、不看好四小龍，我們可以買什么呢？回避什么呢？這兩個(gè)都是需要回避的。
我們首先來看一下歐洲的問題，歐洲是可能在今后非常長的時(shí)間都是令人談虎色變的地方，2017年歐洲游什么問題呢？第一個(gè)是難民和穆斯林的問題。第二個(gè)問題是政治周期的問題，明年法國、德國、意大利、荷蘭等國家都要進(jìn)行大選，大選之后的政府肯定是向右走，更保守的。第三個(gè)問題是歐洲金融業(yè)的問題，歐洲銀行業(yè)的資產(chǎn)不良率超過了6%，意大利的銀行業(yè)不良率超過了20%，怎么混下去呢？很難。第四個(gè)問題是強(qiáng)勢(shì)美元給歐洲帶來的壓力，因?yàn)槟壳皻W洲的資金和歐洲的優(yōu)秀的企業(yè)家也在離開歐洲，進(jìn)入北美。所以總體來講，歐洲的經(jīng)濟(jì)前景比較令人不放心。在這樣大的背景下，這些問題都不是一兩年能解決的，2017年是黑天鵝頻繁的從歐洲飛出來的一個(gè)年度，所以歐洲是應(yīng)該回避的。
四小龍，我知道各位非?？春盟男↓?，但是你們的這種看好和我們做研究的是不一致的，我個(gè)人認(rèn)為在未來長達(dá)五到十年的時(shí)間，四小龍沒有任何機(jī)會(huì)。四小龍沒有機(jī)會(huì)的原因我不詳細(xì)說，在20年前大約是1997、1998年的時(shí)候，四小龍四個(gè)經(jīng)濟(jì)體加起來，經(jīng)濟(jì)規(guī)模比中國大陸大20%，時(shí)至今日，四小龍加起來，經(jīng)濟(jì)總量只有大陸的20%。所以他們已經(jīng)變得無足輕重，不僅無足輕重，四小龍最大的問題在于，他們既不是東亞經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭雁，他們是落后的小鳥，他們也不是東亞新秩序的遵守者，他們的思維停留在舊的思維安全觀念，但他們對(duì)東亞的經(jīng)濟(jì)依附日益加深。所以四小龍的整個(gè)未來的經(jīng)濟(jì)增長、社會(huì)氣氛、政治價(jià)值觀的選擇，都非常令人悲觀，沒有一個(gè)會(huì)稍微出色一點(diǎn)。
香港、臺(tái)灣、新加坡、韓國的問題都將長期存在，主要原因是這些國家的政治領(lǐng)導(dǎo)人沒有看清楚東亞在發(fā)生什么，誰是東亞的主人。所以四小龍無論做什么事情都不合適，可能我們國內(nèi)企業(yè)家比較熱衷的就是到新加坡或者香港洗錢，其他的沒什么用處。
我們?cè)倏匆幌略谶@個(gè)過程當(dāng)中關(guān)于傳統(tǒng)和創(chuàng)新的問題，我待會(huì)兒再講。在2017年及今后更長的時(shí)間，我們要回到傳統(tǒng)，謹(jǐn)慎地看待創(chuàng)新，因?yàn)閯?chuàng)新的風(fēng)險(xiǎn)在2017年及今后兩年會(huì)非?？焖俚谋l(fā)。三層分化當(dāng)中，戰(zhàn)略選擇是什么呢？發(fā)達(dá)國家的我們可以適當(dāng)?shù)目炊嗝涝Y產(chǎn)，資源類國家我們要看過資源類股票，發(fā)展中國家看多東南亞國家的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。
我們看一下美元的情況會(huì)怎么樣，總體上來說，目前外資投行機(jī)構(gòu)以及我們國內(nèi)的一些首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家傾向于認(rèn)為在2017年美聯(lián)儲(chǔ)有兩次加息，特朗普又會(huì)搞基建又會(huì)搞再制造等等，美元指數(shù)甚至?xí)黄?20、135等等，這些我都不相信，在此之前市場(chǎng)研究人員是很樂觀的，突然就悲觀了，所以我們要謹(jǐn)慎地看待這些問題。
我個(gè)人的理解。第一，特朗普對(duì)美國經(jīng)濟(jì)來講是一個(gè)大麻煩，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)都是大麻煩。所以特朗普所帶來的投資效應(yīng)是不確定的，我們并不清楚他要做什么，也并不清楚他實(shí)際能做什么事情。第二，美國經(jīng)濟(jì)在2017年并不那么出色，今年國際貨幣基金組織預(yù)期美國經(jīng)濟(jì)增長1.6%，實(shí)際上要稍微好一點(diǎn)，但好不了太多。明年可能持續(xù)改善，但也是輕微的。第三，美聯(lián)儲(chǔ)也許在2017年能加息兩次，但是更多的、更陡峭的加息是不太可能的。所以美國經(jīng)濟(jì)在溫和好轉(zhuǎn)，但不會(huì)因?yàn)樘乩势丈吓_(tái)而有戲劇性的實(shí)質(zhì)的好轉(zhuǎn)，希望大家了解這些細(xì)節(jié)。
比如特朗普演講的時(shí)候經(jīng)常是這樣的，做這樣的動(dòng)作，這個(gè)意思是什么呢？他的手掌并不合著，松開著，表明他非常不嚴(yán)肅，他這么擺手的時(shí)候是表明你們都錯(cuò)了，你們講得都不怎么的。再用彎曲的手指頭點(diǎn)其他人，這表明責(zé)任在你，你錯(cuò)了，你錯(cuò)了，你錯(cuò)了。一個(gè)商人，你們都不對(duì)，你們都閉嘴，你錯(cuò)了，你錯(cuò)了。這不是一個(gè)負(fù)責(zé)任的態(tài)度。所以特朗普基本上我覺得對(duì)世界經(jīng)濟(jì)來講是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。
總體而言，美元我們傾向認(rèn)為在2017年最大的可能性，美元指數(shù)在105左右，而遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有我們現(xiàn)在預(yù)想的那么高。如果在105左右，那就意味著美元持續(xù)走強(qiáng)的兩個(gè)條件，即美聯(lián)儲(chǔ)不斷加息和美國經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，其實(shí)并不具備。那也意味著在2017年人民幣兌美元貶值的壓力并不是特別大?？傮w來講，由于美國的美元指數(shù)走強(qiáng)和美國經(jīng)濟(jì)相對(duì)在發(fā)達(dá)國家比較好，所以我們傾向認(rèn)為在大類資產(chǎn)當(dāng)中，像美國的樓市、美國的股票當(dāng)中的部分比較便宜的現(xiàn)金流充沛的企業(yè)是可以選擇的。但總體上來說，美國沒有那么好。
發(fā)展中國家當(dāng)中我們非?？春迷侥?、菲律賓、印尼、馬來西亞、柬埔寨等這些經(jīng)濟(jì)體，這些經(jīng)濟(jì)體在未來會(huì)在東亞有比較出色的表現(xiàn)，因此也許我們的開發(fā)商，尤其是中小型開發(fā)商到越南、馬來西亞或者印尼做一些制造業(yè)的投資，或者是房地產(chǎn)的投資，也許是可以考慮的。但在發(fā)展中國家去投的時(shí)候，目前最大的問題在于兩個(gè)，第一個(gè)是政策的不透明度，第二個(gè)是這些國家的匯率走勢(shì)還是有風(fēng)險(xiǎn)的。
我們看大類資產(chǎn)，我們剛才介紹了區(qū)域，區(qū)域當(dāng)中我強(qiáng)調(diào)的是比較看好的是北美資源國、東南亞那些國家，比較看空的是歐洲和四小龍。大類資產(chǎn)無非就是股票、債券、商品、黃金、房地產(chǎn)。我們來分門別類看一下。
美股，目前是歷史新高，大多數(shù)原因是因?yàn)楹芏嗳藢?duì)于2017年美國股票市場(chǎng)看好的，我們比較擔(dān)心，擔(dān)心的原因是因?yàn)槊绹?jīng)濟(jì)并不特別出色，美聯(lián)儲(chǔ)也并沒有特別著急想加息的壓力，因此在這種情況之下，自特朗普勝選之后，美股已經(jīng)漲了11%到12%，我們傾向于認(rèn)為由特朗普沖擊所帶來的漲幅可能是非理性的。如果特朗普在明年1月份上臺(tái)之后，他所能做的事情并沒有公眾所期待的事情那么好，那么自他當(dāng)選之后，到他上任之后的這段時(shí)間，在一兩個(gè)月股市的百分之十幾的漲幅可能是不真實(shí)的，可能是應(yīng)該調(diào)整的。所以我們對(duì)美股傾向認(rèn)為2017年以調(diào)整為主。
美股的驅(qū)動(dòng)力在哪里呢？在減稅、在基建、在放松監(jiān)管等等，這些看起來都不太容易做。減稅之后，美國的國債賣給誰呢。搞基建，美國沒有能力搞基建。世界上有能力搞大型基建的只有中國。放松監(jiān)管會(huì)導(dǎo)致一個(gè)問題，財(cái)富會(huì)越來越多的向富裕人群集中，比如向技術(shù)精英、房地產(chǎn)開發(fā)商、金融從業(yè)人員集中，而大多數(shù)中等收入階層和底層民眾會(huì)報(bào)怨的。中國過去幾年出現(xiàn)了BAT，一定加劇了貧富懸殊。
科技股，我個(gè)人認(rèn)為是非常大的問題，我們把它認(rèn)為現(xiàn)象級(jí)的企業(yè)將逐步現(xiàn)行。我們?nèi)祟愒诿媾R困境的時(shí)候，通常首先的反映是求新求變，求新求變之后沒有結(jié)果，我們就會(huì)進(jìn)入到保守、封閉、以鄰為壑的時(shí)期。所以在特朗普上來之前，我們都在說創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、雙創(chuàng)，特朗普上臺(tái)之后，我們更多的走向了孤立主義、保守主義，全球化走向碎片化。
舉個(gè)例子。Uber的估值四五百億美金，到現(xiàn)在不知道賺沒賺錢。但是美國的達(dá)美航空、美聯(lián)航、國美航空等這些大的航空公司的估值，最大的航空公司在美國的估值也不過300多億美金。生活當(dāng)中可以沒有Uber，但生活當(dāng)中如果三大航空公司倒閉了兩家，那是不可以的。所以Uber值不了這么多錢。Airbnb據(jù)說價(jià)值150到170億美金，到現(xiàn)在還沒掙錢，那是沒有道理的，世界上最大的酒店管理集團(tuán)，比如洲際或者萬豪，估值也就六七十億美金，人家也是品牌輸出，有物業(yè)管理，有輕資產(chǎn)的。所以Airbnb只是商旅活動(dòng)的輔助手段，不是主流。
又例如說中國的滴滴、中國的樂視，等等一堆我們以為是偉大現(xiàn)象的企業(yè)，在2017年都將進(jìn)入現(xiàn)行期，什么叫現(xiàn)行呢？我不能以為他們會(huì)死，但他們估值太貴了，應(yīng)該適當(dāng)便宜一些，便宜多少呢？我個(gè)人認(rèn)為打?qū)φ圻€是太貴。所以2016年開始已經(jīng)有這種征兆了，在2017以及更長的時(shí)間，這些創(chuàng)新求變的企業(yè)，會(huì)回到它應(yīng)該成為的樣子。那就意味著PE、VC都將紛紛倒閉，而我們?cè)谑袌?chǎng)上所投資的那些企業(yè)，可能估值也會(huì)有非常大的收縮。美國的納斯達(dá)克跟中國的創(chuàng)業(yè)板都不會(huì)有例外。
四小龍的困境我就不說了，不看好。
港股，周圍有非常多的人看多港股，沒有道理的。在深港通推出之前，非常多的人看好港股，看好港股的邏輯是一致的。第一，香港是聯(lián)席會(huì)議制，人民幣在貶值，所以買港股，就相當(dāng)于把人民幣換鋼筆，有套匯的機(jī)會(huì)。第二，港股比A股便宜。第三，深港通，資金會(huì)南下，去買港股。所有的邏輯都一樣，我們經(jīng)常講大家都知道、眾人皆之，美之為美，俗也，大家都知道那東西很漂亮，看多了就丑了。A股跟H股有估值的價(jià)差，H股交易很不活躍，A股還有一定的流動(dòng)性。香港的政治前景非常不明朗，而內(nèi)地不是這樣。香港是缺乏創(chuàng)新活力的，而內(nèi)地不是這樣。盡管你可以用港幣適當(dāng)?shù)奶桌?、套匯，但是你并不清楚港股指數(shù)向上還是向下。如果這一切看好港股的理由發(fā)生的話，那么外資投行機(jī)構(gòu)將在深港通之前把港股做上去。所以事實(shí)的結(jié)果是，深港通通了之后，中國這個(gè)資金是從香港流向深圳和上海市場(chǎng)。港股我個(gè)人認(rèn)為在今后很長時(shí)間都跟現(xiàn)在差不多，都沒有什么機(jī)會(huì)。它的機(jī)會(huì)應(yīng)該不如內(nèi)地的A股。這是關(guān)于股票類的我們這么看。
這么看下來之后，我們能看到的是，美股有風(fēng)險(xiǎn)，港股不怎么地，四小龍也不好，那還有誰好呢？我們可能傾向于認(rèn)為A股還是不錯(cuò)的。
我們?cè)倏磦?
債券的問題就比較嚴(yán)重了，我們想提一個(gè)概念叫做重債富國，現(xiàn)在欠債的不再是什么拉美或者撒哈拉以南的國家了，是那些富裕國家，比如南歐、日本，欠了一堆錢。欠了如此之多的債務(wù)之后，這些國家的比較低的經(jīng)濟(jì)增長，比較低的通脹水平和嚴(yán)重的債務(wù)問題，使得這些經(jīng)濟(jì)體沒有辦法承受高利率。在今后一段時(shí)間，隨著美國經(jīng)濟(jì)溫和向上，美聯(lián)儲(chǔ)加息，目前有可能全世界央行的長期流動(dòng)性到了一個(gè)拐點(diǎn)，所謂長期流動(dòng)性到了一個(gè)拐點(diǎn)，我的意思是，包括美聯(lián)儲(chǔ)在內(nèi)的世界主要國家的央行，已經(jīng)沒有辦法再印更多的鈔票或不愿意大量的印更多鈔票了，這是貨幣數(shù)量上。另外，利率不會(huì)更低了，有可能不會(huì)低下去，甚至可能會(huì)起來一點(diǎn)。中國也一樣，自2016年全年及今后幾年，中國央行也不會(huì)大規(guī)模的印更多的鈔票了。以國債利率、同業(yè)拆借利率為標(biāo)志的無風(fēng)險(xiǎn)利率，也不太可能進(jìn)一步向下。所以我們看到債的時(shí)候，可能需要一個(gè)觀念，全球長期流動(dòng)性也許到了一個(gè)拐點(diǎn)，至少在中國和美國是如此。
如果中美到了長期流動(dòng)性拐點(diǎn)，那么或遲或早新興國家、歐洲或日本會(huì)被迫跟進(jìn)。載重氛圍之下，債券市場(chǎng)是很難有大級(jí)別的機(jī)會(huì)的。美債明年情況不會(huì)有現(xiàn)在這么糟，但也幾乎沒有什么機(jī)會(huì)。很難想象特朗普的減稅政策跟基建政策能夠同時(shí)并行，如果要想在他任期之內(nèi)搞五億美元的稅，還有大規(guī)模基建，是不太可能的。特朗普任內(nèi)這么搞是不行的。有人說，不，里根也這么搞過。千萬別忘了，時(shí)移世易。里根上任的時(shí)候，美國的債務(wù)是歷史上最輕的時(shí)候。特朗普上任，是美國歷史上債務(wù)比較重的時(shí)刻。里根上任的時(shí)候，是美元利率很高，所以里根上任之后美元利率一路向下。而現(xiàn)在美元利率可能會(huì)逐漸向上。背景不一樣。所以債券市場(chǎng)，包括美元、中國2017年機(jī)會(huì)都不是特別大。
那么信用債呢？信用債取決于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的營運(yùn)能力。在美國這個(gè)機(jī)會(huì)不大，在中國信用債會(huì)傍大款。大類資產(chǎn)當(dāng)中，我們看一下大宗商品，明年應(yīng)該還是不多的。我們看多大宗商品的幾類產(chǎn)品，化石、農(nóng)產(chǎn)品、黃金?；茉纯傮w上還是有一些機(jī)會(huì)的，但不會(huì)特別大，因?yàn)槿绻蛢r(jià)漲到55到60，美國的頁巖油氣企業(yè)就開始有機(jī)會(huì)。所以油價(jià)在2017年只是溫和上升。另一個(gè)就是農(nóng)產(chǎn)品，農(nóng)產(chǎn)品我們可以看一下相當(dāng)多的品種，2009、2010年以來到現(xiàn)在并沒有顯著的價(jià)格上漲，而美國是全球農(nóng)產(chǎn)品重要的出口國，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上升應(yīng)該是對(duì)美國有好處的。第三是黃金，黃金這個(gè)東西，在2015年7月份大概是1070，在美聯(lián)儲(chǔ)加息之后的2015年的12月份大概是1045到1050。今年最多的時(shí)候漲到13幾幾，現(xiàn)在要跌下來了。目前的水平可能是1130到1140。但畢竟這個(gè)價(jià)格比去年這個(gè)時(shí)候還是要多了100塊錢作嘔。漲幅大概在7%到8%。如果我們對(duì)2017年的美國經(jīng)濟(jì)不是那么強(qiáng)烈的看好，對(duì)特朗普沒有寄予過高的希望，應(yīng)該說黃金在2017年還是有一些機(jī)會(huì)的，至少不是太壞的選擇。這是我們?cè)诖笞谏唐樊?dāng)中，我們覺得化石能源、農(nóng)產(chǎn)品、黃金還不錯(cuò)，其中我個(gè)人比較覺得有機(jī)會(huì)的是農(nóng)產(chǎn)品。比較不明朗的就是我們對(duì)特朗普太樂觀了。
大類資產(chǎn)當(dāng)中的房地產(chǎn)，我不想詳細(xì)地說它了。很多人認(rèn)為中國在2015、2016年房價(jià)漲太多了，在2014年同樣在這個(gè)會(huì)場(chǎng)我已經(jīng)向大家匯報(bào)過，把它總結(jié)為兩句話，三年漲、五年平、十年落。4+2城市，北上廣深、南京、廈門。現(xiàn)在回過頭來看兩年前的預(yù)判，大致還是靠譜的，并非完全不靠譜。那么是不是2016年房價(jià)漲太多了呢？也未必。如果仔細(xì)看一下2011年1月份以來到現(xiàn)在世界主要城市的房價(jià)，基本都翻倍了，包括紐約、舊金山、西雅圖、多倫多、溫哥華，甚至包括千年不漲的城市，法蘭克福、柏林都漲了，也漲了60%、70%。所以世界的主要城市在過去五年房價(jià)都漲了，幾乎翻倍，并且這些國家都呈現(xiàn)出一線城市房價(jià)漲，三四線不漲，甚至反跌的情況。
同時(shí)以北美為例，典型的呈現(xiàn)出房價(jià)上漲更快，而房屋的租金收益率在下降。在2009到2011年的這段時(shí)間，美國公寓的出租收益率能夠達(dá)到7%到8%，甚至更高一些。而現(xiàn)在普遍的不會(huì)高于5%。這就是發(fā)達(dá)國家所呈現(xiàn)的樓市。這種跡象隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息，隨著長期利率往上走，我個(gè)人傾向認(rèn)為，西方主要城市的房價(jià)的漲幅，有可能會(huì)趨緩，但它將繼續(xù)上漲。主要原因還是因?yàn)閭瘺]機(jī)會(huì)，股票的機(jī)會(huì)可能會(huì)有些風(fēng)險(xiǎn)，所以總體來講，西方的樓市漲幅趨緩，繼續(xù)溫和的上升。
中國的情況，2011年開始沒有大漲，結(jié)果所有漲幅集中在2015年底、2016年釋放了，所以我們也傾向的認(rèn)為，在今后兩年時(shí)間，中國整個(gè)一線城市的房價(jià)是漲幅趨緩的。海外的樓市，對(duì)中小開發(fā)商還是值得投資的，對(duì)大開發(fā)商不適合，因?yàn)轶w量太小。
我們來看一下中國經(jīng)濟(jì)。中國經(jīng)濟(jì)長期還是有壓力的，增長的動(dòng)力也有一些。在這個(gè)過程當(dāng)中，我們就得提醒一下諸位，我理解得不一定對(duì)，我只是向大家匯報(bào)一下我們作為一個(gè)書呆子的想法。
例如，中國是在L型的一豎還是一橫上呢？當(dāng)然已經(jīng)在一橫上了，肯定不在一豎上。在全國經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之前說了房子是用來住的，不是用來炒的。這不是一句新鮮話，主要是大家不細(xì)心。2016年5月9號(hào)有權(quán)威人士的文章里講到，房子是用來住的，不是用來炒的。還有一句話叫做，“樹不會(huì)長到天上去”。我個(gè)人理解，誰能夠有資格代表權(quán)威人士，過去三年每年一篇權(quán)威人士的報(bào)告，這個(gè)文章從第一個(gè)字到最后一個(gè)字反復(fù)琢磨，因?yàn)樗鼪Q定了全年經(jīng)濟(jì)工作的大政方針。一定要讀。并且我們大概相信，房子是用來住的，不是用來炒的。釘釘子文化。就是某人的原話，所以你一定要好好讀。
經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn)，我的理解，利率低了，2014年，又有影子銀行，又有互聯(lián)網(wǎng)+等等，利率沖得很好。利率真正下行是在財(cái)政部對(duì)地方政府的債務(wù)進(jìn)行存量置換之后，市場(chǎng)利率逐步下行。今年對(duì)房地產(chǎn)金融進(jìn)行了整治，利率下行更平穩(wěn)一些。所以真正的利率下行是在2015年下半年開始的，就是從那個(gè)時(shí)候，中國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)。可見，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于非金融機(jī)構(gòu)的剝削程度，財(cái)務(wù)壓力在減輕。這個(gè)在今后一兩年時(shí)間，即便市場(chǎng)利率溫和的有所上升，但也比影子銀行、比互聯(lián)網(wǎng)金融好很多。所以低利率對(duì)中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐作用將持續(xù)釋放。我們有200萬億的金融資產(chǎn)，市場(chǎng)利率哪怕節(jié)約一個(gè)點(diǎn)，就是為實(shí)體經(jīng)濟(jì)節(jié)約兩萬億。
第二，物價(jià)回升。終于我們的PPI避免了56個(gè)月的負(fù)增長，回來了。這個(gè)對(duì)企業(yè)來講，無論是購進(jìn)價(jià)格、產(chǎn)成比價(jià)格、工業(yè)品出廠價(jià)格都在改善，也是使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)效益改善。如果今年看明年，明年CPI大概在2%以上，大概2.25%，PPI有可能在1.5到2%之間，甚至有可能更高。所以物價(jià)的改善對(duì)企業(yè)甚至對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)還是好事。
第三，樓市穩(wěn)住了。2014年2月份我們正在討論的是房地產(chǎn)投資的斷崖式下跌。2015年2月份的時(shí)候，我們?cè)谟懻摰氖敲駹I企業(yè)家的投資斷崖式下跌?，F(xiàn)在基本上民營企業(yè)每年投資2%到3%，房地產(chǎn)估計(jì)今后幾年投資都在0到5%之間。
所以這三個(gè)因素，利率、物價(jià)、樓市穩(wěn)定這三個(gè)因素還會(huì)持續(xù)地支撐中國經(jīng)濟(jì)。我們大概可以預(yù)想，在2017、2018年中國經(jīng)濟(jì)的增速處于6.5%左右是有可能的。經(jīng)濟(jì)可能會(huì)繼續(xù)下行，但下行的速率比我們想象的要慢很多。這樣來看，也還算是中國經(jīng)濟(jì)不錯(cuò)。
主要的變量是什么呢？財(cái)政，財(cái)政會(huì)更積極。投資，明年的工業(yè)投資不錯(cuò)，地產(chǎn)投資是穩(wěn)定的。明年比較讓人擔(dān)心的是基建。工業(yè)也是不錯(cuò)的，明年工業(yè)企業(yè)凈利潤率和百元成本都會(huì)下降。所以總體上來講，我并不擔(dān)心2017年、2018年中國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇。物價(jià)還好。消費(fèi)的兩極分化，主要普通賣場(chǎng)這塊、餐飲這塊會(huì)繼續(xù)下降。這是關(guān)于整個(gè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。
關(guān)于特朗普的沖擊和中美感到，如果說2017、2018年中國經(jīng)濟(jì)有什么不確定性，這是一個(gè)最大的不確定性。這個(gè)不確定性還挺厲害的。主要我們不太清楚，在美國的小型的4次經(jīng)濟(jì)破產(chǎn)的開發(fā)商會(huì)做什么。特朗普不像做實(shí)體企業(yè)的，尤其是做機(jī)電、消費(fèi)類電子的企業(yè)。地產(chǎn)商的視野尤其是美國，不用那么寬泛，也不用懂什么技術(shù)。這個(gè)會(huì)很大程度上影響特朗普對(duì)于中美之間關(guān)系的認(rèn)知。請(qǐng)大家一定不要忽視特朗普的負(fù)面影響。要把人民幣列入?yún)R率操縱國，這些看法，等等沒有人擔(dān)心的。僅僅一個(gè)月過去了，中財(cái)辦副主任、財(cái)政部副部長朱光耀先生也在積極的提美國皮特森基金會(huì)的關(guān)于中美經(jīng)濟(jì)的報(bào)告。我們相信未來一段時(shí)間，人民幣匯率會(huì)受到美國的壓力，中美在一定程度上爆發(fā)貿(mào)易沖突的可能性也存在。這些貿(mào)易沖突重災(zāi)區(qū)領(lǐng)域主要是消費(fèi)類電子，尤其是手機(jī)，鋼鐵，尤其是中國出口美國的鋼鐵。家具行業(yè)，因?yàn)橹袊隹诿绹募揖哒急群艽?。紡織品，包括交通運(yùn)輸工具，汽車和飛機(jī)，這些都是中美貿(mào)易沖突的重災(zāi)區(qū)。特朗普是使得2017、2018年中美之間就人民幣匯率、就中國外貿(mào)，甚至就中國經(jīng)濟(jì)增長，帶來最大負(fù)面影響的一個(gè)因素。
我們看人民幣匯率，我知道很多人對(duì)人民幣匯率非常悲觀?？傮w來講，人民幣匯率在2017年的上半年有了一個(gè)清理關(guān)口，就是外匯儲(chǔ)備會(huì)跌破三萬億美金。人民幣兌美金會(huì)跌破整數(shù)關(guān)口，1：7，這會(huì)導(dǎo)致我們心理壓力特別大。實(shí)際上我們看人民幣，只看人民幣和美元指數(shù)，甚至只看人民幣和美金，這個(gè)匯率會(huì)對(duì)大家?guī)砭薮蟮男睦砩系年幱啊?
我們傾向于認(rèn)為，目前中國政府所面臨的主要問題是，你到底是想要保護(hù)外匯儲(chǔ)備，還是保護(hù)匯率。這兩個(gè)目標(biāo)不是可以同時(shí)兼顧的。如果你要穩(wěn)住匯率，不盡快釋放貶值的壓力，外匯儲(chǔ)備的流失就會(huì)比較多。外匯儲(chǔ)備流失到一定程度的時(shí)候，你會(huì)被迫地放棄穩(wěn)定匯率?，F(xiàn)在我們還有三萬多億美金的外匯儲(chǔ)備，所以我們一兩年之內(nèi)，保持人民幣匯率接近均衡水平的基本穩(wěn)定，還是沒有什么太大問題的。但是外匯資金還是會(huì)持續(xù)流出，為什么中國的外匯資金還是會(huì)從外匯儲(chǔ)備當(dāng)中流出呢？我相信有兩個(gè)原因。
第一個(gè)原因是企業(yè)家和機(jī)構(gòu)投資者的理性原因，是什么呢？因?yàn)橹袊腁股市場(chǎng)的所有企業(yè)加起來，剔除掉金融機(jī)構(gòu)，目前的資本回報(bào)率大概在6.5%到6.6%，不到7%。而美國上市公司的非金融機(jī)構(gòu)的資本回報(bào)率到了10%到12%。如果你再考慮中國企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)率是比較高的，美國企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)率比較低，因此，理論上來講，中國企業(yè)用比較激進(jìn)的高杠桿的策略在美國進(jìn)行生產(chǎn)，應(yīng)該可以獲得比美國本地企業(yè)更高的資本回報(bào)，比如說15%到20%。而在中國只有7%。所以越來越多的企業(yè)家看到了北美投資的資本回報(bào)率慢慢的超過了中國大陸，這些企業(yè)家要出去。這是理性的。中國在海外的投資也在增長。
另一類是不一定可行的，就是普通百姓一看到美元升了，人民幣有所貶值，就開始五萬美金換匯用足了。如果你沒有投資的經(jīng)濟(jì)能力，僅僅把人民幣換成美元是沒什么用的。好歹人民幣理財(cái)產(chǎn)品還有4%的收益，而你去買美元的理財(cái)產(chǎn)品，幾乎沒有什么收益。
所以總體來看，2017年除非中美之間關(guān)系出現(xiàn)大問題，要不然我也不負(fù)責(zé)任，只能夠瞎說一下，我們估計(jì)根據(jù)現(xiàn)在離岸市場(chǎng)的情況，根據(jù)目前中國經(jīng)濟(jì)和美國經(jīng)濟(jì)總體的狀況，我們覺得到2017年底人民幣兌美元大概在7.3左右，并沒有很糟糕，總體還是穩(wěn)定的。人民幣兌非美元貨幣大概還會(huì)升一點(diǎn)。2017年及2018年，比美元強(qiáng)的應(yīng)該是加元和澳元，最多的時(shí)候曾經(jīng)對(duì)美元升值大概7%到8%，所以資源國加元和澳元比美國還要強(qiáng)。
那么人民幣何去何從呢？中國外匯管理不會(huì)走倒退的道路，所以我相信中國政府并不至于恐慌到非得把五萬美金的換匯額度，削減到兩萬，這是沒有意義的下三爛的做法。
從總體來講，我們的匯率制度會(huì)有所改革。買什么會(huì)有機(jī)會(huì)呢？總體來看，在抑制資產(chǎn)泡沫的階段，應(yīng)該沒有特別高級(jí)別的投資機(jī)會(huì)。在5月9號(hào)權(quán)威人士講了，房子不能亂炒。在十八屆六中全會(huì)的決議當(dāng)中，有這么一段話，叫做抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫。在中國股票都算貴了，那還有什么資產(chǎn)價(jià)格泡沫呢？主要是樓市和債市。結(jié)構(gòu)來看，我們看一下股，我們傾向認(rèn)為這么選擇，內(nèi)地的股比港股好，主板的股比創(chuàng)業(yè)板好，主板當(dāng)中主要看兩個(gè)，一個(gè)是看企業(yè)的估值是不是夠便宜。第二是看企業(yè)的毛利率是不是夠高。企業(yè)的估值便宜，才能夠沒有泡沫，企業(yè)邊際毛利率高，才有成長性。所以總體來講，我們傾向于認(rèn)為，像國企的改革股、像一些白酒股，還是有不錯(cuò)的機(jī)會(huì)的。甚至我們傾向于認(rèn)為，最近這段時(shí)間，盡管像銀行股由于債券市場(chǎng)的動(dòng)蕩，由于風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避的上升，銀行股最近在漲了之后又跌下來，銀行股也還是有機(jī)會(huì)的。總體來說，主板當(dāng)中便宜的、毛利率高的都有機(jī)會(huì)。市場(chǎng)如果看一下2017年總體狀況，A股主板也許能夠有大概5%到10%的漲幅，這也不錯(cuò)了。
資產(chǎn)當(dāng)中的債，主要的想法是三個(gè)字“傍大款”，我們?cè)?jīng)流行過載債券市場(chǎng)當(dāng)中的傍大款的行為，這種行為將重新回來。利率債可能機(jī)會(huì)不多，但是跟地方政府、跟央企信用相關(guān)的這些PPP、投貸聯(lián)動(dòng)可能會(huì)有一些機(jī)會(huì)，對(duì)于地產(chǎn)商來講，可能也不得不做一些PPP類的項(xiàng)目。債市是一個(gè)小年，但是傍大款可能會(huì)好。
我們看一下分化當(dāng)中的樓市，樓市今后一段時(shí)間，我們也不覺得風(fēng)險(xiǎn)有什么問題，因?yàn)楹芏嗳嗽谟懻摲康禺a(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，我不詳細(xì)說了，我不覺得有大問題。機(jī)會(huì)大多數(shù)人認(rèn)為在下面幾個(gè)機(jī)會(huì)。第一，物流會(huì)有機(jī)會(huì)，物流物業(yè)，并不是中小物流物業(yè)，而是指的物流樞紐。隨著軍產(chǎn)當(dāng)中的地下人防、寫字樓等等的進(jìn)一步回收，物流業(yè)的機(jī)會(huì)可能會(huì)增長得更多一些。有數(shù)據(jù)表明，在中國物流地產(chǎn)人均大概不到半平米，而在西方國家，物流地產(chǎn)人均應(yīng)該有4到5平米。
第二，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，經(jīng)營權(quán)、三權(quán)分離，所以小產(chǎn)權(quán)改革會(huì)提速。農(nóng)村土地入市流轉(zhuǎn)也會(huì)成為一些機(jī)會(huì)。
第三，京津冀協(xié)同發(fā)展的機(jī)會(huì)非常巨大，環(huán)節(jié)疏浚大城市的功能，引導(dǎo)中小城市的發(fā)展，所以大城市周邊中小城市的發(fā)展機(jī)會(huì)方興未艾。
在地產(chǎn)方面有哪些可以要考慮的策略。第一個(gè)策略要考慮堅(jiān)守一線，因?yàn)閹齑嫒セ膲毫χ饕侨木€。
第二個(gè)策略是仔細(xì)去斟酌哪些區(qū)域市場(chǎng)是有機(jī)會(huì)的。2014年底我曾經(jīng)向大家匯報(bào)北上廣深、南京、廈門，這次向大家匯報(bào)四個(gè)城市，兩個(gè)城市是東莞和溫州，這是因?yàn)檫@兩個(gè)城市曾經(jīng)深度調(diào)整過，現(xiàn)在又有機(jī)會(huì)了。然后是佛山和天津，因?yàn)橐粋€(gè)傍著珠三角，一個(gè)傍著京津冀，應(yīng)該是非常有機(jī)會(huì)的。我們的數(shù)據(jù)表明，這四個(gè)城市無論是住宅的套數(shù)、無論是商業(yè)面積，都在未來新增供應(yīng)方面是有潛力的。
第三個(gè)我們要降低保障房的期待，我相信現(xiàn)在一年一萬億的保障房投資不會(huì)維持很長時(shí)間，最多維持兩年會(huì)退出。
2017及2018年我們有理由相信政府在樓市調(diào)控當(dāng)中的定力，不會(huì)出特別極端的政策，在剛剛過去的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議當(dāng)中我們已經(jīng)提到了，要金融政策，但金融主要是防風(fēng)險(xiǎn)和杠桿。要有地方政府的主體責(zé)任的政策，地方政府就不會(huì)出極端化的做法，應(yīng)該是因城施策、一城一策。還有人說是房地產(chǎn)稅，其實(shí)不是，而是房屋租賃市場(chǎng)的立法?？傮w來講定力是不會(huì)有問題的。
我們?cè)倏匆幌滦麻_工面積會(huì)進(jìn)一步下降，新開工面積16億左右，跟今年持平，不會(huì)有增長。價(jià)格會(huì)繼續(xù)上升。圍繞存量房的更新、改造和服務(wù)的重要性要上升。存量房當(dāng)中特別重要的是隨著人口老齡化的住宅的適老化改造，有可能適老化改造給我們帶來的存量房的機(jī)會(huì)，比養(yǎng)老地產(chǎn)更有機(jī)會(huì)。所以這些是我們所看到的房地產(chǎn)的未來的一些趨勢(shì)性的東西。
關(guān)于回避什么呢？回避過去一段時(shí)間求新求變所產(chǎn)生出來的東西，比如互聯(lián)網(wǎng)+、電動(dòng)汽車。什么新穎、奇特、看不清，你就回避什么。因?yàn)樵谖磥砘氐轿覀冮_頭的一句話，不按常規(guī)出牌的人和國家越來越多，因此我們不得不小心謹(jǐn)慎地捂緊自己的錢袋子，講稀奇、古怪故事的企業(yè)要遠(yuǎn)離它，要做看得準(zhǔn)、拎得清、跑得掉的那些事情。謝謝大家。
