樓市已定調(diào) 堅持剛需要盡早上車的人注意了！
以前我們總說剛需什么時候買房都沒錯，要盡早上車，趕緊買，時間就是金錢，這一理論也被大多數(shù)人所接受。
在房價普漲時代，這一論證和這一說法一直都貌似是很正確的。
但這段時間我們明顯感覺到風(fēng)向開始變了，甚至未來樓市的基調(diào)也跟以前有所不同了。
1
曇花一現(xiàn)的小陽春意味著什么？
按照以往大家的預(yù)測，在樓市漲跌周期中，嚴(yán)厲調(diào)控兩年就會開始放松，然后房價會進(jìn)入下一輪報復(fù)性的上漲，以前的09年、13年、15年均是如此。
而今年年初的小陽春也是一片普漲的態(tài)勢：
5月16日，國家統(tǒng)計局公布了4月份70個大中城市的商品房價格變動情況，其中67個城市的新房價格環(huán)比上漲，與3月份的65城相比范圍擴(kuò)大。
但經(jīng)歷了兩年的調(diào)控，在大家沉浸在小陽春中的時候，我們會發(fā)現(xiàn)，新一輪的調(diào)控已經(jīng)在路上了。
前幾天住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進(jìn)行了預(yù)警提示。
住建部的迅速反應(yīng)也意味著，小陽春很可能會降溫。
而住建部點名成為常態(tài)，也意味著不會有哪個城市貿(mào)然上漲，被預(yù)警提示的城市也必然會陸續(xù)給出回應(yīng)。
從政策上看，房住不炒的中央方針，不會有誰會再懷疑，樓市未來也越來越明朗。
這些信號無不表明，未來的樓市真的很難再被當(dāng)做夜壺提起。
2
高位套牢者
在已經(jīng)被定調(diào)的樓市中，剛需應(yīng)該更為謹(jǐn)慎，畢竟前車之鑒并未走遠(yuǎn)。
這兩年我們經(jīng)常聽到那些在16年、17年高位接盤者的痛苦聲音，以及去年裁員潮中大家所擔(dān)憂的斷供潮。
這些高位接盤者購置完房產(chǎn)后，面對隨之而來的限購，房產(chǎn)流動性迅速變?nèi)酢?
以北京為例，2017年北京市二手住宅共成交136237套，較2016年攔腰斬斷，成交量同比大幅下降50%。
身處其中的我們以為調(diào)控只是為了簡單地控制房價。
但不可否認(rèn)，限購的確導(dǎo)致了很多地方的樓市上漲情形得到了控制，與此同時，限售限購等措施相當(dāng)于凍結(jié)了樓市交易，讓無數(shù)高位購房的人被套牢。
給我們的市場感受是，房產(chǎn)交易周期拉長，很多業(yè)主表示房子掛出去很久都沒有成交。
事到如今，我們不難發(fā)現(xiàn)，這些調(diào)控政策，在控制房價上漲的同時，也控制了市場房價下跌。
特別是限售政策，無疑在很大程度減少了市場上流通的房源，從而穩(wěn)住了房價。
但這種穩(wěn)定對市場而言有好處，對盲目接手的剛需購房者卻未必有好處。
畢竟，部分區(qū)域的高位房價還需要一段時間來稀釋消化，而對城市區(qū)域沒有深入了解分析的剛需小白匆忙入場，很容易成為稀釋高位房價的接力者。
3
鳥槍換炮成本增加
珍惜首套資質(zhì)
除了上述避免成為高位接盤，稀釋房產(chǎn)的接力棒外，剛需鳥槍換炮的成本也比以前大了很多。
早年因為房價上漲，只要上車早，然后站票換硬座，總好過光腳在地上跑與車比速度的人。
但隨著一次次的調(diào)控，上車車票成本上升的同時，置換成本也在不斷升高！
雖然限購讓房價下跌了，但限購這把雙刃劍在穩(wěn)定市場價格的同時也增加了購房者的購房成本。
首當(dāng)其沖的就是利率。
在住建部預(yù)警漲幅較大的城市后，銀行方面也有了相應(yīng)的動作。
南京前兩日傳出消息稱多家銀行接到緊急通知，首套房重回上浮15%，二套房利率也將隨之上漲，或上浮最高20%。
安徽蚌埠、廣西南寧等地均出現(xiàn)房貸利率上調(diào)的跡象。
前兩月大家預(yù)測期盼逐漸下降的房貸利率，很可能不會有大的降幅了。
而除了利率，二套首付比例也開始不友好。
置換作為廣大剛需糾錯、提升生活品質(zhì)的行為，一直以來也是被鼓勵的。
大部分人的做法通常是出售原有住房，籌一部分資金，再撬動一點杠桿，就可以置換更好居住品質(zhì)的房子。
以前大部分銀行關(guān)于購房是否是首套的界定是：只要購房者原有貸款結(jié)清或出售掉就能算首套。
但如今不少城市認(rèn)房又認(rèn)貸，而且二套首付比例還不低。
面對不斷攀升的置換成本，我們在購置首套房時，就需要更為謹(jǐn)慎，畢竟選好了增值潛力股，在未來二次改善時，才能有更充足的資金和更大的選擇面。
4
盡量買大平米
初次置業(yè)的剛需群體，通常會因為暫時不需要太大的空間而傾向于花有限的錢買靠近市區(qū)的小戶型。
但小笙想告訴你們：能買大就盡量不買小。
首先，在曾經(jīng)城鎮(zhèn)化飛速發(fā)展的年代，因為有大量的需求支撐，大部分資金緊張的人都會先購置小平米的房屋。
因此在前些年，小平米的房屋也不乏接盤者。
但如今，無論是城鎮(zhèn)化放緩的數(shù)據(jù)，還是前段時間全國城鎮(zhèn)居民人均住房面積已達(dá)到32.9平方米的數(shù)據(jù)都表明小戶型的接盤者數(shù)量會逐漸放緩。
除此之外，房價進(jìn)入相對穩(wěn)定期，小面積房屋的漲幅并不像前幾年那么勢頭猛，其上車優(yōu)勢顯然被大大弱化！
而且現(xiàn)在房屋出售不是想轉(zhuǎn)就能馬上轉(zhuǎn)出去的，小平米的漲幅變小，出手難度增加，都不是什么好事。
對剛需群體而言，永遠(yuǎn)不要低估自己置換的速度，一個一室一廳或者兩室兩廳的房子，結(jié)了婚，生了孩子就不夠住了，馬上面臨置換。
而現(xiàn)在限貸全國聯(lián)網(wǎng)，為了小戶型而犧牲掉首貸的資格，等你想買更大的面積，總價會更高，當(dāng)你已變成二套房貸，高比例的首付，你真的負(fù)擔(dān)得起嗎？
所以，珍惜首貸資格，盡量選擇大戶型，不要為了眼前的輕松而造成未來長久的痛苦。
剛需買房已經(jīng)過了“隨便買都可以”的時代，所以眼下就更要小心算好每一筆賬。
畢竟，買房對于剛需客來說會直接影響一家人的生活質(zhì)量，一套合適的房子對于普通上班族來說，可以少奮斗幾年。
