北京樓市12月“沖業(yè)績”潮退去 銷量開始企穩(wěn)
伴隨著2016年接近尾聲，北京樓市迎來收官期。由于前三個季度各種利好推動,各大開發(fā)商銷售成績一路飄紅,大部分房企已提前完成目標，今年年底沖刺壓力較小。不過，面對不確定的樓市前景，大多數(shù)房企毫不放松，有許多房企出于業(yè)績沖刺的考慮，在年末之際會相應(yīng)加大新品推出。截至18日，12月商品住宅的入市項目量已達到16個，新增供應(yīng)套數(shù)4596套，幾乎相當于10月與11月供應(yīng)量之和。業(yè)內(nèi)專家表示，隨著12月這波集中“沖業(yè)績”潮的逐漸退去，2017年一季度市場供應(yīng)也將隨之進入季節(jié)性低迷期。
京華時報記者邢飛潘秀林
□供應(yīng)
年末業(yè)績沖刺
由于業(yè)績好于預(yù)期，多數(shù)房企的年底策略從沖量轉(zhuǎn)為增利。
多個今年銷售不錯的項目在年底同樣逐漸“低調(diào)”下來。在朝陽、大興等地，不少項目開盤至今已去化七成左右，銷售目標完成較好，目前進入到順銷階段，并不著急推盤。
不過，大多數(shù)房企毫不放松，仍有許多房企出于業(yè)績沖刺的考慮，在年末之際會相應(yīng)加大新品推出。據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從供應(yīng)情況來看，12月第三周（12月12日-12月18日）北京商品住宅市場共有兩個項目入市，分別為別墅項目北科建泰禾麗春湖院子與商辦項目國門智慧城，兩個項目共新增住宅產(chǎn)品360套，預(yù)售許可面積4.4萬平方米。而截至18日，12月商品住宅的入市項目量已達到16個，新增供應(yīng)套數(shù)4596套，幾乎相當于10月與11月供應(yīng)量之和。
位于大興的某項目負責人告訴記者，“隨著政策收緊，我們對明年的市場前景判斷較為謹慎，產(chǎn)品之間競爭將會比較激烈。年底來臨，可以的話還是走一部分，落袋為安好。”
同樣加大供應(yīng)的還有別墅市場，從供應(yīng)情況來看，調(diào)控之后普宅市場取證預(yù)售速度明顯放緩，但10月與11月份共有8個（次）別墅項目取證，尤其是11月份共有5個別墅項目取得預(yù)售許可，新增供應(yīng)面積771套，而在調(diào)控前的9個月北京別墅市場月均預(yù)售量僅為433套。
與以往調(diào)控之后加推普宅，雪藏別墅的策略不同，今年“9·30”緊縮調(diào)控之后，別墅取證速度反而加快，其中調(diào)控后首個取證項目景粼原著即為別墅項目。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，受到“高價地”因素影響，自去年開始普宅市場已出現(xiàn)全面高端化傾向，新盤高價定位，老項目隨之漲價，這也成為新一輪調(diào)控的“重點關(guān)注”點；另外普宅價格的快速拉升使得新房與二手房之間的價格差距明顯拉大，受到調(diào)控影響二手市場價格率先出現(xiàn)松動，也會使得部分購房群體由一手轉(zhuǎn)向二手。受到這兩方面因素的影響，新房普宅推盤速度明顯放緩，而別墅類項目由于產(chǎn)品差異化較大價格對比度較低，在取證方面所受影響反而較小，另外基于別墅市場總體量較小且有低密度等獨特優(yōu)勢，可替代性產(chǎn)品較少，因此今年新一輪調(diào)控之后開發(fā)商的應(yīng)對方式也發(fā)生了變化，需求堅挺、取證較易的別墅成為了目前樓市支柱之一。
任啟鑫分析認為，近期中央經(jīng)濟工作會議當中，高層表態(tài)“房子是用來住的，不是用來炒的”，從這一態(tài)度當中可以看出，當前對于房地產(chǎn)市場收緊調(diào)控的持續(xù)性將是中長期的。因此前期高價拿地，面臨較大資金成本壓力的項目，或是抗壓性較差的中小房企紛紛選擇“積極應(yīng)對”，入市節(jié)奏逐漸加快。不過隨著12月這波集中“沖業(yè)績”潮的逐漸退去，2017年一季度市場供應(yīng)也將隨之進入季節(jié)性低迷期。
□成交
12月成交量開始企穩(wěn)
自“9·30”調(diào)控開始，在經(jīng)歷兩個月的嚴厲調(diào)控后，北京樓市銷量開始企穩(wěn)。
據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月第三周（12月12日-12月18日），北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交1381套，成交面積16.62萬平方米，環(huán)比分別減少10%、14%。與此同時，上周北京商品住宅成交均價42951元/平方米，環(huán)比下滑7%。
而截至18日，12月北京商品住宅共實現(xiàn)成交3728套，成交面積45.47萬平方，相比上月同期均減少2%。與11月和10月分別環(huán)比下跌30%、32%相比，12月商品住宅成交的環(huán)比跌幅明顯收窄。
全國樓市也表現(xiàn)了同樣的趨勢。調(diào)控影響之下，各地新房市場在整體成交回落之后，近期成交走勢趨于平穩(wěn)。從數(shù)據(jù)相對完整的36個中原所監(jiān)測的城市來看，上周新建住宅成交面積環(huán)比微降0.3%，其中一線、三四線城市分別下降3%、6%，二線城市則上升5%。36個城市中，成交量環(huán)比上升和下降的城市個數(shù)各半。從調(diào)控城市與非調(diào)控城市的對比來看，其新房成交走勢基本一致。上述36個城市中，上周調(diào)控城市新房成交量環(huán)比微升1%，非調(diào)控城市環(huán)比微降2%，顯示市場整體趨穩(wěn)。
另據(jù)中原監(jiān)測的19個城市開盤認購率數(shù)據(jù)來看，近五周均在低位徘徊，五周平均認購率值為67%，而今年前期的平均認購率水平達74%。在推盤量整體相對平穩(wěn)的情況下，認購率走低顯示出市場明顯轉(zhuǎn)淡。
成交價格在11月開始有所降溫。國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)減少，分別比上月減少7個和8個；環(huán)比下降的城市個數(shù)增加，分別比上月增加4個和7個。而15個一線和熱點二線城市也迅速降溫，11月下半月與11月上半月相比，9個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降，2個城市環(huán)比持平，其余4個環(huán)比漲幅均回落至1%以內(nèi)。
單從北上廣深四大一線城市的數(shù)據(jù)也可以看出明顯的降溫趨勢。安居客、58同城和趕集網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，從9月到11月，北京、廣州的新建商品住宅、二手住宅價格環(huán)比漲幅逐步縮小，11月北京已經(jīng)基本止?jié)q。上海、深圳則由升轉(zhuǎn)降，其中上海11月開始下降，深圳自10月起已經(jīng)連續(xù)下跌兩月。
“自9·30調(diào)控之后，北京商品住宅成交情況已連續(xù)兩個月出現(xiàn)下跌，造成這一轉(zhuǎn)向的原因主要在于，調(diào)控收緊使得部分購房者失去購買能力，以及供應(yīng)方的止步不前。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，不過，在經(jīng)歷了兩個月的市場篩選之后，部分資格受限或資金受限的客戶已被剔除，目前市場當中所保留的多為真正“剛需”客群，以及資金轉(zhuǎn)換度更高的中高端客群，需求市場逐漸穩(wěn)定。而對著年底部分房企開始集中推盤，搶跑市場、回籠資金，市場供應(yīng)明顯回升，曾一度蟄伏的購房需求受到激發(fā)，使得歲末12月的成交量出現(xiàn)企穩(wěn)回升之勢。
□觀點
◎偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉
年底市場難現(xiàn)翹尾明年調(diào)控將持續(xù)
問：年底市場走勢如何？答：中國樓市尤其是北方的樓市有句俗話叫“金九銀十”，實際上從交易量來看，11~12月年終的市場交易熱度并不比“金九銀十”差多少，甚至大多數(shù)年份在年終翹尾行情的影響下，年終的交易量比“金九銀十”還要好。但2016年，受樓市調(diào)控收緊的影響，年終翹尾的行情將很難再現(xiàn)。
9月30日出臺的“京八條”，在穩(wěn)定樓市預(yù)期，降溫樓市，平抑房價方面起到了立竿見影的效果，在二手交易以改善型需求為主的今天，受首付比例提高，尤其是非普通住宅二套首付比例大幅提高的情況下，部分購房人群不得不取消或延緩購房計劃，等待觀望成為購房人群的主流心態(tài)。
與此同時，北京加大供給側(cè)改革的力度，在土地供應(yīng)端，積極落實“控地價、限房價”、“重啟90/70政策”，以及“加大自住型商品房土地供應(yīng)力度”等政策，這將有效遏制北京高價地的出現(xiàn)，有利于新房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，遏制新房市場豪宅化趨勢，這對市場預(yù)期將產(chǎn)生深遠影響。
問：明年市場表現(xiàn)如何？答：預(yù)計2017年，包括北京在內(nèi)的重點一二線城市的樓市調(diào)控還將持續(xù)從緊，進一步加碼的可能性也將存在。受此影響，明年的樓市也將保持低位，房價還將進一步出現(xiàn)更明顯的回落。
問：近期自住房大量入市對市場有何影響？
答：自2014年入市以來，自住房一直是北京新房市場的重要結(jié)構(gòu)性因素，其項目入市往往會帶來新房交易量的大幅上升，與此同時，由于其房價相對低廉，大規(guī)模入市也有效平抑了北京房價的上漲。在近期兩個新入市自住房項目的影響下，北京自住房交易量大漲，目前北京還有多個自住房項目等待入市，所以年底前北京還將迎來自住房的交易小高峰。受此影響，12月份的北京新房均價將在11月環(huán)比持平的基礎(chǔ)上由平轉(zhuǎn)降。
問：未來還將從哪些方面出臺調(diào)控政策？
答：10月國慶以來，各個城市因地制宜、因城施策，紛紛根據(jù)自身的房地產(chǎn)市場情況，從貨幣、土地、行政管理等多方面出臺了一輪甚至多輪樓市政策，在如此密集與大力度的調(diào)控下，全國樓市整體降溫，房價漲幅明顯回落，甚至由升轉(zhuǎn)降，價格下跌的城市也越來越多。
在這些政策中，貨幣政策的作用最為直接有效。商業(yè)貸款、公積金貸款首付比例的大幅提高，直接控制住了購房杠桿，避免過渡釋放流動性來支撐按揭購房，抑制了住宅的投機屬性，保障了“房子是用來住，而不是用來炒的”。
而在各城市一系列的新政中，加大土地供應(yīng)和改變土地出讓方式也非常重要，雖然這些土地政策見效緩慢，需要的時間更長，但對解決樓市供給、消除房價走高預(yù)期意義重大。目前不少省市都已經(jīng)采用了“限房價競地價”的土拍模式，在目前的政策環(huán)境下，未來這種模式可能還會繼續(xù)推廣。
從四季度全國樓市的政策導(dǎo)向和2017年中央經(jīng)濟工作會議的精神來看，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展已經(jīng)成為政府的樓市政策核心，國家也在通過這些政策實踐研究符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。
從目前全國房價的走勢來看，全國樓市正在朝著平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道前進，但國家還需在頂層有更多的制度變化，如完善房地產(chǎn)行業(yè)立法，使行業(yè)政策有法可依；改變房地產(chǎn)財稅政策，將稅收從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)；轉(zhuǎn)變政府收入模式，消除地方政府對土地財政的依賴；拓寬投資渠道，改變老百姓目前“非股即房”的投資選擇等等。
不過，解決房地產(chǎn)市場問題最根本的還在于解決產(chǎn)業(yè)、人口布局的不合理問題和教育醫(yī)療等公共資源分配不均勻問題，這樣才能引導(dǎo)人口向三四線城市流動，緩解一線及部分二線城市的人口壓力，平衡各線城市的房地產(chǎn)市場，真正實現(xiàn)全國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
□各方心態(tài)
供需雙方相互試探
“12月最后的半個月以及春節(jié)之前的十幾天時間，將是我們今年搶收的最后時機”，北京一家品牌房企相關(guān)負責人近日告訴記者。在他看來，不管是市場出現(xiàn)的短期上揚趨勢還是月末的規(guī)律性上行，抓住春節(jié)前最后這一個月的時間，將是2016年最后的沖刺，也將為2017年開一個好頭。
這位市場負責人認為，在經(jīng)過了兩個多月的消化之后，9·30新政的調(diào)控影響已經(jīng)被市場逐漸消化，買賣雙方正在從觀望中復(fù)蘇。“調(diào)控之后供需雙方瞬間冰凍，但幾個月時間之后，供需都開始試探性釋放”，該人士表示，隨著市場的供應(yīng)量開始增加，認購量也開始變得更為樂觀。
不少購房人也開始出手,張女士在上周剛剛完成了她的以舊換新?！皬拈L遠來看，新房的數(shù)量會越來越少，變得越來越稀缺，所以想買的話還是趁早出手”。在張女士看來，在目前市場下滑、成交還沒完全恢復(fù)之際出手，對于自住需求的購房者來說，是明智的選擇。張女士認為，北京的房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了多年的多輪調(diào)控之后，買賣雙方的承受力和成熟度都在提升，所以每輪調(diào)控過后，市場冷凍的時間會越來越短，對于自住需求來說，在絕大多數(shù)需求重新蘇醒之前，應(yīng)該盡快出手，而對于保值增值的投資性需求，或許可以再等等。
