北京南城新增8個商業(yè) 價值洼地還是無序開發(fā)
一年內(nèi)8家不同形式的商業(yè)地產(chǎn)紛紛落地豐臺、大興，曾經(jīng)受輕視的南城商機盡顯。12月22日，萬達商業(yè)兩個大體量購物中心項目在豐臺開業(yè)，而12月以來，還有恒泰廣場和綠地繽紛城二期布局南城。以豐臺、大興為首的南城從北京商業(yè)最薄弱的區(qū)域快速發(fā)展。然而在業(yè)內(nèi)人士看來，南城商業(yè)的爆發(fā)式發(fā)展或?qū)⑵茐漠數(shù)厣虡I(yè)生態(tài)，項目也并未吃透商圈。在南北城商業(yè)發(fā)展趨于平衡的未來，精準定位才是良性發(fā)展的關(guān)鍵。
六成新項目落地南城
今年，南城成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力重點區(qū)域。相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計顯示，1月至今，北京共有12個項目開業(yè)，而這其中，8個項目選址大興、豐臺。高端商業(yè)地產(chǎn)的入駐為饑渴多年的南城消費者提供了更多優(yōu)質(zhì)資源。
記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，從商業(yè)項目類型和體量來看，南城新開項目各具特色，以大體量綜合購物中心為主。除京港城大廈和綠地繽紛城二期是低于5萬平方米的小體量社區(qū)型購物中心外，住總?cè)f科廣場、龍湖時代天街、銀座和諧廣場、恒泰購物廣場、豐臺萬達廣場、槐房萬達廣場均為大于6萬平方米的購物中心，其中豐臺萬達廣場和槐房萬達廣場的建筑面積更是在全市新開業(yè)項目中拔得頭籌，為24萬平方米和23萬平方米。
在中國貿(mào)促會研究院國際貿(mào)易研究室主任趙萍看來，商業(yè)地產(chǎn)越發(fā)青睞南城，是由市場需求和地產(chǎn)空白點集中于南城導致。趙萍對記者表示，南城此前基礎設施建設相對落后，消費者購物不便利，存在消費市場空白。過去，北部、東部地區(qū)住宅地產(chǎn)建設遠高于西部、南部，隨著北京城市化進程推進，南城住宅地產(chǎn)建設規(guī)模增加，南城居民消費需求隨之增加明顯。基礎設施建設供不應求的問題顯得尤為明顯，商業(yè)地產(chǎn)投資機構(gòu)看到了這一市場需求空白點。此外，在東城、北城以及市中心，基礎設施可供選擇的黃金地段越來越少，南城留有選址空間，所以新興商業(yè)地產(chǎn)多集中于南城。
商業(yè)洼地追趕北城
從備受冷落到爆發(fā)式發(fā)展，南城商業(yè)近幾年加大馬力追趕發(fā)展已成熟的北城。
根據(jù)RET睿意德近日發(fā)布的《消費升級趨勢下的新北京商業(yè)地產(chǎn)》報告顯示，西南板塊向來是北京商業(yè)最薄弱的區(qū)域，但隨著今年豐臺和大興項目的集中問世，商業(yè)地產(chǎn)總體供應超過60萬平方米，南部區(qū)域商業(yè)得到了有效的補充。至此，北京已形成相對平衡的區(qū)域多中心商圈結(jié)構(gòu)，商業(yè)發(fā)展進入成熟期。
不過，必須承認的是，相比于北城，南城商業(yè)設施的數(shù)量、質(zhì)量仍有較大差距。
生鮮食品作為消費者的剛性需求，也體現(xiàn)了南北城間的消費差異。一位超市品牌負責人向記者透露，在北城經(jīng)營高端精品食品為主的超市，切片三文魚消耗極快，但同一產(chǎn)品在南城則受冷落。
社會消費品零售額也凸顯了南北城區(qū)間的差距。作為城市功能拓展區(qū)的豐臺區(qū)，今年1-11月社零額964.77億元，作為城市發(fā)展新區(qū)大興區(qū)1-11月社零額346.85億元，在同為城市功能拓展區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)的朝陽區(qū)、 順義區(qū)，這一數(shù)字達到2382.56億元和399.02億元。不過值得注意的是，前11月，豐臺區(qū)和大興區(qū)的社零額增長率為6%和7.9%，超過朝陽、順義等城區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮蟆?
在業(yè)內(nèi)人士看來，雖然目前南北城差距猶存，但南部的追趕將緩解消費外流的情況。北商研究院特邀專家、北京商業(yè)經(jīng)濟學會秘書長賴陽表示，目前豐臺等南城地區(qū)商業(yè)設施與購買力不匹配。南城人口規(guī)模不小，收入水平不低，但白領(lǐng)人群購買力無法在本地實現(xiàn)，消費外流至其他地區(qū)。本地一旦出現(xiàn)較好的商業(yè)設施，購買力回流率很高。
無序開發(fā)破壞仍存
不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，南城成為商業(yè)地產(chǎn)藍海判斷過早?！坝捎跉v史原因，南城欠賬太多。北邊商業(yè)發(fā)達，南城一直是薄弱地區(qū)，從布局的角度看，哪怕是規(guī)避競爭，企業(yè)也會發(fā)現(xiàn)南城為所謂的價值洼地并隨之傾斜?！敝袊徫镏行漠a(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利表示，如果繼續(xù)開發(fā)北部成熟區(qū)域，很可能造成惡性競爭的局面。
早期北城發(fā)展眾多商業(yè)項目時，并未像如今的南城一般爆發(fā)式發(fā)展，而是循序漸進?！氨l(fā)式發(fā)展的破壞性極大。”郭增利對記者表示。消費的承受力和持續(xù)增長性都需要一定過程，而非無限制增長。投放節(jié)奏如果過快，密度過大，同業(yè)競爭壓力極大，消費者遭到嚴重分流，會造成商業(yè)項目“吃不飽”的現(xiàn)象。同樣的成本無法達到相應營業(yè)額，利潤不夠，可持續(xù)能力不強，將造成徒有表面項目存在。
購物中心在面對錯綜復雜的競爭環(huán)境時，有過人之處的項目會一枝獨秀?！暗壳翱磥?，獨樹一幟的難度遠超過往?！?
而一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，這也暴露了相關(guān)部門規(guī)劃層面的問題。“土地投放和規(guī)劃布局集中南城，超出了市場理性承受能力。而開發(fā)商拿地略顯被動，如果不拿地，將失去項目；如果拿地，將面對不想面對的競爭局面。相關(guān)部門如果把商場和購物中心作為出讓土地的盈利手段，對購物中心的破壞力巨大。假如以服務居民生活把地塊作為基礎設施或公用設施，應充分考慮片區(qū)的承受能力?！鄙鲜鋈耸空J為，特殊時期更加考驗經(jīng)營者經(jīng)營能力，緊迫性更強。
郭增利認為，未來，南北城商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將趨于平衡，吃透商圈，找準項目輻射消費者的真正需求的購物中心，將獲得發(fā)展?！叭绾巫龅巾椖亢侠怼⒕珳识ㄎ?，服務好特定人群，這是南城購物中心必補的一門課程?！?
