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預(yù)期分化:房地產(chǎn)行業(yè)或面臨新一輪“洗牌”

時(shí)間:2017/6/20 瀏覽量: 1198

“最近太瘋了,地拍得太貴了!”某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資部人士告訴記者。

該人士的描述并不是個(gè)例。在近期熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下跌的同時(shí),土地市場(chǎng)依舊延續(xù)了此前的火爆態(tài)勢(shì),溢價(jià)率不斷攀升。

今年5月份,全國(guó)100個(gè)大中城市土地掛牌均價(jià)同比上漲了111%,其中一線、二線、三線城市漲幅分別為46%、81.85%和122%,均處于歷史高位水平。三線城市土地成交溢價(jià)率連續(xù)3個(gè)月接近60%的歷史罕見(jiàn)高水平。

財(cái)政部公布的最新數(shù)據(jù)也可以從側(cè)面印證上述現(xiàn)象。今年1至5月份,國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入15251億元,同比增長(zhǎng)32.8%。

地價(jià)越拍越貴背后的原因是什么?能否代表房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)的預(yù)期?

“我感覺(jué)房企實(shí)際在做最后掙扎。其實(shí)現(xiàn)在小開(kāi)發(fā)商越來(lái)越難生存了,但他們還是得擴(kuò)大規(guī)模,因?yàn)橛袝r(shí)候規(guī)模比利潤(rùn)更重要。不拿地馬上死,拿了地慢慢死?!鄙鲜鋈耸空f(shuō)。

5月份房企拿地節(jié)奏放緩

在房地產(chǎn)行業(yè),數(shù)據(jù)背離的現(xiàn)象尚不僅于此。例如,一邊是商品房銷售額增速的連續(xù)回落,一邊是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的不斷提高。

自2016年10月份實(shí)施新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái),全國(guó)商品房銷售額增速連續(xù)7個(gè)月回落,至今年4月份已回落至20.1%,增速為去年9月份的一半。在此期間,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速卻連續(xù)5個(gè)月不斷攀高,至今年4月份已上升至9.3%。

不過(guò),最新數(shù)據(jù)發(fā)生了微妙變化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布,1至5月份,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資37595億元,同比增長(zhǎng)8.8%,增速比1至4月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,過(guò)去幾個(gè)月部分房企積極做了各類土地儲(chǔ)備,拿地節(jié)奏相對(duì)較快,投資節(jié)奏也相對(duì)較快,所以投資數(shù)據(jù)較好,到了5月份適當(dāng)放緩也是正常的。

投資節(jié)奏的放緩與房企融資渠道的收緊不無(wú)關(guān)系。從去年10月份以來(lái),房地產(chǎn)融資全面收緊,除了作為主要融資渠道的銀行貸款和公司債外,地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資、發(fā)行ABS、地產(chǎn)基金、資管融資等各類渠道均有所收緊。

在房地產(chǎn)主要融資渠道紛紛收緊的情況下,房地產(chǎn)信托發(fā)行卻有增無(wú)減。有數(shù)據(jù)顯示,今年以來(lái),68家信托公司共發(fā)行326只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,累計(jì)為房企融資1005.5億元。

不過(guò)據(jù)媒體報(bào)道,此前銀監(jiān)會(huì)已下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)》,違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被列入2017年信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示,1至5月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金58989億元,同比增長(zhǎng)9.9%,增速比1至4月份回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中,國(guó)內(nèi)貸款10497億元,增長(zhǎng)17.3%;利用外資90億元,增長(zhǎng)115.1%;自籌資金18008億元,下降3.4%。

部分房企或面臨盈利難題

“前兩年,三、四線城市的地沒(méi)人買,最近由于一、二線城市樓市受到調(diào)控,三、四線城市的地價(jià)也就漲起來(lái)了?!鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士用“打地鼠”來(lái)形容房企近期的行為,“按住這頭,那頭就起來(lái)了?!?

這一趨勢(shì)與近期部分三、四線城市房?jī)r(jià)的大幅上漲相一致。中科院發(fā)布的報(bào)告顯示,在熱點(diǎn)地區(qū)嚴(yán)厲的政策調(diào)控下,5月份熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲速整體回落。受認(rèn)房又認(rèn)貸、多校劃片政策試行、環(huán)京各城市聯(lián)合出臺(tái)重磅調(diào)控政策等因素的影響,北京房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)首降,環(huán)京房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌。但5月份重慶、廣州、青島、成都、濟(jì)南等城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅仍然偏高。

“其實(shí)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)拿地很難受,政策風(fēng)險(xiǎn)很大,政府一直在出調(diào)控政策,限房?jī)r(jià)、限地價(jià)?!鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士稱,如果降價(jià),一大批房企會(huì)面臨壓力,因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)負(fù)債率太高。

據(jù)統(tǒng)計(jì),107家上市房地產(chǎn)企業(yè)2015年到2016年兩年的新增有息債務(wù)規(guī)模高達(dá)8520億元,而2010年到2014年5年間的新增有息債務(wù)總和為8200億元。上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率從2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%,凈負(fù)債率從2010年的63%升至2017年3月末的132%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,其實(shí)近些年房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤(rùn)率在不斷下降。即使是在去年融資成本下降、房?jī)r(jià)上漲明顯的情況下,已有112家企業(yè)的凈利潤(rùn)率仍然從2015年的8.3%下降到2016年的8.2%。在此情況下,中小型、區(qū)域型房企面臨越來(lái)越大的盈利難題。

“小開(kāi)發(fā)商越來(lái)越難了,2011年到2013年市場(chǎng)比較差的時(shí)候就是這樣,有些小企業(yè)拿了地也不會(huì)開(kāi)發(fā),直接賣給大開(kāi)發(fā)商,最后被并購(gòu)?!鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

張大偉認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)兼并整合的大趨勢(shì)已不可避免。今年以來(lái),隨著各地樓市調(diào)控加碼,企業(yè)將面臨銷售不暢、土地成本提高、融資壓力增大等問(wèn)題,不排除會(huì)有越來(lái)越多的中小房企遭遇類似難題。對(duì)于已經(jīng)陷入困境的企業(yè)來(lái)說(shuō),自救難度也不小。


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