政策傾向特色小鎮(zhèn) 致其市場規(guī)模或達百萬億
隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入，各大房企紛紛在尋找新的出路，或轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，或試水養(yǎng)老地產(chǎn)、或進軍旅游地產(chǎn)，在此背景下，今年“特色小鎮(zhèn)”概念火了，成為房地產(chǎn)行業(yè)的新風(fēng)口之一。
特色小鎮(zhèn)如何規(guī)劃建設(shè)？又如何避免“千鎮(zhèn)一面”？這個市場是紅海還是藍海？站上特色小鎮(zhèn)風(fēng)口的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該更注重盈利還是情懷？
12月21日下午，在由每日經(jīng)濟新聞和成都商報社聯(lián)合主辦的第六屆中國價值地產(chǎn)年會上，新城控股高級副總裁歐陽捷、泰禾集團副總裁沈力男、三湘印象副總經(jīng)理張濤、萬華投資集團總裁羅立平、鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)、藍城集團西南公司總經(jīng)理王曦專門就此展開熱烈討論。
“特”要有特色，要有一招鮮
今年7月1日，住建部、國家發(fā)改委、財政部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》提出，到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)，引領(lǐng)帶動全國小城鎮(zhèn)建設(shè)，不斷提高建設(shè)水平和發(fā)展質(zhì)量。
近日，國家發(fā)改委、國家開發(fā)銀行、中國光大銀行、中國企業(yè)聯(lián)合會、中國企業(yè)家協(xié)會、中國城鎮(zhèn)化促進會等機構(gòu)聯(lián)合下發(fā)通知，實施“千企千鎮(zhèn)工程”推進美麗特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設(shè)。
該通知表示，“千企千鎮(zhèn)工程”是指，根據(jù)“政府引導(dǎo)、企業(yè)主體、市場化運作”的新型?。ǔ牵╂?zhèn)創(chuàng)建模式，搭建?。ǔ牵╂?zhèn)與企業(yè)主體有效對接平臺，引導(dǎo)社會資本參與美麗特色小（城）鎮(zhèn)建設(shè)，促進鎮(zhèn)企融合發(fā)展、共同成長。
工程的主要內(nèi)容包括：聚焦重點領(lǐng)域，圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)功能提升兩個重點，深化鎮(zhèn)企合作，培育壯大休閑旅游、商貿(mào)物流、信息產(chǎn)業(yè)、智能制造、科技教育、民俗文化傳承等特色優(yōu)勢主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；運用云計算、大數(shù)據(jù)等信息技術(shù)手段，建設(shè)“千企千鎮(zhèn)服務(wù)網(wǎng)”；搭建鎮(zhèn)企合作平臺，定期舉辦“中國特色?。ǔ牵╂?zhèn)發(fā)展論壇”；依托信息服務(wù)平臺和鎮(zhèn)企合作平臺，實現(xiàn)供需對接、雙向選擇，共同打造鎮(zhèn)企合作品牌。
面對政策的積極引導(dǎo)，業(yè)內(nèi)大佬們又是如何看待“特色小鎮(zhèn)”的前景和發(fā)展路徑？
泰禾集團副總裁沈力男表示，特色小鎮(zhèn)，顧名思義，“特”要有特色，要有一招鮮，目前我國的城鎮(zhèn)化進程中基本上是千城一面，特色小鎮(zhèn)的“特”就要規(guī)避“趨同”；“色”可以理解為比較繽紛，在某種程度上，現(xiàn)在是看顏值、有情懷；另外“小”更值得一說，應(yīng)該是小而美、小而專、小而精，兩平方公里、五平方公里，挺可怕的，這種運動式的小鎮(zhèn)建設(shè)，值得警惕。
在萬華投資集團總裁羅立平看來，特色小鎮(zhèn)需要有自己的特色，同時需要有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，無論是旅游還是其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)特色，關(guān)鍵要有基礎(chǔ)人口的支持；特色小鎮(zhèn)能吸引周邊區(qū)域人群，甚至在全國形成一個可以到達的外部流動人口，這樣它的特色和繁榮才能得到體現(xiàn)。
羅立平進一步指出，麓鎮(zhèn)已經(jīng)在做天府基金小鎮(zhèn)，從去年開始到現(xiàn)在，現(xiàn)在已經(jīng)有大概50多家基金公司、機構(gòu)入駐，目前管理的規(guī)模差不多有600億元，明年就會達到2000億元。
藍城集團西南公司總經(jīng)理王曦認為，理想中的小鎮(zhèn)，用一句話概括就是比鄉(xiāng)村更文明，比城市更自然。小鎮(zhèn)不僅要有顏值，更要有內(nèi)涵，小鎮(zhèn)一定是一個人格化的產(chǎn)品，不僅是一個產(chǎn)業(yè)。
新城控股高級副總裁歐陽捷也指出，小鎮(zhèn)一定要有顏值，浙江省的所有特色小鎮(zhèn)必須是3A級以上的景區(qū)，有旅游資源的必須是5A級景區(qū)。特色小鎮(zhèn)一定要把外面的人口導(dǎo)進來才能做支撐，另外特色小鎮(zhèn)也可能成為房企另一個賣房子的戰(zhàn)場。
小鎮(zhèn)雖好，可能也有悲情故事
特色小鎮(zhèn)很美，是否所有小鎮(zhèn)都可以打造出自身特色？
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認為，一個城鎮(zhèn)只有具備以下三點才能可持續(xù)發(fā)展，第一要有密度，一個城市如果沒有人口聚集能力，難有生機和活力；第二，城鎮(zhèn)是城市的延伸，可能比農(nóng)村高一個臺階，可以輻射農(nóng)村，但不能與城市離的特別遠；第三是要有一定包容度，這是指對人才、新鮮事物的包容度，對互聯(lián)網(wǎng)的包容度?！懊芏取⒕嚯x、包容——這三點基本上能概括出來一個小鎮(zhèn)所具備的基本特質(zhì)和元素?！?
特色小鎮(zhèn)是紅海還是藍海？盈利前景如何？現(xiàn)場嘉賓的意見出現(xiàn)了分歧。
王曦認為，這是百萬億級的量。目前是三者共振的黃金時代，第一是政府的導(dǎo)向，第二是企業(yè)的行為，第三是市場的需求，這三點已形成共振，可能迎來小鎮(zhèn)發(fā)展的黃金時代。
王曦進一步表示，藍城的十年百鎮(zhèn)萬億的計劃，完全有條件實現(xiàn)。在十年里，藍城要發(fā)展一百個小鎮(zhèn)，每個小鎮(zhèn)，包括銷售額，以及服務(wù)產(chǎn)生的營業(yè)額，總計100億元的體量來計算，十年百鎮(zhèn)萬億，從今年藍城專注于做小鎮(zhèn)開始，到現(xiàn)在已簽約10個以上的小鎮(zhèn)，明年將用9個月左右時間，至少會有20個小鎮(zhèn)項目同步啟動，而政府的導(dǎo)向是1000個小鎮(zhèn)，市場還非常大。
沈力男則認為，特色小鎮(zhèn)如果是企業(yè)行為，企業(yè)導(dǎo)向是盈利，從盈利的角度來看，每個企業(yè)可能有各自不同的判斷。
沈力男還舉例稱，泰禾出資在福建進行了街區(qū)的改造以及風(fēng)貌建設(shè)，其中落地的一個項目叫福州院子，在福州的三環(huán)邊上，各項基礎(chǔ)都較好?！捌渌胤阶鲂℃?zhèn)一定要判斷人口、交通以及其他相關(guān)方面的條件，開發(fā)小鎮(zhèn)還是要相對積極又審慎，因為小城故事多，有好的故事，可能也有悲傷的故事?！?
三湘印象副總經(jīng)理張濤表示，國家提出到2020年，要發(fā)展1000個特色小鎮(zhèn)，也就是四五年時間，新建不現(xiàn)實，而且不符合它的要求，更多的是培育，在現(xiàn)有的技術(shù)上進行規(guī)劃、調(diào)整、扶植，類似于烏鎮(zhèn)，它有投資商、有規(guī)劃、有政策扶持，特色小鎮(zhèn)實際上彌補了以前在城市新區(qū)發(fā)展的規(guī)劃中的一些不足。
張濤還認為，當然，這也面臨一些風(fēng)險，有市場與計劃的一個平衡問題，比如國外很多的特色小鎮(zhèn)是根據(jù)市場需要發(fā)展而來，經(jīng)過很多年培育，我們?nèi)迥昃鸵l(fā)展1000個特色小鎮(zhèn)，在政策助推下，雖會涌現(xiàn)一批好項目，但也要防范一些不顧自身條件的盲目開發(fā)。
