房地產(chǎn)抑泡沫主題強(qiáng)化 去庫(kù)存任務(wù)同行
近期出爐的11月份的房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，各城市房?jī)r(jià)漲幅收窄，熱門(mén)城市更為明顯。在近一階段房地產(chǎn)領(lǐng)域工作重心轉(zhuǎn)向熱點(diǎn)城市抑泡沫的同時(shí)，去庫(kù)存任務(wù)仍將繼續(xù)推進(jìn)。預(yù)計(jì)漲幅居前的城市仍有可能加入或加碼調(diào)控。展望2017年，商品房銷(xiāo)售增速將明顯下滑，并有可能出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將面臨壓力，增速趨于下行、緩慢回落。
密集調(diào)控后，各線(xiàn)城市房?jī)r(jià)均出現(xiàn)了環(huán)比漲幅縮窄的態(tài)勢(shì)，以一線(xiàn)城市縮窄的幅度最大。11月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格算數(shù)平均環(huán)比上漲0.59%，漲幅連續(xù)第二個(gè)月收窄；算術(shù)平均同比上漲10.81%，較上月小幅擴(kuò)大0.38個(gè)百分點(diǎn)。分城市類(lèi)型來(lái)看，一線(xiàn)城市環(huán)比增速收窄幅度最大，收窄了3.2個(gè)百分點(diǎn)；二線(xiàn)城市次之，收窄1.9個(gè)百分點(diǎn)；三線(xiàn)城市盡管受到了一定影響，但僅收窄了0.4個(gè)百分點(diǎn)。
目前幾個(gè)熱點(diǎn)城市已經(jīng)開(kāi)始新一輪收緊措施，表明決策層“抑泡沫”態(tài)度堅(jiān)決。今年以來(lái)我國(guó)居民部門(mén)加杠桿速度提升較快，截至三季度末主要金融機(jī)構(gòu)新增個(gè)人購(gòu)房貸款占GDP的比重已增至7.08%；若加上公積金貸款的投放量，總體占比可能更大。針對(duì)房?jī)r(jià)漲幅居前的城市，預(yù)計(jì)政策還有深化、加碼的可能，并且這種“緊”的格局至少在2017年不會(huì)發(fā)生改變。
去庫(kù)存仍任重道遠(yuǎn)
然而這并不代表“去庫(kù)存”任務(wù)戛然而止，相反，這一工作仍然需要繼續(xù)推進(jìn)。11月末，商品房待售面積6.91億平方米，相較去年末僅下降0.27億平方米，效果有所顯現(xiàn)但還不算顯著。若從廣義庫(kù)存角度考慮，將凡已開(kāi)工將來(lái)投入市場(chǎng)的部分納入計(jì)算，則庫(kù)存總體規(guī)模接近60億平方米，去庫(kù)存仍任重道遠(yuǎn)。
隨著熱點(diǎn)城市限購(gòu)限貸的擠出效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，2016年漲幅相對(duì)溫和的城市及核心城市的周邊城市（如北京（樓盤(pán)）周邊的保定（樓盤(pán)）、上海（樓盤(pán)）周邊的昆山（樓盤(pán)）、深圳（樓盤(pán)）周邊的東莞（樓盤(pán)）、武漢（樓盤(pán)）周邊的鄂州）將承接需求的外溢，具有量?jī)r(jià)上漲的潛力。經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、不靠近核心城市圈、亦沒(méi)有旅游養(yǎng)老等特色的三線(xiàn)、四線(xiàn)城市將面臨一個(gè)緩慢的去庫(kù)存過(guò)程。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、由資金炒作導(dǎo)致房?jī)r(jià)沖高的城市可能出現(xiàn)降價(jià)。
成交將明顯降溫 增速大幅下滑
1月份-11月份商品房銷(xiāo)售面積135829萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.3%，增速比1月份-10月份回落2.5個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額102503億元，增長(zhǎng)37.5%，增速回落3.7個(gè)百分點(diǎn)。從單月銷(xiāo)售增速來(lái)看，近期兩項(xiàng)銷(xiāo)售指標(biāo)增速均大幅下滑，其中銷(xiāo)售額增速下降快于銷(xiāo)售面積，這與房?jī)r(jià)較高的熱點(diǎn)城市成交降溫有關(guān)。
預(yù)計(jì)2017年商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速均將明顯下滑，并有可能出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。政策方面，顯著的結(jié)構(gòu)性調(diào)控將熨平成交波峰。限購(gòu)限貸和嚴(yán)格監(jiān)管兩大利器有望從房地產(chǎn)領(lǐng)域擠出部分流動(dòng)性和資產(chǎn)價(jià)格泡沫。需求方面，緊縮政策頻出使觀(guān)望情緒轉(zhuǎn)濃，加之前期集中恐慌入市透支了階段需求，接下來(lái)一段時(shí)間入市意愿降低。此外基數(shù)效應(yīng)影響也使銷(xiāo)售高增長(zhǎng)無(wú)法維持，下行趨勢(shì)不可避免。
開(kāi)發(fā)投資將面臨壓力
1月份-11月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資93387億元，同比名義增長(zhǎng)6.5%，增速比1月份-10月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將面臨壓力，增速趨于下行、緩慢回落。銷(xiāo)售增速下行和按揭審核趨嚴(yán)將減少銷(xiāo)售回款和按揭貸款這兩項(xiàng)主要資金來(lái)源，開(kāi)發(fā)貸、再融資、公司債等融資渠道的收緊也將降低房企資金寬裕程度，提高融資成本。資金鏈的緊縮態(tài)勢(shì)將逐步傳導(dǎo)至新開(kāi)工、施工、竣工項(xiàng)目，房企投資行為將偏謹(jǐn)慎。
土地市場(chǎng)方面對(duì)新開(kāi)工和開(kāi)發(fā)投資則可能有一些積極影響。1月份-11月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積19046萬(wàn)平方米，同比下降4.3%，降幅比1月份-10月份收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款7777億元，增長(zhǎng)21.4%，增速提高4.7個(gè)百分點(diǎn)。由于今年一線(xiàn)城市土地供應(yīng)較少，除6月份集中推地外，其他月份均較同期大幅減少；而熱銷(xiāo)下核心城市存量土地快速下降，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存需求增強(qiáng)。供地較少的熱點(diǎn)城市地方政府可能在今年末和2017年落實(shí)加大推地的計(jì)劃，以緩解供地緊張、平抑地價(jià)和房?jī)r(jià)。若此舉得以實(shí)現(xiàn)，對(duì)其新開(kāi)工和開(kāi)發(fā)投資有一定的積極影響。
