房企業(yè)績數(shù)據(jù)樂觀 年底沖業(yè)績或難再現(xiàn)
由于今年前三個季度房地產(chǎn)火熱、房企績突出，在往年出現(xiàn)的年底降價沖業(yè)績的情況，或不會在今年年底出現(xiàn)。
截至目前，已有多家房企公布了今年前11個月的銷售業(yè)績，其中公布業(yè)績的10家企業(yè)在前11個月銷售數(shù)據(jù)樂觀。這或許意味著，在短期內(nèi)沖業(yè)績或賣房促銷的動力非常小。
三千億房企擴(kuò)容至10家 融創(chuàng)首次入隊
某研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，盡管受到調(diào)控的影響，11月成交量出現(xiàn)下調(diào)，但從成交數(shù)據(jù)看，包括萬科、恒大、融創(chuàng)等在內(nèi)的10家公布銷售業(yè)績的房企今年前11個月合計銷售額達(dá)到了10528億，同比上漲73%，而10家目標(biāo)為8955億，房企已經(jīng)超額完成年度目標(biāo)。除已實現(xiàn)3000億銷售金額的恒大和萬科，碧桂園也已邁入了3000億房企陣營，且負(fù)債健康，現(xiàn)金充裕。據(jù)碧桂園公告顯示，截至12月11日，碧桂園2016合同銷售額突破3000億元，同比大幅增長143%。而2015年，國內(nèi)未有一家房企銷售破三千億。
此外，得益于土地市場上的快速擴(kuò)張和儲備，以及項目的收并購，融創(chuàng)完成了今年的城市布局，銷售額實現(xiàn)了跳躍式的攀升，而這幾年其近三分之二開發(fā)項目都是通過并購獲得的。截至10月底，融創(chuàng)實現(xiàn)合約銷售金額約1080.3億元，同比增長91%，首次進(jìn)入千億房企行列，也成為三年來首個新晉的千億房企。
至此，據(jù)億翰智庫監(jiān)測，2016年全年銷售金額超千億的房企或?qū)⒊?0家。與2015年7家千億房企相比增加近50%，行業(yè)集中度快速提升。房企陣營已基本穩(wěn)定，現(xiàn)階段黑馬恐難再現(xiàn)。從監(jiān)測的30家房企銷售情況來看，今年前11個月，80%房企均已完成全年銷售目標(biāo)，最典型的就是融創(chuàng)、萬科、恒大、碧桂園、新城及深業(yè)等企業(yè)。繼2015年成功跨入2000億元行列之后，恒大于今年8月將2000億元的全年銷售目標(biāo)上調(diào)至3000億元，上調(diào)幅度高達(dá)50%，較2015年2013.4億實際銷售額大幅提升49%。今年第三季度，恒大首次以2805.8億元的累計銷售金額趕超萬科的2629億元，終于成為國內(nèi)銷售量最大的房企。截至目前，其已超額完成全年目標(biāo)銷售額，目標(biāo)完成率高達(dá)116.28%。
碧桂園銷售同樣增速迅猛，其7月調(diào)高年初定的1680億銷售目標(biāo)至2200億，之后僅用2個月的時間便完成調(diào)整后的銷售目標(biāo)。此前12月6日，碧桂園公布，前11個月共實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣2881.4億元，換言之，在不到半個月的時間里，碧桂園已經(jīng)實現(xiàn)銷售118.6億元。從1000億到2000億元，碧桂園花費103天，而從2000億到3000億元，僅用了82天。碧桂園公告稱，良好的業(yè)績主要受惠于良好的市場環(huán)境，進(jìn)一步完善的項目戰(zhàn)略布局，在不同市場提供適銷對路的產(chǎn)品，合理的市場策略，以及合伙人制度的有效實現(xiàn)。
樓市下半場，并購或成常態(tài)
“雖然房企收獲了銷售額歷史最高的一年，但風(fēng)險也越來越大?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，今年房企收獲成交量爆發(fā)的一年，寬松的房地產(chǎn)政策刺激了房地產(chǎn)市場探底回升。一二線城市銷售量快速上漲，促使房企銷售業(yè)績快速提升，但這種爆發(fā)醞釀了后續(xù)再上漲的風(fēng)險。整體看，市場需求的透支，不利于2017年銷售業(yè)績上漲。而房企的銷售大量集中在熱點一二線城市，推動土地的價格在這些熱點城市處于相對高位，導(dǎo)致企業(yè)利潤率并無提升，從今年中報數(shù)據(jù)來看，房企利潤大量轉(zhuǎn)向了利息資本化、少數(shù)股東權(quán)益和稅收等三個方面，加上未來高地價項目銷售的不確定性，未來利潤增長仍顯乏力。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場背景下，樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場。從樓市下半場特征來看，房地產(chǎn)行業(yè)增速下滑趨勢勢在必然，此時，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購重組頻繁發(fā)生的特征。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示, 截至11月14日,滬深兩市共發(fā)生27宗房企重大重組事件,涉及金額總計1083億元。而在去年同期,僅13家上市公司發(fā)生重大重組事件。這一“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為“新常態(tài)”，屆時，“大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面的形成，最終推動市場集中度越來來越高。隨著樓市進(jìn)入下半場，隨著2017年年中樓市進(jìn)入新一輪市場調(diào)整期，樓市的深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企退出房地產(chǎn)或被收購，這對于綜合競爭實力較強(qiáng)的房企來講則成為逆勢發(fā)展的機(jī)會，尤其是對于大型品牌房企來講，會在樓市下半場這個階段繼續(xù)“大魚吃小魚”，增強(qiáng)自身在行業(yè)內(nèi)的規(guī)?；瘍?yōu)勢。
在政策持續(xù)加碼的情況下，企業(yè)銷售業(yè)績基本已成定局，億翰智庫分析認(rèn)為，大型房企現(xiàn)金流充沛，并已實現(xiàn)全國化布局，企業(yè)跨周期、抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。即使2017年市場出現(xiàn)下行，對這類企業(yè)影響較小。重點在于制定戰(zhàn)略如何度過2017年可能會來的寒冬。
行業(yè)大洗牌 房企開辟新盈利增長點
標(biāo)普全球評級信用分析師黃馨慧預(yù)計，2017年中國房地產(chǎn)開發(fā)商的合同銷售額或?qū)⑾禄?%-10%，這對于標(biāo)普去年同期時做出的2016年中國開發(fā)商銷售額將增長20%的預(yù)期，無疑是明顯逆轉(zhuǎn)。
實際上近兩年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利能力處于下滑通道，不少房企面臨凈利潤率持續(xù)走低，“增收不增利”的現(xiàn)象普遍存在。某地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，132家上市房企合計營業(yè)收入為8780.5億，而凈利潤只有687.8億，平均利潤率跌至7.8%。三季度營業(yè)收入相比二季度環(huán)比下調(diào)了34.5%，而凈利潤下調(diào)幅度則達(dá)到了63%。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤率持續(xù)下降，尋找新的利潤增長點，成為大型房企主要的戰(zhàn)略方向。早在今年年中，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳就表示寶龍的未來，一是通過管理的精細(xì)化向內(nèi)部要利潤，從粗放到規(guī)范再到精益； 二是通過環(huán)節(jié)延伸向價值鏈后端要利潤，開辟新的可持續(xù)的盈利點。寶龍將在商業(yè)營運(yùn)環(huán)節(jié)的精準(zhǔn)化、定制化、互聯(lián)網(wǎng)化方面發(fā)力。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，雖然2017年下半年會遭遇市場調(diào)整期，但眾所周知，市場低迷期地價相對合理，屆時，房企可以選擇核心城市進(jìn)行拿地布局“換倉”，調(diào)整城市布局，爭取城市優(yōu)質(zhì)土地資源，爭取2018年下半年之后下一輪市場上行周期的發(fā)展機(jī)會。
