冰與火的住房租賃市場(chǎng) 未來(lái)將如何破局
時(shí)間：2018/10/5
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018年長(zhǎng)租公寓經(jīng)歷“至暗時(shí)刻”,從漲價(jià)收房事件到租金貸引發(fā)信任危機(jī)，以及后續(xù)持續(xù)發(fā)酵的甲醛門(mén)事件，行業(yè)痛點(diǎn)集中爆發(fā)，未來(lái)長(zhǎng)租公寓將何去何從，是資本趨之如騖的風(fēng)口，還是直接淪為風(fēng)口之上的“烤豬”？
中國(guó)公寓委員會(huì)專(zhuān)家組組長(zhǎng)穆林在9月20日的蘑菇租房舉辦的“2018長(zhǎng)租公寓CEO峰會(huì)”上表示，近期的問(wèn)題都源于住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡、不充分，根本解決的唯一辦法就是大力支持、持續(xù)發(fā)展，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將會(huì)長(zhǎng)期呈現(xiàn)“爭(zhēng)議與發(fā)展并存”的狀態(tài)。
加快推進(jìn)住房租賃立法
“發(fā)展住房租賃是一塊硬骨頭，比控制房?jī)r(jià)還難?！蹦铝痔寡浴?br />
不過(guò)近幾年，從中央到地方都出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的政策，包括商業(yè)用房改租賃可以享受民水民電、給予住房租賃機(jī)構(gòu)或個(gè)人稅收優(yōu)惠、推進(jìn)REITS的試點(diǎn)等，租賃市場(chǎng)獲得政策紅利實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，房地產(chǎn)商、創(chuàng)業(yè)類(lèi)、中介類(lèi)及地方政府等大量資金涌進(jìn)。
就在9月20日，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制進(jìn)一步激發(fā)居民消費(fèi)潛力的若干意見(jiàn)》提到“大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，加快推進(jìn)住房租賃立法，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益?！?br />
蘑菇租房CEO馬曉軍認(rèn)為，從政策積極引導(dǎo)和長(zhǎng)期的供需關(guān)系來(lái)看，長(zhǎng)租公寓仍處于“高增長(zhǎng)”階段，且未來(lái)3-5年大量的新技術(shù)會(huì)介入到租房互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域。
但穆林認(rèn)為，由于政策落地的執(zhí)行存在周期性、行業(yè)信息不對(duì)稱(chēng)等多方面因素，長(zhǎng)租公寓2-3年內(nèi)必然長(zhǎng)期面對(duì)一定壓力，然而由于房源供給量存在明顯缺口，以及需求量的持續(xù)走高，長(zhǎng)租公寓的中長(zhǎng)期發(fā)展仍舊看好。
根據(jù)華菁證券測(cè)算，通過(guò)中美對(duì)比，未來(lái)10年，住房租賃市場(chǎng)空間為5萬(wàn)億元。而中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2017年中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的年租金規(guī)模約為1.3萬(wàn)億人民幣，長(zhǎng)租公寓部分648億，市場(chǎng)占有率僅5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于美國(guó)（30%）和日本（83%）。顯然，機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)有著廣闊的發(fā)展前景。
廣東省租賃協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉昕也在上述峰會(huì)上表示，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展由于易受負(fù)面影響的“招黑體質(zhì)”，將受到政府的監(jiān)管以及資本的限制。長(zhǎng)租公寓的發(fā)展需要依靠“政策驅(qū)動(dòng)”、“金融驅(qū)動(dòng)”、“人才驅(qū)動(dòng)”、“供應(yīng)商驅(qū)動(dòng)”四個(gè)輪子共同驅(qū)動(dòng)。
引導(dǎo)租賃市場(chǎng)合理定價(jià)
盡管住房租賃市場(chǎng)在政策的支持下快速發(fā)展，但租賃市場(chǎng)也出現(xiàn)數(shù)量不足、質(zhì)量低下、價(jià)格高漲等問(wèn)題。
數(shù)據(jù)顯示，從2017年2月到2018年5月，上海房租上漲19.5%，深圳上漲15.5%，北京大漲25.9%，而即便逃離了北上廣深，西安也有25.08%的同比漲幅在等著人才們落戶(hù)。
穆林建議政府應(yīng)該禁止租賃亂象，嚴(yán)禁租金炒作和惡意上漲，同時(shí)也要為低收入群體實(shí)施保障，再次要注意提高公租房、廉租房運(yùn)營(yíng)水平和效率，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和輿情事件。
談及漲價(jià)收房、租金高漲等現(xiàn)象，馬曉軍認(rèn)為，目前房子因?yàn)橛懈嗟馁Y本在介入，毫無(wú)疑問(wèn)面粉的價(jià)格必然會(huì)上漲，面包的價(jià)格可能漲幅不一定那么快，這對(duì)長(zhǎng)租公寓整個(gè)運(yùn)營(yíng)效率會(huì)提的越來(lái)越高。
但在劉昕看來(lái)，資本進(jìn)入的多對(duì)行業(yè)是好事，任何一個(gè)市場(chǎng)都會(huì)經(jīng)過(guò)跌宕起伏式的影響，但趨勢(shì)是整體向好的；而且現(xiàn)在的品牌公寓只占全國(guó)租賃市場(chǎng)的2.5%，只要企業(yè)和機(jī)構(gòu)不集中手段搞壟斷，是沒(méi)有能力抬升價(jià)格的。
其實(shí)政府已在引導(dǎo)市場(chǎng)合理定價(jià)，例如深圳正在探索建立全市穩(wěn)租金商品房項(xiàng)目制度，采取嚴(yán)格的租金管制，一房一價(jià)、一年一調(diào)，租金年增長(zhǎng)率最高不超過(guò)5%。
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒此前在接受央視財(cái)經(jīng)等媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，今后將采取限定租金、限定租期的雙限方式來(lái)穩(wěn)定租賃市場(chǎng)。
不過(guò)穆林認(rèn)為，行政命令租金不得上漲，實(shí)現(xiàn)壓力很大。尤其是大中型城市，租賃行業(yè)勢(shì)單力薄，難以阻止大城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；未來(lái)應(yīng)該在確保安全的前提下，繼續(xù)加大土地與資金的供給，通過(guò)提升租賃品質(zhì)、租賃性?xún)r(jià)比來(lái)發(fā)展租賃市場(chǎng)。
“強(qiáng)運(yùn)營(yíng)”模式提升盈利能力
多方資本涌入住房租賃市場(chǎng)，這個(gè)看似遍地黃金的市場(chǎng)，實(shí)則處在一個(gè)投入成本高、資金回收周期長(zhǎng)、盈利微薄的環(huán)境中。
“公寓創(chuàng)業(yè)尤其艱難，操著賣(mài)白粉的心，其實(shí)賺的是賣(mài)白菜的錢(qián)，而且背的名聲可能還不太好?！瘪R曉軍直言。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹此前也公開(kāi)發(fā)聲，不建議做長(zhǎng)租公寓，因?yàn)椤斑@個(gè)生意就是虧的”，租金回報(bào)率只有1%。
無(wú)論是資源獲取端還是運(yùn)營(yíng)管理端，參與者稍有不慎便將被淘汰出局。據(jù)第三方企業(yè)征信平臺(tái)顯示，過(guò)去一年多的時(shí)間里，鼎家、愛(ài)公寓、GO窩公寓、Color公寓等近10家長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂或經(jīng)營(yíng)不善而倒閉。
多名業(yè)內(nèi)人士坦言，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)因過(guò)低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。除了頭部企業(yè)外，小玩家能夠獲得的資金渠道非常有限，更沒(méi)有資格通過(guò)ABS方式去募資。
邁點(diǎn)研究院認(rèn)為，作為運(yùn)營(yíng)商,融資渠道更多是過(guò)程指標(biāo)，而運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)質(zhì)量提升帶來(lái)的出租率和附加值，才是最終目的。
馬曉軍指出，現(xiàn)今的公寓機(jī)構(gòu)為了提升競(jìng)爭(zhēng)力，已由粗放型的跑馬圈地時(shí)代，發(fā)展進(jìn)入智能化、在線(xiàn)化發(fā)展的“大縱深”領(lǐng)域，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵不在于傳統(tǒng)方式的投放、獲客，核心應(yīng)該是提升以服務(wù)為中心的“強(qiáng)運(yùn)營(yíng)”模式。
在劉昕看來(lái)，2018年對(duì)于整個(gè)租賃市場(chǎng)是一個(gè)拐點(diǎn)，在拐點(diǎn)時(shí)要思考整體運(yùn)營(yíng)怎么做，一旦走過(guò)拐點(diǎn)，未來(lái)的10-20年之內(nèi)會(huì)有很長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展；同時(shí)該行業(yè)的剪刀差模式可能越來(lái)越小，未來(lái)要向“輕重”管理模式轉(zhuǎn)變，提升盈利能力。
中國(guó)公寓委員會(huì)專(zhuān)家組組長(zhǎng)穆林在9月20日的蘑菇租房舉辦的“2018長(zhǎng)租公寓CEO峰會(huì)”上表示，近期的問(wèn)題都源于住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡、不充分，根本解決的唯一辦法就是大力支持、持續(xù)發(fā)展，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將會(huì)長(zhǎng)期呈現(xiàn)“爭(zhēng)議與發(fā)展并存”的狀態(tài)。
加快推進(jìn)住房租賃立法
“發(fā)展住房租賃是一塊硬骨頭，比控制房?jī)r(jià)還難?！蹦铝痔寡浴?br />
不過(guò)近幾年，從中央到地方都出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的政策，包括商業(yè)用房改租賃可以享受民水民電、給予住房租賃機(jī)構(gòu)或個(gè)人稅收優(yōu)惠、推進(jìn)REITS的試點(diǎn)等，租賃市場(chǎng)獲得政策紅利實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，房地產(chǎn)商、創(chuàng)業(yè)類(lèi)、中介類(lèi)及地方政府等大量資金涌進(jìn)。
就在9月20日，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制進(jìn)一步激發(fā)居民消費(fèi)潛力的若干意見(jiàn)》提到“大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，加快推進(jìn)住房租賃立法，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益?！?br />
蘑菇租房CEO馬曉軍認(rèn)為，從政策積極引導(dǎo)和長(zhǎng)期的供需關(guān)系來(lái)看，長(zhǎng)租公寓仍處于“高增長(zhǎng)”階段，且未來(lái)3-5年大量的新技術(shù)會(huì)介入到租房互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域。
但穆林認(rèn)為，由于政策落地的執(zhí)行存在周期性、行業(yè)信息不對(duì)稱(chēng)等多方面因素，長(zhǎng)租公寓2-3年內(nèi)必然長(zhǎng)期面對(duì)一定壓力，然而由于房源供給量存在明顯缺口，以及需求量的持續(xù)走高，長(zhǎng)租公寓的中長(zhǎng)期發(fā)展仍舊看好。
根據(jù)華菁證券測(cè)算，通過(guò)中美對(duì)比，未來(lái)10年，住房租賃市場(chǎng)空間為5萬(wàn)億元。而中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2017年中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的年租金規(guī)模約為1.3萬(wàn)億人民幣，長(zhǎng)租公寓部分648億，市場(chǎng)占有率僅5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于美國(guó)（30%）和日本（83%）。顯然，機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)有著廣闊的發(fā)展前景。
廣東省租賃協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉昕也在上述峰會(huì)上表示，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展由于易受負(fù)面影響的“招黑體質(zhì)”，將受到政府的監(jiān)管以及資本的限制。長(zhǎng)租公寓的發(fā)展需要依靠“政策驅(qū)動(dòng)”、“金融驅(qū)動(dòng)”、“人才驅(qū)動(dòng)”、“供應(yīng)商驅(qū)動(dòng)”四個(gè)輪子共同驅(qū)動(dòng)。
引導(dǎo)租賃市場(chǎng)合理定價(jià)
盡管住房租賃市場(chǎng)在政策的支持下快速發(fā)展，但租賃市場(chǎng)也出現(xiàn)數(shù)量不足、質(zhì)量低下、價(jià)格高漲等問(wèn)題。
數(shù)據(jù)顯示，從2017年2月到2018年5月，上海房租上漲19.5%，深圳上漲15.5%，北京大漲25.9%，而即便逃離了北上廣深，西安也有25.08%的同比漲幅在等著人才們落戶(hù)。
穆林建議政府應(yīng)該禁止租賃亂象，嚴(yán)禁租金炒作和惡意上漲，同時(shí)也要為低收入群體實(shí)施保障，再次要注意提高公租房、廉租房運(yùn)營(yíng)水平和效率，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和輿情事件。
談及漲價(jià)收房、租金高漲等現(xiàn)象，馬曉軍認(rèn)為，目前房子因?yàn)橛懈嗟馁Y本在介入，毫無(wú)疑問(wèn)面粉的價(jià)格必然會(huì)上漲，面包的價(jià)格可能漲幅不一定那么快，這對(duì)長(zhǎng)租公寓整個(gè)運(yùn)營(yíng)效率會(huì)提的越來(lái)越高。
但在劉昕看來(lái)，資本進(jìn)入的多對(duì)行業(yè)是好事，任何一個(gè)市場(chǎng)都會(huì)經(jīng)過(guò)跌宕起伏式的影響，但趨勢(shì)是整體向好的；而且現(xiàn)在的品牌公寓只占全國(guó)租賃市場(chǎng)的2.5%，只要企業(yè)和機(jī)構(gòu)不集中手段搞壟斷，是沒(méi)有能力抬升價(jià)格的。
其實(shí)政府已在引導(dǎo)市場(chǎng)合理定價(jià)，例如深圳正在探索建立全市穩(wěn)租金商品房項(xiàng)目制度，采取嚴(yán)格的租金管制，一房一價(jià)、一年一調(diào)，租金年增長(zhǎng)率最高不超過(guò)5%。
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒此前在接受央視財(cái)經(jīng)等媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，今后將采取限定租金、限定租期的雙限方式來(lái)穩(wěn)定租賃市場(chǎng)。
不過(guò)穆林認(rèn)為，行政命令租金不得上漲，實(shí)現(xiàn)壓力很大。尤其是大中型城市，租賃行業(yè)勢(shì)單力薄，難以阻止大城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；未來(lái)應(yīng)該在確保安全的前提下，繼續(xù)加大土地與資金的供給，通過(guò)提升租賃品質(zhì)、租賃性?xún)r(jià)比來(lái)發(fā)展租賃市場(chǎng)。
“強(qiáng)運(yùn)營(yíng)”模式提升盈利能力
多方資本涌入住房租賃市場(chǎng)，這個(gè)看似遍地黃金的市場(chǎng)，實(shí)則處在一個(gè)投入成本高、資金回收周期長(zhǎng)、盈利微薄的環(huán)境中。
“公寓創(chuàng)業(yè)尤其艱難，操著賣(mài)白粉的心，其實(shí)賺的是賣(mài)白菜的錢(qián)，而且背的名聲可能還不太好?！瘪R曉軍直言。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹此前也公開(kāi)發(fā)聲，不建議做長(zhǎng)租公寓，因?yàn)椤斑@個(gè)生意就是虧的”，租金回報(bào)率只有1%。
無(wú)論是資源獲取端還是運(yùn)營(yíng)管理端，參與者稍有不慎便將被淘汰出局。據(jù)第三方企業(yè)征信平臺(tái)顯示，過(guò)去一年多的時(shí)間里，鼎家、愛(ài)公寓、GO窩公寓、Color公寓等近10家長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂或經(jīng)營(yíng)不善而倒閉。
多名業(yè)內(nèi)人士坦言，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)因過(guò)低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。除了頭部企業(yè)外，小玩家能夠獲得的資金渠道非常有限，更沒(méi)有資格通過(guò)ABS方式去募資。
邁點(diǎn)研究院認(rèn)為，作為運(yùn)營(yíng)商,融資渠道更多是過(guò)程指標(biāo)，而運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)質(zhì)量提升帶來(lái)的出租率和附加值，才是最終目的。
馬曉軍指出，現(xiàn)今的公寓機(jī)構(gòu)為了提升競(jìng)爭(zhēng)力，已由粗放型的跑馬圈地時(shí)代，發(fā)展進(jìn)入智能化、在線(xiàn)化發(fā)展的“大縱深”領(lǐng)域，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵不在于傳統(tǒng)方式的投放、獲客，核心應(yīng)該是提升以服務(wù)為中心的“強(qiáng)運(yùn)營(yíng)”模式。
在劉昕看來(lái)，2018年對(duì)于整個(gè)租賃市場(chǎng)是一個(gè)拐點(diǎn)，在拐點(diǎn)時(shí)要思考整體運(yùn)營(yíng)怎么做，一旦走過(guò)拐點(diǎn)，未來(lái)的10-20年之內(nèi)會(huì)有很長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展；同時(shí)該行業(yè)的剪刀差模式可能越來(lái)越小，未來(lái)要向“輕重”管理模式轉(zhuǎn)變，提升盈利能力。
