中國寫字樓市場2016年回顧與2017年展望
2016年中國寫字樓市場經(jīng)歷了很多起伏波折，2017年又哪些發(fā)展展望呢？
中國2016年全年經(jīng)濟增速預(yù)期將維持6.7%左右，而2017年經(jīng)濟增長將在此基礎(chǔ)上進一步減速。消費市場似乎未能填補制造業(yè)及出口市場放緩而造成的缺口。與此同時，在英國脫歐、特朗普當(dāng)選美國總統(tǒng)、歐洲反建制主義情緒抬頭的綜合作用下，經(jīng)濟政治的不確定氣氛日益積聚，未來形勢更顯嚴(yán)峻。
寫字樓市場中，一些城市的新增供應(yīng)預(yù)期將達到創(chuàng)紀(jì)錄的水平。由于新增供應(yīng)多位于郊區(qū)地段，因此未來12至24個月中，郊區(qū)市場將延續(xù)競爭激烈局面，而市中心板塊受到的影響相對微弱。
“聯(lián)合辦公空間”是2016年寫字樓市場的首要關(guān)鍵詞。來自美國的運營商WeWork正式進軍中國大陸市場，在上海開出第一家聯(lián)合辦公點，并計劃在2017年再增數(shù)個項目。與此同時，本地聯(lián)合辦公服務(wù)商強勢擴張并成功吸引投資。例如，SOHO中國推出3Q項目，萬科前高級副總裁毛大慶成立優(yōu)客工場，裸心社近期完成與基匯資本的融資，更有聯(lián)合創(chuàng)業(yè)辦公社（P2）、一起開工社區(qū)、科技寺、Agora Space（法資）以及XNode等如雨后春筍般出現(xiàn)。聯(lián)合辦公的市場密集度迅速提高，未來數(shù)年內(nèi)可能會出現(xiàn)市場整合，行業(yè)趨于專業(yè)化發(fā)展。
隨著技術(shù)、商務(wù)行為及文化的變化，辦公空間的使用方式也將繼續(xù)演變。擁有預(yù)算的大型創(chuàng)意公司可以考慮長期租賃年代較久的項目，自行翻新或定制辦公空間。規(guī)模較大的企業(yè)或許會針對不同業(yè)務(wù)分支（研發(fā)、銷售、行政管理）對辦公空間的不同要求，對員工進行分流或者尋找合適的空間。匯豐銀行在香港銅鑼灣WeWork服務(wù)點租下300多張辦公桌，就是一個典型案例。
共享型經(jīng)濟時代催生了聯(lián)合辦公空間，那么接下來會出現(xiàn)什么？傳統(tǒng)寫字樓租戶不再設(shè)置內(nèi)部會議室，而是向業(yè)主租用公共會議室。這類會議室可能會位于建筑的高區(qū)，集中配備餐飲服務(wù)，預(yù)訂費用直接向租戶收取。此種安排有利于加強安保，因為公司客戶進出大樓的權(quán)限將僅限于會議室所在樓層。如此一來，租戶可以節(jié)省固定支出，而業(yè)主可將這一特色服務(wù)作為項目賣點大力推廣。
一座城市的不同商務(wù)區(qū)之間有著明顯的專業(yè)化區(qū)分，而隨著城市市場日趨成熟，不同城市之間的專業(yè)化區(qū)分也將表現(xiàn)得更加明顯。地方政府都在打造各自的商務(wù)“標(biāo)簽”，如廣州計劃建成電商總部城市，深圳大力發(fā)展技術(shù)創(chuàng)新，上海則以金融、服務(wù)、消費為重心產(chǎn)業(yè)。而亞投行、“一帶一路”等國家項目的開展以及自貿(mào)區(qū)的建設(shè)，更將對專業(yè)化走勢起到積極的助推作用。
隨著辦公方式的變化、企業(yè)創(chuàng)新性的提高以及人才競爭的加劇，用人單位在改善員工福利的同時，也更關(guān)注辦公環(huán)境。獨特或創(chuàng)新的辦公空間應(yīng)該在更加基礎(chǔ)的層面融入城市結(jié)構(gòu)，與其他物業(yè)類型（住宅、商業(yè)、酒店及餐飲服務(wù)）充分融合。
傳統(tǒng)而言，中國市場的寫字樓租期一般兩到三年。隨著企業(yè)擴大規(guī)模、裝修成本增加、商務(wù)增長放緩，未來租戶會希望延長租期，同時通過服務(wù)式辦公室或聯(lián)合辦公空間來滿足短期的額外空間需求。那么針對租戶的短期“超員”現(xiàn)象，業(yè)主是否愿意提供短租空間，或者說不含服務(wù)的聯(lián)合辦公空間？
租戶在租約談判中將日益占據(jù)上風(fēng)，將是明年最顯而易見的趨勢之一。由于供應(yīng)量達到歷史最高水平，預(yù)期空置率上升，業(yè)主將不得不通過提升空間品質(zhì)、加大優(yōu)惠力度等方式來吸引新租戶、挽留現(xiàn)有租戶。
一些尋求降低空置風(fēng)險、減少收入流失的業(yè)主或許會與一類新的運營商合作，即以低于市場價的租金與運營商簽訂長期租賃管理協(xié)議，由運營商負責(zé)轉(zhuǎn)租，從而將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁。對業(yè)主而言，確保了長期固定收入以及資本價值增長潛力；運營商則獲得了以最低開支獲得豐厚回報的機會，當(dāng)然這要以租賃市場行情穩(wěn)健、入住率上升且租金維持高位為前提條件。
以下已經(jīng)在國際市場出現(xiàn)的新趨勢或許也會蔓延到中國市場：
寫字樓里專設(shè)休閑樓層，包含健身房、更衣室等設(shè)施供大樓租戶的員工使用，可視為一類寫字樓俱樂部。
電動自行車、電動汽車的充電樁
地上車用電梯
花園墻、屋頂花園
將聯(lián)合辦公及聯(lián)合居住空間相結(jié)合的園區(qū)風(fēng)格的設(shè)施/高強度封閉式孵化器
更極簡的裝修標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)勢在于可降低成本、增強空間使用彈性，同時也是當(dāng)前流行趨勢
上海
“未來一兩年上海寫字樓市場將迎來創(chuàng)紀(jì)錄水平的新增供應(yīng)，尤其是在大型總體規(guī)劃項目區(qū)域。新增供應(yīng)的入市以及建筑品質(zhì)的顯著提升，將使得上海的建設(shè)環(huán)境以及商務(wù)區(qū)景觀發(fā)生重大變化。再加上新式辦公空間的出現(xiàn)，上海寫字樓市場將跨入一個新的時代。”簡可，第一太平戴維斯中國市場研究部負責(zé)人
“金融及技術(shù)依然是上海作為中國金融之都實現(xiàn)增長的堅強后盾。與此同時，中國經(jīng)濟不斷向服務(wù)主導(dǎo)型經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，不僅刺激新興商業(yè)板塊迅猛增長，更助推創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)繁榮發(fā)展。”鄭廷俊，第一太平戴維斯中國商業(yè)樓宇部高級董事
北京
“盡管‘新常態(tài)’下，北京宏觀經(jīng)濟增長將隨全國趨勢而有所放緩，但第三產(chǎn)業(yè)的比重將進一步增加?？焖侔l(fā)展的金融服務(wù)行業(yè)、IT及高科技，以及專業(yè)服務(wù)業(yè)將帶動相關(guān)寫字樓租賃需求并繼續(xù)對市場發(fā)展提供強勁支持?！毙苤纠?，第一太平戴維斯北京項目及開發(fā)顧問部董事兼負責(zé)人
“傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)與非核心區(qū)域的差距應(yīng)會繼續(xù)收窄，原因在于非核心區(qū)域租金較低且租約更加靈活，對租戶的吸引力不斷增加。隨著供應(yīng)增加，租戶選擇面更寬，業(yè)主之間吸引或挽留優(yōu)質(zhì)租戶的競爭將有所升級。為保持競爭優(yōu)勢，業(yè)主將需調(diào)整租金并加大折扣力度。因此中短期內(nèi)，全市平均租金預(yù)期會呈下行走勢?！睖貢啠谝惶酱骶S斯中國華北區(qū)商業(yè)樓宇部高級董事
廣州
“廣州甲級寫字樓供應(yīng)量在2016年迎來高峰，但由于預(yù)租期間優(yōu)惠力度較大，全市整體租賃表現(xiàn)良好。明年新增供應(yīng)將縮減，開發(fā)商壓力有望得到緩解，全市空置率及租金預(yù)計將保持穩(wěn)定?！焙瘟?，第一太平戴維斯中國華南區(qū)研究部負責(zé)人
“琶洲區(qū)域迎來密集供應(yīng)潮，未來3年至少會新增40萬平方米甲級寫字樓供應(yīng)量。知名電商企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)/通訊相關(guān)企業(yè)紛紛將總部落戶琶洲，這將有效加速片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，繼而助推房地產(chǎn)市場?！绷帜拘?，第一太平戴維斯中國華南區(qū)董事長
深圳
“由于大部分開發(fā)商推遲項目入市時間，此前預(yù)期的供應(yīng) ‘井噴’現(xiàn)象并未出現(xiàn)。因此2017年將會有280萬平方米左右的新增供應(yīng)，其中很大一部分為總部大樓?？紤]到2016年的市場表現(xiàn)，開發(fā)商或繼續(xù)推遲項目入市時間，一方面幫助已入市項目更好的去化,另一方面提升將入市項目的品質(zhì)以滿足競爭需要?！焙瘟?，第一太平戴維斯中國華南區(qū)研究部負責(zé)人
“從2016年寫字樓市場的表現(xiàn)來看，市場吸納能力依舊強勁，租金和售價均呈上漲趨勢。受深圳創(chuàng)新政策的推動，前海、后海將迎來大量總部企業(yè)和創(chuàng)新研發(fā)公司入駐，改寫深圳市寫字樓租戶格局?！绷帜拘?，第一太平戴維斯中國華南區(qū)董事長
成都
“2016年，在市場“高壓”下，各方主體，如開發(fā)商、運營方、政府等，主動或被動地尋求改變，成都寫字樓市場呈現(xiàn)出以下特點：1、新興項目延緩入市時間，使得2016年新增供應(yīng)有所減緩，在一定程度上避免市場競爭的加劇；2、聯(lián)合辦公空間發(fā)展較快，在一定程度上擴大了寫字樓客群，利于去庫存；3、大宗交易相對活躍，反映出投資者對成都市場的長期看好；4、政府重視程度增加，尤其是運營層面，比如加強商務(wù)樓宇評級標(biāo)準(zhǔn)化工作、加快商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化研究、對外積極進行城市營銷及樓宇推介等。”羅元均，第一太平戴維斯華西區(qū)研究部、項目及開發(fā)顧問部負責(zé)人
“2016年，雖然市場競爭激烈，但依然可以看到成都寫字樓市場呈現(xiàn)出的積極面。2016年，成都被納入國家中心城市，以及四川內(nèi)陸自貿(mào)區(qū)的設(shè)立，這些重大政策的頒布實施，給成都經(jīng)濟發(fā)展的長遠發(fā)展帶來良好預(yù)期。預(yù)計來年，雖然受整體經(jīng)濟形勢影響，成都寫字樓市場基本面不會有大的變化，但受長期政策利好，政府積極引導(dǎo)的影響下，成都寫字樓市場仍有一定的發(fā)展機會?！焙ＨA，第一太平戴維斯華西區(qū)董事長
