上海老舊寫字樓改造風(fēng)興起的原因是？
在前幾日的《2017年前第三季度上海寫字樓市場簡報》中，我們提到了未來核心商務(wù)區(qū)將會有更多存量物業(yè)加入到升級改造的行列中的預(yù)測。那么，是什么原因?qū)е逻@一現(xiàn)象的出現(xiàn)呢？
目前，上海寫字樓租賃市場供應(yīng)量增長較快，但新興商務(wù)區(qū)租金較高，而核心商務(wù)區(qū)的老寫字樓對客戶反倒具有一定的黏性。
租賃型供應(yīng)暴增
前三季度上海租賃型寫字樓新增供應(yīng)面積達(dá)136萬平方米，高于去年全年23.6%，創(chuàng)歷史新高。甲級寫字樓存量超過1000萬平方米，其中核心商務(wù)區(qū)存量666.80萬平方米，新興商務(wù)區(qū)存量336.02萬平方米。值得注意的是，新興商務(wù)區(qū)租賃型寫字樓交易量尤為突出，2017年前三季度的成交面積達(dá)54萬平方米，是核心商務(wù)區(qū)的1.6倍，其中金融、生產(chǎn)制造業(yè)合計占比達(dá)五成，鑒于互聯(lián)網(wǎng)+行業(yè)的快速發(fā)展，電子科技類企業(yè)的需求也增長較快。
戴德梁行預(yù)測，未來（2017年第四季度到2018年）新興區(qū)域仍是供應(yīng)主戰(zhàn)場，其中浦東前灘世博和徐匯濱江板塊集中供應(yīng)量較大，徐匯濱江預(yù)計供應(yīng)53.37萬平方米，浦東前灘世博預(yù)計供應(yīng)47.51萬平方米，占整體規(guī)模的比重分別為25%、22%。
新興商務(wù)區(qū)擁有租金產(chǎn)品雙重優(yōu)勢
寫字樓租賃市場未來總體供應(yīng)量大，租戶有更多選擇性，競爭變得更為激烈，逐漸成熟的新興商務(wù)區(qū)擁有租金產(chǎn)品雙重優(yōu)勢，對客戶吸引力加大，核心商務(wù)區(qū)面臨相對高租金及空置上升雙重壓力。
以人民廣場、南京西路、淮海路、徐家匯為主的核心區(qū)寫字樓整體空置率比2016年都有所提升，其中超過10年樓齡的寫字樓正面臨客戶流失的現(xiàn)象。而隨著新興商務(wù)區(qū)的逐漸成熟，越來越多的企業(yè)擇址在交通方便以及有租金吸引力的新興商務(wù)區(qū)辦公。比如，美敦力在前灘世貿(mào)中心租賃了15000平方米的辦公空間，飛利浦也搬遷至市北智匯園等。
核心商務(wù)區(qū)寫字樓對客戶有一定黏性
核心商務(wù)區(qū)配套完善成熟、客戶有一定黏性，但由于開發(fā)時間較早，核心區(qū)樓齡較長的物業(yè)也面臨著物業(yè)設(shè)施陳舊、功能與發(fā)展形勢不匹配、運營管理與需求不匹配等難題。
“一些樓齡長的物業(yè)可進(jìn)行升級改造，使其重新煥發(fā)活力，贏得客戶?！贝鞯铝盒袕娬{(diào)，核心商務(wù)區(qū)的寫字樓可以通過提升自身的競爭力與新興商務(wù)區(qū)抗衡。例如，戴德梁行今年剛剛參與改造完成的嘉寧國際，除了改造已有的公共區(qū)域及硬件設(shè)備外，還新增PM2.5過濾系統(tǒng)、特斯拉充電樁等設(shè)備，改造后獲得LEED國際金獎?wù)J證，租金及客戶品質(zhì)明顯提升。
樓宇升級改造確保物業(yè)保值增值，大部分經(jīng)過改造的寫字樓租金基本都有明顯增長，出租率也保持在高位。
