買家違約退房 成深圳樓市的一大奇觀
深圳樓市的調(diào)控新政，從沒有哪一年來得如此密集。
年內(nèi)兩出新政，一路狂奔的樓市發(fā)生逆轉(zhuǎn)
3月25日深夜，深圳“3·25”樓市調(diào)控新政落地。這個被諸多業(yè)內(nèi)人士稱為“力度相對溫和”的“深六條”，祭出了非深戶購房社?！?改3”、準首套首付“3成提高至4成”、嚴禁首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務等大招?！白罱K都是為了減少過熱的需求，這些需求包括投資需求，也可能包括自助需求，當然這些自用更多是針對非首套自住客戶，也許會有誤傷，但早在政府預期之內(nèi)?！敝性禺a(chǎn)代理(深圳)有限公司二級市場董事總經(jīng)理玉家雄曾預判道。
隨后短短一個月內(nèi)，深圳市政府“趁熱打鐵”打出一套調(diào)控組合拳，從多個角度席卷了深圳樓市。無論是針對首付貸、高杠桿放貸、放大金融風險等情況進行摸底和排查、要求停止“眾籌炒房”業(yè)務、收緊信貸等金融層面的調(diào)控，抑或是二手房交易評估價格大部分上調(diào)50%- 70%，每一記“拳頭”的出擊，都引發(fā)市場各方掀起博弈，此前一路狂奔的深圳樓市正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)。
在深圳鏈家發(fā)布的《2016上半年深圳樓市大數(shù)據(jù)》中，今年3月份，二手房成交量曾一度高達20453套，躍升史上第二高。不過接下來的4月份，二手房成交量不足一萬套，環(huán)比下降53.7%。而在5、6月份，這一數(shù)據(jù)甚至跌至5000多套。許多購房者從迫切轉(zhuǎn)向觀望，部分業(yè)主慌了手腳，或收盤靜觀其變，或主動調(diào)低報價，成為新政之后3個月以來深圳樓市的縮影。
這樣的調(diào)控遠遠沒有結(jié)束。當樓市尚在觀望之中亦步亦趨，國慶期間，“深八條”又橫空出世，力度比“3·25”新政升了一級。除了將非深戶社保年限“3改5”，差別化信貸政策進一步加緊之外，對于首付貸、備案價格等方面的調(diào)控也成為重點。一時之間，買家違約退房，成為深圳樓市的一大奇觀。此前預計即將入市的一眾新盤，仿佛一夜之間銷聲匿跡。
而深圳市市場稽查局出其不意的幾次突擊檢查，對房地產(chǎn)行業(yè)違法行為展開專項整治行動，對行業(yè)產(chǎn)生的震動也可謂空前。根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測，10月份，深圳新房成交均價跌至55611元/平方米，環(huán)比下降10%。更能反映市場情況的二手住宅成交均價56790元/平方米，相比9月下跌4.2%。從國土局備案數(shù)據(jù)來看，10月二手住宅共成交6329套，環(huán)比減少18%。
“這一輪調(diào)控來自中央層面，不把泡沫和高杠桿打下去誓不罷休，這對整個深圳的市場預期沖擊較大。”深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉此前受訪時表示，投資需求非常敏感，對市場預期下跌促使觀望情緒開始蔓延。
投機需求土崩瓦解
在深圳中原研究中心提供給南都記者的一份數(shù)據(jù)中，去年1月至今年10月，深圳樓市投資客的占比幾乎呈現(xiàn)震蕩上升的趨勢?！?·25”新政的強勢出擊，一度將2月份高達23.5%的投資客占比降至4、5月份的18%左右，但從6月份開始，在信貸環(huán)境的寬松以及接連出現(xiàn)的地王刺激下，投資的入市步伐進一步加快。截至9月份，深圳投資客占比已經(jīng)達到32.9%的歷史新高，若相比去年1月的12 .5%，這種占比增幅高達20 .4%。
而當“本市戶籍成年單身人士(含離異)限購1套住房”、“非深戶社保 3改5 ”、“無房有貸款記錄的首付比例不低于五成”、“有房首付提高到七成以上”、“重點打擊零首付、首付貸、眾籌買房”等調(diào)控細則橫空出世時，這種不斷攀高的投資需求幾乎立時土崩瓦解。
在“深八條”出臺后，11月8日，深圳二手房評估價在本年內(nèi)第二次上調(diào)，平均上調(diào)15%。一周之后，深圳再出公積金新政，首套房公積金貸款首付比例不低于30%，二套不低于70%。
接連不斷的調(diào)控威力之下，根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測，10- 11月，深圳二手住宅中的投資需求一直徘徊在6.5%上下，自住投資兩者兼具的需求從10月的26.4%降至23.6%?！吧钲跇鞘械臏嗜腴T檻已經(jīng)被堵死，限購限貸如此嚴厲使得之前潛在的投資需求幾乎銷聲匿跡?！辟E哥坦言對投資買房已經(jīng)越來越?jīng)]興趣了。
6平方米“鴿籠房”被叫停
值得關(guān)注的是，在“深八條”落地之前的9月底，深圳樓市熱炒了近兩個月的6平方米“鴿籠房”正式亮相，瞬間引發(fā)全國一片熱議。
6平方米“鴿籠房”真名為僑城尚寓，位于深圳南山區(qū)華僑城沙河東路與新中路交會處，整個小區(qū)一共有169套精裝公寓。其中6層到15層幾乎每一層樓都有一套極小戶型，一共9套，均為平層，面積從5.73平方米到7.48平方米不等。加上開發(fā)商贈送的面積，實際使用面積約有12平方米。開盤當日，這9套“鴿籠房”一口價88萬元每套起，均價達到15萬元/平方米。據(jù)當天媒體報道，半天內(nèi)這些極小戶型即被搶購一空。
然而，僅僅時隔一天，深圳市規(guī)劃和國土資源委就在官方微博上通報調(diào)查結(jié)果，實際上，共有11套極小戶型的住房在售，截至9月26日，僅售出4套，半天售罄傳聞不實。
市規(guī)土委還指出，所涉11套6平方米左右的房產(chǎn)戶型與規(guī)劃驗收竣工圖不符，實際在售面積12平方米左右(其中1套約20平方米)，超過部分占用建筑公攤面積，涉嫌違法改建銷售。隨后，南山區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局對僑城尚寓項目占用公攤面積部分采取強制措施，恢復原狀。市規(guī)劃國土部門也約談開發(fā)商，責令其全面整改。
深圳市規(guī)土委強調(diào)，從未批準過類似“鴿子籠”住宅戶型，按照政策，小于20平方米的住宅，產(chǎn)權(quán)登記中心有權(quán)拒絕發(fā)證。
在房價高企與土地資源幾近枯竭的背景下，極小戶型似乎正在成為深圳這座移民城市的一個怪異具象。多位深圳業(yè)內(nèi)人士認為，極小戶型在超大型城市推出確實有必要，市場對此也有需求，但其使用面積應符合人性化的要求。
事件評點
從3月初開始，一連串調(diào)控組合拳接連打出，一路狂飆的深圳樓市“降溫”跡象明顯。國慶期間，史上最嚴調(diào)控新政“深八條”又橫空出世，多方的數(shù)據(jù)和分析顯示，深圳樓市供需各方已經(jīng)進入深度觀望階段，過往一年不斷攀高的投資需求也進入下行通道。
