別指望房?jī)r(jià)大跌 四大機(jī)構(gòu)把脈今年樓市
“限購”成了2016年樓市收官之“戰(zhàn)”，一二線城市以“去庫存”背景之下形成的波瀾壯闊的上漲，卻在第三季度政策高壓下戛然而止，市場(chǎng)完成了從高燒到降溫的一次輪回。要論原因，去庫存政策、流動(dòng)性寬松、土地市場(chǎng)傳導(dǎo)是推動(dòng)本輪樓市快速上漲的三大關(guān)鍵動(dòng)力。
目前，全國(guó)各重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)政策發(fā)生已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)向，由去庫存轉(zhuǎn)變?yōu)槿ジ軛U。那么，在樓市上漲動(dòng)力大幅減弱的情況下，2017房地產(chǎn)會(huì)延續(xù)“疲態(tài)”走勢(shì)嗎？
其實(shí)，繼續(xù)看好2017的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并無太多懸念，關(guān)鍵是如何踏準(zhǔn)節(jié)奏，贏取其中的機(jī)會(huì)點(diǎn)。易哥分享五大研究機(jī)構(gòu)對(duì)2017未來樓市的專業(yè)預(yù)測(cè)，看看有你的菜嗎？
“雙高”之后，進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整期
——某研究中心
預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)無法達(dá)到2016年水平，商品房銷售面積、金額同比下降10%也將成為大概率事件。短期調(diào)控趨勢(shì)不會(huì)轉(zhuǎn)向，一、二熱點(diǎn)城市政策升級(jí)可能性加碼，整體信貸面將偏緊，行業(yè)外部環(huán)境不容樂觀。
房?jī)r(jià)上漲將戛然而止，整體不會(huì)雪崩式下滑，一方面熱點(diǎn)城市的供求矛盾依舊難以扭轉(zhuǎn)，另一方面成本端的高位地價(jià)也是有力支撐。但在中央“去庫存”大方針不變的背景下，大部分三四線城市政策面仍會(huì)維持寬松，而部分長(zhǎng)三角、珠三角的三四線城市還將迎來需求外溢機(jī)會(huì)。
一線城市仍是投資首選，“準(zhǔn)一線城市”值得期待。作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，一線城市行政調(diào)控落實(shí)力度最大，對(duì)政策的敏感性也較高，未來成交量下滑毋庸置疑。但短期來看，新增供應(yīng)仍將維持低位，供不應(yīng)求到局面導(dǎo)致房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，再加之資產(chǎn)配置需求的影響，仍是投資首選區(qū)域。
與一線城市不同，熱點(diǎn)城市此次成交暴增更多依賴投資性需求支持，未來部分城市“量?jī)r(jià)齊跌”可能性較大。另外，從行業(yè)中期發(fā)展來看，憑借著更廣的城市擴(kuò)張空間、更多的一手房客群數(shù)量、以及更大的高端物業(yè)發(fā)展前景，南京、蘇州、杭州等城市依舊稱得上是“準(zhǔn)一線”城市，其市場(chǎng)發(fā)展也更加值得企業(yè)和購房者關(guān)注。此外，對(duì)烏蘭察布、榆林、遵義、鹽城這20個(gè)三、四城市土地消化周期畸高且人口外溢嚴(yán)重的壓力城市而言，去庫存將成為長(zhǎng)期戰(zhàn)略。
控制地價(jià)仍是調(diào)控核心之一，不排除政策會(huì)繼續(xù)加碼。近期大多數(shù)表態(tài)四季度增加土地供應(yīng)的城市，供地目標(biāo)依然不高，優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)量仍然不足，導(dǎo)致土地市場(chǎng)并未出現(xiàn)明顯降溫。預(yù)計(jì)2017土地價(jià)格將穩(wěn)中有降，而針對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控政策也會(huì)繼續(xù)深入，土地成交的總量上有望突破。
2017是抑制泡沫、理性回歸的一年
——上海某房地產(chǎn)研究院
2016年第四季度的市場(chǎng)與政策邏輯將在2017年延續(xù)，相應(yīng)地，部分市場(chǎng)指標(biāo)出現(xiàn)降溫也符合預(yù)期。同時(shí)，受供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和三四線城市仍需繼續(xù)去庫存等利好因素的影響，房地產(chǎn)部分供應(yīng)指標(biāo)依然有望維持個(gè)位數(shù)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
在2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的預(yù)測(cè)方面， 2017年全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)上下半年不同的走勢(shì)，預(yù)計(jì)上半年市場(chǎng)振蕩式緩慢降溫過程中，房?jī)r(jià)增幅會(huì)持續(xù)收窄。而到了2017年下半年，房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅將呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)2017年7月前后，70城房?jī)r(jià)環(huán)比增幅由正轉(zhuǎn)負(fù)，也即出現(xiàn)短周期性質(zhì)的下跌拐點(diǎn)。受房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅收窄進(jìn)而下跌的影響，預(yù)計(jì)70城房?jī)r(jià)同比增幅將在2017年第一季度見頂，預(yù)計(jì)峰值為11.4%左右，其后同比增幅將步入下行通道，預(yù)計(jì)到2017年環(huán)比漲幅有可能在年中從正轉(zhuǎn)負(fù)。
2017年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資將保持小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年同比增幅在4%左右。主要原因：一是相對(duì)于房屋銷售指標(biāo)，開發(fā)投資指標(biāo)具有滯后性，2017年樓市降溫，但開發(fā)投資仍能保持正增長(zhǎng)；二是預(yù)計(jì)一線及部分強(qiáng)二線城市供地量不會(huì)明顯增長(zhǎng)，房企購地將主要分布于地價(jià)較低的三四線城市，因此對(duì)開發(fā)投資金額拉動(dòng)不大；三是2017年新開工繼續(xù)保持正增長(zhǎng)，對(duì)開發(fā)投資正增長(zhǎng)形成一定支撐。綜上所述，對(duì)于2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速不喜不悲。
2017房?jī)r(jià)先平后升
——中金公司
2017 上半年將維持平穩(wěn)，下半年將重回上升趨勢(shì)。新房市場(chǎng)開年將出現(xiàn)顯著負(fù)增長(zhǎng)，但隨后降幅收窄，在下半年至年底重拾上升態(tài)勢(shì)，全年表現(xiàn)或?qū)⒃俅纬^市場(chǎng)預(yù)期。
一、二線城市：銷售均價(jià)在2017上半年將維持平穩(wěn)；銷售面積在2016 年四季度和2017年一季度預(yù)計(jì)同比下降30~40%，2017年二季度以后降幅將縮窄到10~20%。預(yù)計(jì)銷售均價(jià)和銷售面積將在2017 下半年重現(xiàn)正增長(zhǎng)。
三、四線城市：2017 上半年，銷售均價(jià)有望同比增長(zhǎng)5~10%，銷售面積同比增長(zhǎng)10~15%。預(yù)計(jì)銷售均價(jià)和銷售面積的增長(zhǎng)勢(shì)頭在漸近2017 年年中時(shí)減弱。
在行政措施干預(yù)下，2016 年四季度和2017 年一季度新房銷售均價(jià)表現(xiàn)將持平，但預(yù)計(jì)會(huì)有三大推動(dòng)因素支撐其在下半年重回上升趨勢(shì)：
1、首先是開發(fā)商資金充裕；
2、其次，一線城市與核心二線城市短期內(nèi)供應(yīng)缺口難以得到根本解決；
3、高地價(jià)。
2017房?jī)r(jià)不會(huì)明顯下降
——中信證券
2017年市場(chǎng)的整體調(diào)整幅度不如2008 年(畢竟仍然處于低利率時(shí)代)。但樓市的可開發(fā)區(qū)域已經(jīng)很難擴(kuò)張，2017 年所處的歷史階段比不上2008 年。預(yù)計(jì)2017 年全國(guó)商品房銷售面積的同比下降幅度在15%左右。
盡管2017 年市場(chǎng)銷售降溫，房?jī)r(jià)卻有可能保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，并不會(huì)出現(xiàn)明顯的下跌。基于三個(gè)原因：開發(fā)企業(yè)的資金較為寬裕，政策的舉措較為理性，低利率環(huán)境仍然存在。政策雖然志在防范房?jī)r(jià)上漲過快，也希望在短時(shí)間里頭見到成效，但高度分化的區(qū)域政策從另一個(gè)角度說明政策無意“矯枉過正”。一松一緊，頻繁轉(zhuǎn)向的政策有損威信，房?jī)r(jià)大幅下降也不是政策調(diào)控的目標(biāo)
